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Apparemment

VilleFameck (57)
Surface132m²
Coût Total251 370€
Loyer Annuel18 162€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+44€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 199 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 1 507,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre Ranguevaux appartement duplex situé au 1er étage de 132 m2 environ composé d'un grand séjour, une cuisine dinatoire séparée, 3 chambres, 1 salle de bains ( avec douche et baignoire WC) et un WC séparé, 3 caves, un garage.

Ville : Fameck
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57290
Coordonnées : 49.307200, 6.089710
Total : 251 370€
Prix d'acquisition : 199 000€
Travaux : 36 450€
Valeur du bien : 235 450€
Frais de notaire : 15 920€
Coût estimé : 15 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 8.94€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1513€/mois
Loyer annuel estimé : 18162€/an
Fourchette totale : 1180€ - 1941€/mois
Fourchette annuelle : 14164€ - 23288€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :251 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 244,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :73,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 318,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 122,94€
Coût de l'assurance :21 994,88€
Taxe foncière : 1 816,19€/an
Soit par mois : 151,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 513,49€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 469,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :43,85€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un système ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec remplacement de carrelage partiel et mise à jour des sanitaires
Quantité: salle de bain complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 450 €(276 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 12 m² × 800€/m² = 9600€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 10 m² × 300€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€ = 450€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Fameck (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 513 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 162 €/an
Calcul : 1 513 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 438 €/an
Base de calcul : Emprunt de 251 370 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 880 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 816 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 584 €
Revenus locatifs : +18 162 €
Charges déductibles : -47 584 €
Résultat foncier Année 1 : -29 422 €(Déficit de 29 422 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 022 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 134 €/an
Revenus locatifs : +18 162 €
Charges déductibles : -11 134 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 028 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8021.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 350 €(65% de 199 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 704 €/an
Calcul : 129 350 € × 3,636% = 4 704 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 162 €47 592 €8 446 €-29 430 €21 400 €8 030 €8 030 €
218 525 €10 918 €8 222 €7 607 €--423 €
318 896 €10 686 €7 990 €8 210 €---
419 274 €10 446 €7 750 €8 828 €---
519 659 €10 197 €7 501 €9 462 €---
620 052 €9 941 €7 245 €10 112 €---
720 453 €9 675 €6 979 €10 779 €---
820 862 €9 400 €6 704 €11 462 €---
921 280 €9 115 €6 419 €12 164 €---
1021 705 €8 821 €6 125 €12 884 €---
1122 139 €8 517 €5 821 €13 623 €---
1222 582 €8 202 €5 506 €14 380 €---
1323 034 €7 876 €5 180 €15 158 €---
1423 494 €7 539 €4 843 €15 955 €---
1523 964 €7 190 €4 494 €16 774 €---
1624 444 €6 830 €4 134 €17 614 €---
1724 932 €6 456 €3 760 €18 476 €---
1825 431 €6 070 €3 374 €19 361 €---
1925 940 €5 671 €2 975 €20 269 €---
2026 458 €5 258 €2 562 €21 201 €---
2126 988 €4 830 €2 134 €22 157 €---
2227 527 €4 388 €1 692 €23 139 €---
2328 078 €3 930 €1 235 €24 147 €---
2428 640 €3 457 €761 €25 182 €---
2529 212 €2 968 €272 €26 245 €---
TOTAL581 732 €225 973 €122 123 €355 759 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 355 759 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 162 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 814 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 814 €-6 420 €+10 234 €
2+3 814 €0 €+3 814 €
3+3 814 €+2 336 €+1 478 €
4+3 814 €+2 648 €+1 166 €
5+3 814 €+2 838 €+976 €
6+3 814 €+3 034 €+780 €
7+3 814 €+3 234 €+580 €
8+3 814 €+3 439 €+375 €
9+3 814 €+3 649 €+165 €
10+3 814 €+3 865 €-51 €
11+3 814 €+4 087 €-273 €
12+3 814 €+4 314 €-500 €
13+3 814 €+4 547 €-733 €
14+3 814 €+4 787 €-973 €
15+3 814 €+5 032 €-1 218 €
16+3 814 €+5 284 €-1 470 €
17+3 814 €+5 543 €-1 729 €
18+3 814 €+5 808 €-1 994 €
19+3 814 €+6 081 €-2 267 €
20+3 814 €+6 360 €-2 546 €
21+3 814 €+6 647 €-2 833 €
22+3 814 €+6 942 €-3 128 €
23+3 814 €+7 244 €-3 430 €
24+3 814 €+7 555 €-3 741 €
25+3 814 €+7 873 €-4 059 €
Total+95 350 €+106 728 €+-11 378 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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