Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

Bien expiré
VilleMontoire-sur-le-Loir (41)
Surface234m²
Coût Total285 940€
Loyer Annuel20 406€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 234 m²
Prix au m² : 852,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cave, 4 chambres, Terrasse, Exposition nord, Alarme, Pas de balcon

Ternay, 7 minutes de Montoire sur le Loir, 10 miunutes Chemille sur déme, 30 min Vendôme - 35 min Tourd nord ensemble immobilier offrant: Maison principale de 163 m² comprenant au Rez-de-chaussée :Une cuisine aménagée, une salle à manger, une veranda, une salle de jeu, un salon, une salle d'eau, un wc. A l'étage : une mezzanine, trois chambres, une salle d'eau/wc. Sur la seconde maison d'iune surface habitable de 71 m² : Au rez-de-chaussée : une piéce de vie ouverte sur la cuisine aménagée, une salle d'eau, un wc. A l'étage : une chambre/dortoire

Une cuisine d'été, une cave, un atelier. Terrain clos de 445 m² CLASSE ENERGIE: D CLASSE CLIMAT: B Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Le prix de vente est de 199 500 € honoraires d'agence inclus, soit 190 000 € net vendeur et 5 % d'honoraires à la charge de l'acquéreur.Contactez votre French Conseiller, Alexandre CHAMINADOUR ou à l'adresse , agent commercial EI immatriculé au RSAC de Tours, 798 827 143. - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Montoire-sur-le-Loir
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41800
Coordonnées : 47.768213, 0.846749
Total : 285 940€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 70 480€
Valeur du bien : 269 980€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 234m²
Loyer prédit : 7.27€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1701€/mois
Loyer annuel estimé : 20406€/an
Fourchette totale : 1367€ - 2115€/mois
Fourchette annuelle : 16407€ - 25380€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 8.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 598,55 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :374 061 €
Prix d'achat :199 500 €
Décote à l'achat :-174 561€ (-46.7%)
Marge achat-revente :88 121€ (23.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :285 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 416,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :83,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 499,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :138 918,07€
Coût de l'assurance :25 019,75€
Taxe foncière : 2 040,64€/an
Soit par mois : 170,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 700,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 669,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :30,89€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Mention explicite de la classe énergétique D.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 234 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 234 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 480 €(301 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:18 580€
    Isolation toiture/combles: 234 m² × 70€/m² = 16380€, Main d'œuvre: 2200€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13500€ (incluant pose)
  • Menuiseries:23 200€
    Fenêtres double vitrage: 29 fenêtres × 800€ = 23200€ (incluant pose)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montoire-sur-le-Loir (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 55 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 701 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 406 €/an
Calcul : 1 701 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 598 €/an
Base de calcul : Emprunt de 285 940 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 001 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 041 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 480 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 120 €
Revenus locatifs : +20 406 €
Charges déductibles : -83 120 €
Résultat foncier Année 1 : -62 713 €(Déficit de 62 713 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 313 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 640 €/an
Revenus locatifs : +20 406 €
Charges déductibles : -12 640 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 767 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41313.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 406 €83 129 €9 608 €-62 723 €21 400 €41 323 €41 323 €
220 815 €12 394 €9 352 €8 421 €--32 902 €
321 231 €12 130 €9 089 €9 101 €--23 801 €
421 655 €11 857 €8 816 €9 799 €--14 002 €
522 089 €11 574 €8 533 €10 514 €--3 488 €
622 530 €11 282 €8 241 €11 248 €---
722 981 €10 980 €7 939 €12 001 €---
823 441 €10 667 €7 626 €12 773 €---
923 909 €10 344 €7 302 €13 566 €---
1024 388 €10 009 €6 968 €14 379 €---
1124 875 €9 663 €6 621 €15 213 €---
1225 373 €9 304 €6 263 €16 068 €---
1325 880 €8 934 €5 892 €16 946 €---
1426 398 €8 550 €5 509 €17 847 €---
1526 926 €8 154 €5 112 €18 772 €---
1627 464 €7 744 €4 702 €19 721 €---
1728 014 €7 319 €4 278 €20 695 €---
1828 574 €6 880 €3 838 €21 694 €---
1929 145 €6 425 €3 384 €22 720 €---
2029 728 €5 955 €2 914 €23 773 €---
2130 323 €5 469 €2 428 €24 854 €---
2230 929 €4 966 €1 925 €25 963 €---
2331 548 €4 446 €1 404 €27 102 €---
2432 179 €3 907 €866 €28 272 €---
2532 822 €3 350 €309 €29 472 €---
TOTAL653 625 €285 434 €138 918 €368 191 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 368 191 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 406 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 285 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 285 €-6 420 €+10 705 €
2+4 285 €0 €+4 285 €
3+4 285 €0 €+4 285 €
4+4 285 €0 €+4 285 €
5+4 285 €0 €+4 285 €
6+4 285 €+2 328 €+1 957 €
7+4 285 €+3 600 €+685 €
8+4 285 €+3 832 €+453 €
9+4 285 €+4 070 €+215 €
10+4 285 €+4 314 €-29 €
11+4 285 €+4 564 €-279 €
12+4 285 €+4 821 €-536 €
13+4 285 €+5 084 €-799 €
14+4 285 €+5 354 €-1 069 €
15+4 285 €+5 632 €-1 347 €
16+4 285 €+5 916 €-1 631 €
17+4 285 €+6 208 €-1 923 €
18+4 285 €+6 508 €-2 223 €
19+4 285 €+6 816 €-2 531 €
20+4 285 €+7 132 €-2 847 €
21+4 285 €+7 456 €-3 171 €
22+4 285 €+7 789 €-3 504 €
23+4 285 €+8 131 €-3 846 €
24+4 285 €+8 481 €-4 196 €
25+4 285 €+8 842 €-4 557 €
Total+107 125 €+110 457 €+-3 332 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →