Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleMeudon (92)
Surface72.4m²
Coût Total297 480€
Loyer Annuel18 978€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 231 000 €
Surface : 72.4 m²
Prix au m² : 3 190,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Nombre d'égages : 11, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif, Balcon

EXCLUSIVITÉ - MEUDON LA FORET - Résidence VERRIÈRES. Square des colonnes. En étage élevé, un appartement traversant de quatre pièces principales pour une superficie de 71m2 comprenant: entrée, séjour avec loggia, cuisine (possible ouverte), séchoir, trois chambres, salle de bains, wc séparés et nombreux rangements. Exposition Ouest/Est avec vues agréables et dégagées. Fenêtres en double vitrage. Vendu avec une cave.

Ville : Meudon
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92360
Coordonnées : 48.787438, 2.227145
Total : 297 480€
Prix d'acquisition : 231 000€
Travaux : 48 000€
Valeur du bien : 279 000€
Frais de notaire : 18 480€
Coût estimé : 18 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72.4m²
Loyer prédit : 21.84€/m²/mois
Fourchette : 16.94€ - 28.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1581€/mois
Loyer annuel estimé : 18978€/an
Fourchette totale : 1226€ - 2039€/mois
Fourchette annuelle : 14717€ - 24471€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :4.95% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 321,43 €/m²
Basé sur :57 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :240 472 €
Prix d'achat :231 000 €
Décote à l'achat :-9 472€ (-3.9%)
Marge achat-revente :-57 008€ (-23.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :297 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 452,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 539,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 363,95€
Coût de l'assurance :26 029,50€
Taxe foncière : 1 897,77€/an
Soit par mois : 158,15€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 581,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 697,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 173 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage existantes
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 000 €(663 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Revêtement de sol et peinture: 45 m² × 100€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 581 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 978 €/an
Calcul : 1 581 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 602 €/an
Base de calcul : Emprunt de 297 480 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 041 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 898 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 541 €
Revenus locatifs : +18 978 €
Charges déductibles : -60 541 €
Résultat foncier Année 1 : -41 563 €(Déficit de 41 563 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 163 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 541 €/an
Revenus locatifs : +18 978 €
Charges déductibles : -12 541 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 437 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20162.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 231 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 150 150 €(65% de 231 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 460 €/an
Calcul : 150 150 € × 3,636% = 5 460 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 978 €60 550 €9 611 €-41 572 €21 400 €20 172 €20 172 €
219 357 €12 290 €9 351 €7 067 €--13 105 €
319 744 €12 022 €9 083 €7 722 €--5 383 €
420 139 €11 745 €8 806 €8 394 €---
520 542 €11 458 €8 519 €9 084 €---
620 953 €11 163 €8 224 €9 790 €---
721 372 €10 857 €7 918 €10 515 €---
821 799 €10 541 €7 602 €11 258 €---
922 235 €10 215 €7 276 €12 021 €---
1022 680 €9 877 €6 938 €12 803 €---
1123 134 €9 529 €6 590 €13 605 €---
1223 596 €9 169 €6 230 €14 427 €---
1324 068 €8 797 €5 858 €15 271 €---
1424 550 €8 413 €5 474 €16 137 €---
1525 041 €8 016 €5 077 €17 025 €---
1625 541 €7 606 €4 667 €17 936 €---
1726 052 €7 182 €4 243 €18 870 €---
1826 573 €6 744 €3 805 €19 829 €---
1927 105 €6 292 €3 353 €20 813 €---
2027 647 €5 824 €2 885 €21 823 €---
2128 200 €5 341 €2 402 €22 859 €---
2228 764 €4 842 €1 903 €23 921 €---
2329 339 €4 327 €1 388 €25 012 €---
2429 926 €3 794 €855 €26 132 €---
2530 524 €3 244 €305 €27 281 €---
TOTAL607 860 €259 838 €138 364 €348 023 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 348 023 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 978 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 985 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 985 €-6 420 €+10 405 €
2+3 985 €0 €+3 985 €
3+3 985 €0 €+3 985 €
4+3 985 €+903 €+3 082 €
5+3 985 €+2 725 €+1 260 €
6+3 985 €+2 937 €+1 048 €
7+3 985 €+3 155 €+830 €
8+3 985 €+3 378 €+607 €
9+3 985 €+3 606 €+379 €
10+3 985 €+3 841 €+144 €
11+3 985 €+4 081 €-96 €
12+3 985 €+4 328 €-343 €
13+3 985 €+4 581 €-596 €
14+3 985 €+4 841 €-856 €
15+3 985 €+5 107 €-1 122 €
16+3 985 €+5 381 €-1 396 €
17+3 985 €+5 661 €-1 676 €
18+3 985 €+5 949 €-1 964 €
19+3 985 €+6 244 €-2 259 €
20+3 985 €+6 547 €-2 562 €
21+3 985 €+6 858 €-2 873 €
22+3 985 €+7 176 €-3 191 €
23+3 985 €+7 504 €-3 519 €
24+3 985 €+7 840 €-3 855 €
25+3 985 €+8 184 €-4 199 €
Total+99 625 €+104 407 €+-4 782 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →