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vente - maison

Bien expiré
VilleNéant-sur-Yvel (56)
Surface115m²
Coût Total92 920€
Loyer Annuel12 415€
Rentabilité13.36%
Cashflow/mois+446€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 643,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Cheminee, Salle d eau, Travaux, Petit prix

Nathalie Fontaine vous présente : Cette jolie maison en pierre aux multiples possibilités: Elle se compose d'une pièce de vie lumineuse donnant sur une cour arrière sans vis à vis. Mitoyenne d'un côté, ses murs épais préserveront l'intimité de ses futurs habitants. Un wc, une salle d'eau, complète ce rez -de- chaussée. Un escalier nous mène à l'étage, où de multiples possibilités s'offrent à vous : _ une grande chambre et sa salle d'eau privative ( wc, lavabo et arrive d'eau déjà en place, douche à rajouter) Où, créer deux chambres de 13 M2 en installant une cloison séparative. Au deuxième étage, un grenier vous offre un potentiel supplémentaire : chambre, atelier, salle de sport. Salle de jeux. Dans la cour se trouve un accès privtif à un deuxième bâtiment : De nombreux projets à faible budget sont envisageables : Ce logement se compose d'une pièce d'environ 20M2 , ainsi qu'une pièce de 11 m2 à l'étage. Ainsi qu'un wc.

Ce batîment indépendant peut accueillir votre activité professionnelle libérale ou freelance: Déssinateur, osthéopathe, atelier couture, onglerie : Le + : Une accéssibilité aux normes handicapés à l'arrière. Où tout simplement réunir l'ensemble des deux bâtiments pour un logement spacieux. Vous cherchez un projet locatif? Une maison pour un parent solo ? : Les écoles publique et privée sont à proximités du bien, ainsi que les bus scolaires menant aux collèges de Mauron , lycées de Ploermel. Pour une personne seule? le riv bus est juste en face!

Un bien à petit budget, avec de nombreuses possibilités de projets ? Ce bien peut devenir le projet que vous cherchez. La maison est reliée au tout- à- l'égout. Chauffage électrique . Je vous accompagne pour obtenir des devis pour travaux d'isolations. Contactez-moi . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Agent Commercial

Ville : Néant-sur-Yvel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56430
Coordonnées : 48.020000, -2.330000
Total : 92 920€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 87 000€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 9.00€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1035€/mois
Loyer annuel estimé : 12415€/an
Fourchette totale : 810€ - 1321€/mois
Fourchette annuelle : 9720€ - 15856€/an
Rentabilité brute :13.36%
Fourchette de rentabilité :10.46% - 17.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :457,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 484,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 401,35€
Coût de l'assurance :8 130,50€
Taxe foncière : 1 241,48€/an
Soit par mois : 103,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 034,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :446,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 467 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, ajout d'une douche, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour le salon
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non spécifiées - mise à jour nécessaire pour sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la salle de bain et la cuisine
Quantité: 1 installation complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - plomberie nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(113 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 035 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 415 €/an
Calcul : 1 035 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 920 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 241 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 640 €
Revenus locatifs : +12 415 €
Charges déductibles : -17 640 €
Résultat foncier Année 1 : -5 225 €(Déficit de 5 225 €)
Imputable sur revenu global : 5 225 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 640 €/an
Revenus locatifs : +12 415 €
Charges déductibles : -4 640 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 775 €/an
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 415 €17 643 €3 076 €-5 228 €5 228 €--
212 663 €4 560 €2 994 €8 103 €---
312 916 €4 475 €2 909 €8 441 €---
413 175 €4 387 €2 821 €8 787 €---
513 438 €4 297 €2 730 €9 142 €---
613 707 €4 203 €2 636 €9 504 €---
713 981 €4 105 €2 539 €9 876 €---
814 261 €4 005 €2 438 €10 256 €---
914 546 €3 901 €2 334 €10 645 €---
1014 837 €3 794 €2 227 €11 043 €---
1115 134 €3 682 €2 116 €11 451 €---
1215 436 €3 568 €2 001 €11 869 €---
1315 745 €3 449 €1 882 €12 296 €---
1416 060 €3 326 €1 759 €12 734 €---
1516 381 €3 199 €1 632 €13 182 €---
1616 709 €3 068 €1 501 €13 641 €---
1717 043 €2 932 €1 365 €14 111 €---
1817 384 €2 791 €1 225 €14 592 €---
1917 731 €2 646 €1 079 €15 085 €---
2018 086 €2 496 €929 €15 590 €---
2118 448 €2 341 €774 €16 107 €---
2218 817 €2 180 €613 €16 637 €---
2319 193 €2 014 €448 €17 179 €---
2419 577 €1 843 €276 €17 734 €---
2519 968 €1 665 €98 €18 303 €---
TOTAL397 651 €96 569 €44 401 €301 082 €5 228 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 568 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 082 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 607 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 607 €-1 568 €+4 175 €
2+2 607 €+2 431 €+176 €
3+2 607 €+2 532 €+75 €
4+2 607 €+2 636 €-29 €
5+2 607 €+2 742 €-135 €
6+2 607 €+2 851 €-244 €
7+2 607 €+2 963 €-356 €
8+2 607 €+3 077 €-470 €
9+2 607 €+3 193 €-586 €
10+2 607 €+3 313 €-706 €
11+2 607 €+3 435 €-828 €
12+2 607 €+3 561 €-954 €
13+2 607 €+3 689 €-1 082 €
14+2 607 €+3 820 €-1 213 €
15+2 607 €+3 955 €-1 348 €
16+2 607 €+4 092 €-1 485 €
17+2 607 €+4 233 €-1 626 €
18+2 607 €+4 378 €-1 771 €
19+2 607 €+4 526 €-1 919 €
20+2 607 €+4 677 €-2 070 €
21+2 607 €+4 832 €-2 225 €
22+2 607 €+4 991 €-2 384 €
23+2 607 €+5 154 €-2 547 €
24+2 607 €+5 320 €-2 713 €
25+2 607 €+5 491 €-2 884 €
Total+65 175 €+90 325 €+-25 150 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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