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Appartement 5 pièces 97 m²

Bien expiré
VilleBrioude (43)
Surface97m²
Coût Total146 360€
Loyer Annuel7 919€
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-281€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 112 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 154,64 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 97 m² - Appartement 5 pièces 97 m²

A vendre, charmant appartement de 97m2, spacieux et lumineux de type F4, idéalement situé au coeur du centre ville de Brioude bénéficiant d'une proximité immédiate avec toutes les comodités: commerces,écoles,transports... Doté de 3 chambres, d'une cuisine indépendante, d'un grand séjour-salon, d'une salle de bain et d'un cellier plus un box-cave en sous-sol, ce logement offre un cadre de vie agréable et fonctionnel. Cet appartement et positionné au deuxième étage d' un immeuble en copropriété de 17 lots, sans procédure en cours, donnant sur une place joliment restaurée. Chauffage central gaz de ville, fenêtres doubles vitrage... Charge copropriété 1200 Euro annuelle. Renseignement et visite avec Jérôme Chassain O6 63 79 41 07     Cette annonce vous est proposée par CHASSAIN JEROME - - NoRSAC: 888 174 364, Enregistré au Greffe du tribunal de commerce de le puy en velay

Surface : 97 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 25/06/2024

Consommation énergie primaire : 136 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Brioude
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43100
Coordonnées : 45.314290, 3.369196
Total : 146 360€
Prix d'acquisition : 112 000€
Travaux : 25 400€
Valeur du bien : 137 400€
Frais de notaire : 8 960€
Coût estimé : 8 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 6.80€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 8.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7919€/an
Fourchette totale : 526€ - 828€/mois
Fourchette annuelle : 6310€ - 9938€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :4.31% - 6.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :146 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :732,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 775,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 453,80€
Coût de l'assurance :12 806,50€
Taxe foncière : 791,89€/an
Soit par mois : 65,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 100,00€/mois
Soit par an : 1 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 659,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 941,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-281,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage central au gaz est déjà en place et conforme.
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, peinture)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 400 €(262 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le chauffage central au gaz est déjà en place et conforme.
  • Cuisine:14 200€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1200€, Revêtement sol (10m²): 600€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 5000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Carrelage murs (20m²): 1200€, Main d'œuvre: 1300€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture 3 chambres: 3 chambres: 25€/m² × 36m² = 900€ (12m² par chambre), Main d'œuvre incluse.
  • Salon - Peinture:300€
    Peinture salon: 1 salon: 25€/m² × 12m² = 300€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brioude (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 919 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 058 €/an
Base de calcul : Emprunt de 146 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 512 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 792 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 200 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 963 €
Revenus locatifs : +7 919 €
Charges déductibles : -32 963 €
Résultat foncier Année 1 : -25 044 €(Déficit de 25 044 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 644 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 563 €/an
Revenus locatifs : +7 919 €
Charges déductibles : -7 563 €
Résultat foncier Années 2+ : 356 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3643.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 112 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 72 800 €(65% de 112 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 647 €/an
Calcul : 72 800 € × 3,636% = 2 647 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 919 €32 967 €5 063 €-25 048 €21 400 €3 648 €3 648 €
28 077 €7 435 €4 931 €643 €--3 006 €
38 239 €7 297 €4 793 €942 €--2 064 €
48 404 €7 155 €4 651 €1 249 €--816 €
58 572 €7 008 €4 504 €1 564 €---
68 743 €6 855 €4 351 €1 888 €---
78 918 €6 697 €4 193 €2 221 €---
89 096 €6 534 €4 029 €2 563 €---
99 278 €6 364 €3 860 €2 914 €---
109 464 €6 189 €3 685 €3 275 €---
119 653 €6 007 €3 503 €3 646 €---
129 846 €5 819 €3 315 €4 027 €---
1310 043 €5 624 €3 120 €4 419 €---
1410 244 €5 422 €2 918 €4 822 €---
1510 449 €5 213 €2 709 €5 235 €---
1610 658 €4 997 €2 493 €5 661 €---
1710 871 €4 773 €2 269 €6 098 €---
1811 088 €4 541 €2 037 €6 547 €---
1911 310 €4 301 €1 797 €7 009 €---
2011 536 €4 052 €1 548 €7 484 €---
2111 767 €3 794 €1 290 €7 973 €---
2212 002 €3 527 €1 023 €8 475 €---
2312 243 €3 251 €747 €8 991 €---
2412 487 €2 965 €461 €9 522 €---
2512 737 €2 669 €164 €10 069 €---
TOTAL253 646 €161 458 €73 454 €92 188 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 188 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 919 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 663 €-6 420 €+8 083 €
2+1 663 €0 €+1 663 €
3+1 663 €0 €+1 663 €
4+1 663 €0 €+1 663 €
5+1 663 €+225 €+1 438 €
6+1 663 €+566 €+1 097 €
7+1 663 €+666 €+997 €
8+1 663 €+769 €+894 €
9+1 663 €+874 €+789 €
10+1 663 €+983 €+680 €
11+1 663 €+1 094 €+569 €
12+1 663 €+1 208 €+455 €
13+1 663 €+1 326 €+337 €
14+1 663 €+1 446 €+217 €
15+1 663 €+1 571 €+92 €
16+1 663 €+1 698 €-35 €
17+1 663 €+1 829 €-166 €
18+1 663 €+1 964 €-301 €
19+1 663 €+2 103 €-440 €
20+1 663 €+2 245 €-582 €
21+1 663 €+2 392 €-729 €
22+1 663 €+2 543 €-880 €
23+1 663 €+2 697 €-1 034 €
24+1 663 €+2 857 €-1 194 €
25+1 663 €+3 021 €-1 358 €
Total+41 575 €+27 657 €+13 918 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 228 jours
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