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Appartement à vendre

VilleBar-sur-Seine (10)
Surface116.5m²
Coût Total149 567€
Loyer Annuel9 054€
Rentabilité6.05%
Cashflow/mois-177€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 460 €
Surface : 116.5 m²
Prix au m² : 896,65 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Non meublé

Appartement à vendre à Bar sur Seine (10110), Aube. Superbe appartement de standing, type 5, 116,50 m² habitables, dans un bel immeuble (ancienne Caisse d'épargne). Petite copropriété de 8 lots avec syndic bénévole. Appartement au 1er étage sans ascenseur (faibles charges de 64 EUR / mois) avec patio privatif de 20 m², garage et deux caves. Cet appartement se compose d'une entrée, cuisine équipée, pièce de vie lumineuse, 4 chambres, salle d'eau, wc, buanderie. Patio privatif de 20 m². Garage, 2 caves et parking collectif. Chauffage individuel au gaz de ville.

104 460 euros. 99 000 euros + Honoraires de négo. : 5 460 euros (soit 5,52% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Bar-sur-Seine
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10110
Coordonnées : 48.109314, 4.383152
Total : 149 567€
Prix d'acquisition : 104 460€
Travaux : 36 750€
Valeur du bien : 141 210€
Frais de notaire : 8 357€
Coût estimé : 8 357€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 116.5m²
Loyer prédit : 6.48€/m²/mois
Fourchette : 4.98€ - 8.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 754€/mois
Loyer annuel estimé : 9054€/an
Fourchette totale : 581€ - 980€/mois
Fourchette annuelle : 6967€ - 11765€/an
Rentabilité brute :6.05%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 013,64 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :118 088 €
Prix d'achat :104 460 €
Décote à l'achat :-13 628€ (-11.5%)
Marge achat-revente :-31 479€ (-26.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 567€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :747,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :44,87€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 792,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 582,29€
Coût de l'assurance :13 461,03€
Taxe foncière : 905,40€/an
Soit par mois : 75,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 64,00€/mois
Soit par an : 768,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 754,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 931,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 193 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 116.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Mise à jour recommandée pour garantir l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification de l'état des fenêtres et remplacement si nécessaire
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain à rafraîchir pour confort et modernité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Sols à vérifier pour garantir un bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement nécessaire pour moderniser l'espace

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 750 €(315 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Remplacement système chauffage gaz: 1 système × 8000€ = 8000€ (inclut main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (inclut main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Revêtement sol chambres: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (inclut main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds chambres: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (inclut main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (inclut main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:500€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 10 m² × 50€/m² = 500€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 754 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 054 €/an
Calcul : 754 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 139 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 567 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 905 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 768 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 101 €
Revenus locatifs : +9 054 €
Charges déductibles : -44 101 €
Résultat foncier Année 1 : -35 047 €(Déficit de 35 047 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 647 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 351 €/an
Revenus locatifs : +9 054 €
Charges déductibles : -7 351 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 703 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13647.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 460 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 899 €(65% de 104 460 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 469 €/an
Calcul : 67 899 € × 3,636% = 2 469 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 054 €44 106 €5 144 €-35 052 €21 400 €13 652 €13 652 €
29 235 €7 221 €5 009 €2 014 €--11 638 €
39 420 €7 081 €4 869 €2 339 €--9 300 €
49 608 €6 936 €4 724 €2 672 €--6 628 €
59 800 €6 786 €4 574 €3 014 €--3 614 €
69 996 €6 631 €4 419 €3 365 €--248 €
710 196 €6 470 €4 258 €3 726 €---
810 400 €6 304 €4 092 €4 096 €---
910 608 €6 131 €3 920 €4 477 €---
1010 820 €5 953 €3 741 €4 867 €---
1111 037 €5 768 €3 556 €5 269 €---
1211 257 €5 577 €3 365 €5 681 €---
1311 483 €5 379 €3 167 €6 104 €---
1411 712 €5 174 €2 962 €6 538 €---
1511 947 €4 962 €2 750 €6 985 €---
1612 185 €4 742 €2 530 €7 444 €---
1712 429 €4 514 €2 302 €7 915 €---
1812 678 €4 279 €2 067 €8 399 €---
1912 931 €4 035 €1 823 €8 897 €---
2013 190 €3 782 €1 570 €9 408 €---
2113 454 €3 520 €1 309 €9 933 €---
2213 723 €3 250 €1 038 €10 473 €---
2313 997 €2 969 €758 €11 028 €---
2414 277 €2 679 €467 €11 598 €---
2514 563 €2 379 €167 €12 184 €---
TOTAL290 002 €166 628 €74 582 €123 373 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 123 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 054 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 901 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 901 €-6 420 €+8 321 €
2+1 901 €0 €+1 901 €
3+1 901 €0 €+1 901 €
4+1 901 €0 €+1 901 €
5+1 901 €0 €+1 901 €
6+1 901 €0 €+1 901 €
7+1 901 €+1 043 €+858 €
8+1 901 €+1 229 €+672 €
9+1 901 €+1 343 €+558 €
10+1 901 €+1 460 €+441 €
11+1 901 €+1 581 €+320 €
12+1 901 €+1 704 €+197 €
13+1 901 €+1 831 €+70 €
14+1 901 €+1 962 €-61 €
15+1 901 €+2 095 €-194 €
16+1 901 €+2 233 €-332 €
17+1 901 €+2 375 €-474 €
18+1 901 €+2 520 €-619 €
19+1 901 €+2 669 €-768 €
20+1 901 €+2 822 €-921 €
21+1 901 €+2 980 €-1 079 €
22+1 901 €+3 142 €-1 241 €
23+1 901 €+3 308 €-1 407 €
24+1 901 €+3 479 €-1 578 €
25+1 901 €+3 655 €-1 754 €
Total+47 525 €+37 012 €+10 513 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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