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Appartement à vendre

VilleSaint-Denis-de-Pile (33)
Surface35m²
Coût Total80 084€
Loyer Annuel4 878€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-54€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 58 300 €
Surface : 35 m²
Prix au m² : 1 665,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, 1 chambre, Pas de cave

Situé au coeur du bourg, au 1er étage d'un immeuble en copropriété bénévole de 3 lots. Appartement comprenant cuisine aménagée - séjour, 1 chambre, salle d'eau et un wc séparé. L'ensemble est juste à rafraichir et pour améliorer le confort changer les radiateurs électriques et les menuiseries. Pour information ancien loyer 450 euros.

Ville : Saint-Denis-de-Pile
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33910
Coordonnées : 44.989103, -0.204844
Total : 80 084€
Prix d'acquisition : 58 300€
Travaux : 17 120€
Valeur du bien : 75 420€
Frais de notaire : 4 664€
Coût estimé : 4 664€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 35m²
Loyer prédit : 11.62€/m²/mois
Fourchette : 9.51€ - 14.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 407€/mois
Loyer annuel estimé : 4878€/an
Fourchette totale : 333€ - 497€/mois
Fourchette annuelle : 3993€ - 5960€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 750 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :61 250 €
Prix d'achat :58 300 €
Décote à l'achat :-2 950€ (-4.8%)
Marge achat-revente :-18 834€ (-30.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 084€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :400,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :20,02€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 420,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 934,27€
Coût de l'assurance :6 006,30€
Taxe foncière : 487,84€/an
Soit par mois : 40,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 406,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 460,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-54,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des radiateurs électriques par des modèles basse consommation
Quantité: 2 radiateurs pour 35 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort et de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électroménager
Remplacement de l'électroménager daté par des modèles récents et économes en énergie
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - amélioration du confort
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain (lavabo, WC) et mise à jour de la plomberie
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible sur photos - rénovation nécessaire pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 120 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 800€
    Remplacement radiateurs basse consommation: 2 radiateurs × 600€/radiateur = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:2 700€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€/fenêtre = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:8 000€
    Électroménager complet: 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 3000€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-de-Pile (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 407 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 878 €/an
Calcul : 407 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 084 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 240 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 488 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 120 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 600 €
Revenus locatifs : +4 878 €
Charges déductibles : -20 600 €
Résultat foncier Année 1 : -15 722 €(Déficit de 15 722 €)
Imputable sur revenu global : 15 722 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 480 €/an
Revenus locatifs : +4 878 €
Charges déductibles : -3 480 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 398 €/an
Prix d'achat du bien : 58 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 895 €(65% de 58 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 378 €/an
Calcul : 37 895 € × 3,636% = 1 378 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 878 €20 603 €2 754 €-15 724 €15 724 €--
24 976 €3 410 €2 682 €1 566 €---
35 075 €3 335 €2 607 €1 740 €---
45 177 €3 258 €2 530 €1 919 €---
55 280 €3 177 €2 449 €2 103 €---
65 386 €3 094 €2 366 €2 292 €---
75 494 €3 008 €2 280 €2 486 €---
85 604 €2 919 €2 191 €2 685 €---
95 716 €2 827 €2 099 €2 889 €---
105 830 €2 731 €2 003 €3 099 €---
115 947 €2 632 €1 904 €3 314 €---
126 066 €2 530 €1 802 €3 536 €---
136 187 €2 424 €1 696 €3 763 €---
146 311 €2 314 €1 586 €3 997 €---
156 437 €2 200 €1 472 €4 237 €---
166 566 €2 083 €1 355 €4 483 €---
176 697 €1 961 €1 233 €4 736 €---
186 831 €1 835 €1 107 €4 996 €---
196 968 €1 704 €976 €5 263 €---
207 107 €1 569 €841 €5 538 €---
217 249 €1 429 €701 €5 820 €---
227 394 €1 284 €556 €6 110 €---
237 542 €1 134 €406 €6 408 €---
247 693 €978 €250 €6 714 €---
257 847 €817 €89 €7 029 €---
TOTAL156 255 €75 256 €39 934 €80 999 €15 724 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 717 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 80 999 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 878 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 024 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 024 €-4 717 €+5 741 €
2+1 024 €+470 €+554 €
3+1 024 €+522 €+502 €
4+1 024 €+576 €+448 €
5+1 024 €+631 €+393 €
6+1 024 €+688 €+336 €
7+1 024 €+746 €+278 €
8+1 024 €+805 €+219 €
9+1 024 €+867 €+157 €
10+1 024 €+930 €+94 €
11+1 024 €+994 €+30 €
12+1 024 €+1 061 €-37 €
13+1 024 €+1 129 €-105 €
14+1 024 €+1 199 €-175 €
15+1 024 €+1 271 €-247 €
16+1 024 €+1 345 €-321 €
17+1 024 €+1 421 €-397 €
18+1 024 €+1 499 €-475 €
19+1 024 €+1 579 €-555 €
20+1 024 €+1 661 €-637 €
21+1 024 €+1 746 €-722 €
22+1 024 €+1 833 €-809 €
23+1 024 €+1 922 €-898 €
24+1 024 €+2 014 €-990 €
25+1 024 €+2 109 €-1 085 €
Total+25 600 €+24 300 €+1 300 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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