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Maison à vendre

VilleMoisdon-la-Rivière (44)
Surface128.4
Coût Total182 741
Loyer Annuel12 170
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-58
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 260 €
Surface : 128.4 m²
Prix au m² : 913,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, Salon (total 40,84 m²), 3 chambres, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Balcon, calme, Exposition ouest, Pas de cave

A MOISDON LA RIVIERE, au calme dans un secteur pavillonnaire et à proximité immédiate du bourg avec commerces et écoles maternelles/primaires, venez découvrir en exclusivité cette charmante maison de 128,41m² construite sur un terrain de 1470m².

A 11 km de Chateaubriand.

La maison se compose ainsi :

Au rez-de-chaussée, un séjour spacieux de 40m² disposant d'une cheminée offrant une atmosphère chaleureuse, une cuisine indépendante aménagée et équipée ainsi qu'un WC séparé.

A l'étage, vous disposerez de trois belles chambres, d'un dressing, d'une salle de bain, d'un second WC et d'un espace permettant l'accès à un balcon.

Un grenier aménageable d'une belle surface vient compléter ce bien.

A l'extérieur, un jardin arboré entoure la maison. Sur le terrain, se trouve une grande dépendance en parpaing, idéale pour un artisan ou un indépendant.

Chauffage électrique.

Le détail du montant des charges individuelles à titre indicatif est disponible auprès de votre agence.

Ville : Moisdon-la-Rivière
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44520
Coordonnées : 47.624836, -1.372651
Total : 182 741
Prix d'acquisition : 117 260
Travaux : 56 100
Valeur du bien : 173 360
Frais de notaire : 9 381
Coût estimé : 9 381
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128.4
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.35€ - 9.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1014€/mois
Loyer annuel estimé : 12170€/an
Fourchette totale : 816€ - 1261€/mois
Fourchette annuelle : 9790€ - 15128€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 305,37 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :167 609
Prix d'achat :117 260
Décote à l'achat :-50 349 (-30.0%)
Marge achat-revente :-15 132€ (-9.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 741
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :917,79€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :53,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 971,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :92 595,21
Coût de l'assurance :15 989,84
Taxe foncière : 1 217,01€/an
Soit par mois : 101,42€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 014,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 072,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 396 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 128.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Réparation des murs, peinture et remplacement du carrelage usé
Quantité: 55 m² (salon total)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - murs et carrelage usés
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et réfection électricité
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés et parquet nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 100(437 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:7 000
    Isolation toiture/combles: 128.4 m² × 50€/m² = 6420€, Main d'œuvre: 580€
  • Menuiseries:10 400
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€/fenêtre = 10400€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Cuisine:6 000
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (installation incluse)
  • Salon:5 500
    Rénovation salon: 55 m² × 100€/m² = 5500€ (installation incluse)
  • Chambres:7 200
    Rénovation 3 chambres: 36 m² × 200€/m² = 7200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 29 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 014 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 170 €/an
Calcul : 1 014 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 370 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 741 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 640 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 217 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 327
Revenus locatifs : +12 170
Charges déductibles : -64 327
Résultat foncier Année 1 : -52 157(Déficit de 52 157 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 757
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 227 €/an
Revenus locatifs : +12 170
Charges déductibles : -8 227
Résultat foncier Années 2+ : 3 943 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30756.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 260
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 219(65% de 117 260 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 772 €/an
Calcul : 76 219 € × 3,636% = 2 772
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 17064 3336 376-52 16321 400 €30 763 €30 763 €
212 4148 0666 2104 347--26 416 €
312 6627 8946 0384 768--21 648 €
412 9157 7165 8595 199--16 448 €
513 1737 5315 6745 643--10 806 €
613 4377 3395 4826 098--4 708 €
713 7067 1415 2846 565---
813 9806 9355 0797 045---
914 2596 7224 8667 537---
1014 5446 5024 6458 043---
1114 8356 2734 4178 562---
1215 1326 0364 1809 096---
1315 4355 7913 9359 643---
1415 7435 5373 68110 206---
1516 0585 2743 41810 784---
1616 3795 0023 14511 378---
1716 7074 7192 86311 987---
1817 0414 4272 57012 614---
1917 3824 1242 26813 258---
2017 7303 8101 95413 919---
2118 0843 4851 62914 599---
2218 4463 1491 29215 297---
2318 8152 80094316 015---
2419 1912 43958216 752---
2519 5752 06420817 511---
TOTAL389 813195 11092 595194 70221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 702
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 170 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 556 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 556-6 420+8 976
2+2 5560+2 556
3+2 5560+2 556
4+2 5560+2 556
5+2 5560+2 556
6+2 5560+2 556
7+2 556+557+1 999
8+2 556+2 113+443
9+2 556+2 261+295
10+2 556+2 413+143
11+2 556+2 569-13
12+2 556+2 729-173
13+2 556+2 893-337
14+2 556+3 062-506
15+2 556+3 235-679
16+2 556+3 413-857
17+2 556+3 596-1 040
18+2 556+3 784-1 228
19+2 556+3 977-1 421
20+2 556+4 176-1 620
21+2 556+4 380-1 824
22+2 556+4 589-2 033
23+2 556+4 804-2 248
24+2 556+5 026-2 470
25+2 556+5 253-2 697
Total+63 900+58 411+5 489
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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