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Maison de ville 285 m² EMBRUN

Bien expiré
VilleEmbrun (05)
Surface285m²
Coût Total309 160€
Loyer Annuel37 401€
Rentabilité12.10%
Cashflow/mois+1 204€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 220 000 €
Surface : 285 m²
Prix au m² : 771,93 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 285 m² EMBRUN - Maison de ville 285 m² EMBRUN

Laforêt Immobilier vous propose à la vente, sur la commune d'Embrun, maison de ville située dans le centre historique comprenant un local commercial avec un bail en cours en rez de rue, à l'étage deux appartements de type studio, au dernier niveau deux plateaux à réhabiliter avec la possibilité de créer deux autres appartements au minimum.

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Surface : 285 m²

Consommation énergie primaire : 416 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 310 € et 4 510 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Embrun
Département : Hautes-Alpes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 05200
Coordonnées : 44.582813, 6.511086
Total : 309 160€
Prix d'acquisition : 220 000€
Travaux : 71 560€
Valeur du bien : 291 560€
Frais de notaire : 17 600€
Coût estimé : 17 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 285m²
Loyer prédit : 10.94€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 14.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 3117€/mois
Loyer annuel estimé : 37401€/an
Fourchette totale : 2358€ - 4119€/mois
Fourchette annuelle : 28298€ - 49431€/an
Rentabilité brute :12.10%
Fourchette de rentabilité :9.15% - 15.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :309 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 508,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :92,75€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 600,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 306,15€
Coût de l'assurance :27 824,40€
Taxe foncière : 3 740,07€/an
Soit par mois : 311,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 116,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 912,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 204,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 285 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 285 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 35 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 3 salons (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 560 €(251 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:11 400€
    Isolation combles perdus: 285 m² × 40€/m² = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 800€ = 28000€ (incluant pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine (8 m²) × 10000€ = 10000€ (incluant électroménager et pose)
  • Chambre:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 680€
    Peinture salon: 42 m² × 40€/m² = 1680€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Embrun (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 51 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 117 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 401 €/an
Calcul : 3 117 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 948 €/an
Base de calcul : Emprunt de 309 160 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 113 €/an
Calcul : 93 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 740 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 86 361 €
Revenus locatifs : +37 401 €
Charges déductibles : -86 361 €
Résultat foncier Année 1 : -48 960 €(Déficit de 48 960 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 560 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 801 €/an
Revenus locatifs : +37 401 €
Charges déductibles : -14 801 €
Résultat foncier Années 2+ : 22 600 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27560.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 220 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 000 €(65% de 220 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 200 €/an
Calcul : 143 000 € × 3,636% = 5 200 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 401 €86 371 €9 958 €-48 970 €21 400 €27 570 €27 570 €
238 149 €14 541 €9 688 €23 607 €--3 963 €
338 912 €14 263 €9 410 €24 649 €---
439 690 €13 976 €9 122 €25 714 €---
540 484 €13 678 €8 825 €26 805 €---
641 293 €13 372 €8 519 €27 922 €---
742 119 €13 055 €8 202 €29 065 €---
842 962 €12 727 €7 874 €30 235 €---
943 821 €12 389 €7 536 €31 432 €---
1044 697 €12 039 €7 186 €32 658 €---
1145 591 €11 678 €6 825 €33 913 €---
1246 503 €11 305 €6 452 €35 198 €---
1347 433 €10 920 €6 067 €36 513 €---
1448 382 €10 521 €5 668 €37 860 €---
1549 349 €10 110 €5 257 €39 239 €---
1650 336 €9 685 €4 832 €40 651 €---
1751 343 €9 246 €4 393 €42 097 €---
1852 370 €8 793 €3 940 €43 577 €---
1953 417 €8 324 €3 471 €45 093 €---
2054 486 €7 840 €2 987 €46 646 €---
2155 575 €7 340 €2 487 €48 235 €---
2256 687 €6 823 €1 970 €49 864 €---
2357 821 €6 290 €1 437 €51 531 €---
2458 977 €5 738 €885 €53 239 €---
2560 157 €5 169 €316 €54 988 €---
TOTAL1 197 954 €336 192 €143 306 €861 762 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 861 762 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 401 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 854 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 854 €-6 420 €+14 274 €
2+7 854 €0 €+7 854 €
3+7 854 €+6 206 €+1 648 €
4+7 854 €+7 714 €+140 €
5+7 854 €+8 042 €-188 €
6+7 854 €+8 377 €-523 €
7+7 854 €+8 719 €-865 €
8+7 854 €+9 070 €-1 216 €
9+7 854 €+9 430 €-1 576 €
10+7 854 €+9 797 €-1 943 €
11+7 854 €+10 174 €-2 320 €
12+7 854 €+10 559 €-2 705 €
13+7 854 €+10 954 €-3 100 €
14+7 854 €+11 358 €-3 504 €
15+7 854 €+11 772 €-3 918 €
16+7 854 €+12 195 €-4 341 €
17+7 854 €+12 629 €-4 775 €
18+7 854 €+13 073 €-5 219 €
19+7 854 €+13 528 €-5 674 €
20+7 854 €+13 994 €-6 140 €
21+7 854 €+14 471 €-6 617 €
22+7 854 €+14 959 €-7 105 €
23+7 854 €+15 459 €-7 605 €
24+7 854 €+15 972 €-8 118 €
25+7 854 €+16 496 €-8 642 €
Total+196 350 €+258 529 €+-62 179 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 98 jours
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