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Maison 135 m² à Plouha

VillePlouha (22)
Surface135
Coût Total230 300
Loyer Annuel16 045
Rentabilité6.97%
Cashflow/mois+13
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 185,19 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 135 m², 5 pièces, 1900 m² de terrain

Située tout proche de la côte, cette propriété offre un cadre de vie paisible et authentique. Nichée dans un environnement verdoyant, cette charmante maison bénéficie d'un terrain de 1900 m², idéal pour les amoureux de nature, offrant ainsi un équilibre entre tranquillité et un accès aux côtes en très peu de temps.

Construite en 1977, cette maison ancienne de 135 m² se compose d'un séjour lumineux, d'une grande cuisine fonctionnelle, de trois belles chambres, d'une salle d'eau et d'un Wc. Double vitrage, volets roulants électriques, la chaudière est régulièrement entretenue et possibilité de chauffage bois. La maison nécessite un rafraichissement général, mais offre un potentiel avec de beaux volumes.

Avec son hangar de 100 m² (avec fosse) et son jardin, cet ensemble immobilier offre de belles possibilités d'aménagement et de vie en plein air. Un véritable havre de paix au coeur d'un cadre préservé pour les amateurs d'authenticité.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 160 000 ¤ Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller Safti : Ludivine Dormeau, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Saint-Brieuc sous le numéro .Informations Loi Alur : Honoraires charge vendeur. (Gedeon )

Ville : Plouha
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22580
Coordonnées : 48.676220, -2.929210
Total : 230 300
Prix d'acquisition : 160 000
Travaux : 57 500
Valeur du bien : 217 500
Frais de notaire : 12 800
Coût estimé : 12 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135
Loyer prédit : 9.90€/m²/mois
Fourchette : 7.79€ - 12.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1337€/mois
Loyer annuel estimé : 16045€/an
Fourchette totale : 1052€ - 1700€/mois
Fourchette annuelle : 12621€ - 20397€/an
Rentabilité brute :6.97%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 239,86 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :302 382
Prix d'achat :160 000
Décote à l'achat :-142 382 (-47.1%)
Marge achat-revente :72 082€ (23.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 124,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :65,25€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 189,98€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 117,18
Coût de l'assurance :19 575,50
Taxe foncière : 1 604,48€/an
Soit par mois : 133,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 337,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 323,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :13,39€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE.
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 135 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, et réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 500(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Isolation:9 450
    Isolation combles: 135 m² × 70€/m² = 9450€ (inclut la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 200
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 600€/fenêtre = 10200€ (inclut la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (inclut la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (inclut la main d'œuvre)
  • Chambres:3 600
    Parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (inclut la main d'œuvre)
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (inclut la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plouha (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 150✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 337 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 045 €/an
Calcul : 1 337 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 433 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 300 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 783 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 604 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 321
Revenus locatifs : +16 045
Charges déductibles : -67 321
Résultat foncier Année 1 : -51 276(Déficit de 51 276 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 876
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 821 €/an
Revenus locatifs : +16 045
Charges déductibles : -9 821
Résultat foncier Années 2+ : 6 224 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29875.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 04567 3287 441-51 28321 400 €29 883 €29 883 €
216 3669 6277 2406 739--23 145 €
316 6939 4197 0327 274--15 871 €
417 0279 2056 8177 822--8 049 €
517 3678 9836 5968 384---
617 7158 7546 3668 961---
718 0698 5176 1309 552---
818 4308 2735 88510 158---
918 7998 0205 63310 779---
1019 1757 7595 37211 416---
1119 5597 4895 10212 069---
1219 9507 2114 82312 739---
1320 3496 9234 53513 426---
1420 7566 6254 23814 130---
1521 1716 3183 93014 853---
1621 5946 0003 61315 594---
1722 0265 6723 28516 354---
1822 4675 3332 94617 133---
1922 9164 9832 59617 933---
2023 3744 6212 23418 753---
2123 8424 2471 86019 594---
2224 3193 8611 47420 458---
2324 8053 4621 07421 343---
2425 3013 05066222 252---
2525 8072 62423623 184---
TOTAL513 921224 305107 117289 61621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 289 616
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 045 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 369 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 369-6 420+9 789
2+3 3690+3 369
3+3 3690+3 369
4+3 3690+3 369
5+3 369+101+3 268
6+3 369+2 688+681
7+3 369+2 866+503
8+3 369+3 047+322
9+3 369+3 234+135
10+3 369+3 425-56
11+3 369+3 621-252
12+3 369+3 822-453
13+3 369+4 028-659
14+3 369+4 239-870
15+3 369+4 456-1 087
16+3 369+4 678-1 309
17+3 369+4 906-1 537
18+3 369+5 140-1 771
19+3 369+5 380-2 011
20+3 369+5 626-2 257
21+3 369+5 878-2 509
22+3 369+6 137-2 768
23+3 369+6 403-3 034
24+3 369+6 675-3 306
25+3 369+6 955-3 586
Total+84 225+86 885+-2 660
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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