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vente - maison

Bien expiré
VilleNéant-sur-Yvel (56)
Surface115
Coût Total92 920
Loyer Annuel12 415
Rentabilité13.36%
Cashflow/mois+446
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 643,48 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Cheminee, Salle d eau, Travaux, Petit prix

Nathalie Fontaine vous présente : Cette jolie maison en pierre aux multiples possibilités: Elle se compose d'une pièce de vie lumineuse donnant sur une cour arrière sans vis à vis. Mitoyenne d'un côté, ses murs épais préserveront l'intimité de ses futurs habitants. Un wc, une salle d'eau, complète ce rez -de- chaussée. Un escalier nous mène à l'étage, où de multiples possibilités s'offrent à vous : _ une grande chambre et sa salle d'eau privative ( wc, lavabo et arrive d'eau déjà en place, douche à rajouter) Où, créer deux chambres de 13 M2 en installant une cloison séparative. Au deuxième étage, un grenier vous offre un potentiel supplémentaire : chambre, atelier, salle de sport. Salle de jeux. Dans la cour se trouve un accès privtif à un deuxième bâtiment : De nombreux projets à faible budget sont envisageables : Ce logement se compose d'une pièce d'environ 20M2 , ainsi qu'une pièce de 11 m2 à l'étage. Ainsi qu'un wc.

Ce batîment indépendant peut accueillir votre activité professionnelle libérale ou freelance: Déssinateur, osthéopathe, atelier couture, onglerie : Le + : Une accéssibilité aux normes handicapés à l'arrière. Où tout simplement réunir l'ensemble des deux bâtiments pour un logement spacieux. Vous cherchez un projet locatif? Une maison pour un parent solo ? : Les écoles publique et privée sont à proximités du bien, ainsi que les bus scolaires menant aux collèges de Mauron , lycées de Ploermel. Pour une personne seule? le riv bus est juste en face!

Un bien à petit budget, avec de nombreuses possibilités de projets ? Ce bien peut devenir le projet que vous cherchez. La maison est reliée au tout- à- l'égout. Chauffage électrique . Je vous accompagne pour obtenir des devis pour travaux d'isolations. Contactez-moi . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Agent Commercial

Ville : Néant-sur-Yvel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56430
Coordonnées : 48.020000, -2.330000
Total : 92 920
Prix d'acquisition : 74 000
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 87 000
Frais de notaire : 5 920
Coût estimé : 5 920
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115
Loyer prédit : 9.00€/m²/mois
Fourchette : 7.04€ - 11.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 1035€/mois
Loyer annuel estimé : 12415€/an
Fourchette totale : 810€ - 1321€/mois
Fourchette annuelle : 9720€ - 15856€/an
Rentabilité brute :13.36%
Fourchette de rentabilité :10.46% - 17.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 920
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :457,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :27,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 484,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 401,35
Coût de l'assurance :8 130,50
Taxe foncière : 1 241,48€/an
Soit par mois : 103,46€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 034,57€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 588,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :446,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 467 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 115 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, ajout d'une douche, carrelage complet
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour toutes les chambres
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour le salon
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques non spécifiées - mise à jour nécessaire pour sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans la salle de bain et la cuisine
Quantité: 1 installation complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - plomberie nécessite rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(113 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 035 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 415 €/an
Calcul : 1 035 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 073 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 920 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 241 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 640
Revenus locatifs : +12 415
Charges déductibles : -17 640
Résultat foncier Année 1 : -5 225(Déficit de 5 225 €)
Imputable sur revenu global : 5 225
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 640 €/an
Revenus locatifs : +12 415
Charges déductibles : -4 640
Résultat foncier Années 2+ : 7 775 €/an
Prix d'achat du bien : 74 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 41517 6433 076-5 2285 228 €--
212 6634 5602 9948 103---
312 9164 4752 9098 441---
413 1754 3872 8218 787---
513 4384 2972 7309 142---
613 7074 2032 6369 504---
713 9814 1052 5399 876---
814 2614 0052 43810 256---
914 5463 9012 33410 645---
1014 8373 7942 22711 043---
1115 1343 6822 11611 451---
1215 4363 5682 00111 869---
1315 7453 4491 88212 296---
1416 0603 3261 75912 734---
1516 3813 1991 63213 182---
1616 7093 0681 50113 641---
1717 0432 9321 36514 111---
1817 3842 7911 22514 592---
1917 7312 6461 07915 085---
2018 0862 49692915 590---
2118 4482 34177416 107---
2218 8172 18061316 637---
2319 1932 01444817 179---
2419 5771 84327617 734---
2519 9681 6659818 303---
TOTAL397 65196 56944 401301 0825 228Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 568
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 082
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 415 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 607 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 607-1 568+4 175
2+2 607+2 431+176
3+2 607+2 532+75
4+2 607+2 636-29
5+2 607+2 742-135
6+2 607+2 851-244
7+2 607+2 963-356
8+2 607+3 077-470
9+2 607+3 193-586
10+2 607+3 313-706
11+2 607+3 435-828
12+2 607+3 561-954
13+2 607+3 689-1 082
14+2 607+3 820-1 213
15+2 607+3 955-1 348
16+2 607+4 092-1 485
17+2 607+4 233-1 626
18+2 607+4 378-1 771
19+2 607+4 526-1 919
20+2 607+4 677-2 070
21+2 607+4 832-2 225
22+2 607+4 991-2 384
23+2 607+5 154-2 547
24+2 607+5 320-2 713
25+2 607+5 491-2 884
Total+65 175+90 325+-25 150
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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