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maison vente 7 pieces bonneville 143m2

VilleBonneville (74)
Surface142.52
Coût Total352 426
Loyer Annuel25 842
Rentabilité7.33%
Cashflow/mois+89
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 142.52 m²
Prix au m² : 1 824,31 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

BONNEVILLE - Maison à rénover de 142 m² sur terrain de 779 m²

À Bonneville, sur un généreux terrain de 779 m², cette maison de 142 m² développée sur trois niveaux est entièrement à rénover.

Le rez-de-chaussée accueille des garages, tandis que le premier et le deuxième étage offrent chacun la surface d'un appartement indépendant, une configuration idéale pour un projet locatif ou intergénérationnel. Le premier niveau bénéficie en plus d'une véranda, un atout supplémentaire pour gagner en lumière et en espace de vie.

Une rénovation complète est à prévoir : isolation, finitions, électricité, plomberie, chauffage et aménagements intérieurs sont à reprendre dans leur ensemble.

SI CE BIEN CORRESPOND À VOS CRITÈRES DE RECHERCHE, N'HÉSITEZ PAS À ME CONTACTER !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 261 et classe CLIMAT F indice 79. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Angélique Lamouroux mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de ANNECY sous le numéro 904382421, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Bonneville
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74130
Total : 352 426
Prix d'acquisition : 260 000
Travaux : 71 626
Valeur du bien : 331 626
Frais de notaire : 20 800
Coût estimé : 20 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 142.52
Loyer prédit : 15.11€/m²/mois
Fourchette : 10.61€ - 21.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 2153€/mois
Loyer annuel estimé : 25842€/an
Fourchette totale : 1513€ - 3066€/mois
Fourchette annuelle : 18153€ - 36787€/an
Rentabilité brute :7.33%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 10.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 512,16 €/m²
Basé sur :34 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :500 553
Prix d'achat :260 000
Décote à l'achat :-240 553 (-48.1%)
Marge achat-revente :148 127€ (29.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :352 426
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 760,55€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :88,11€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 848,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :175 738,90
Coût de l'assurance :26 431,95
Taxe foncière : 2 584,18€/an
Soit par mois : 215,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 153,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 064,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :89,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 142.52 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 142.52 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine : nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie pour l'ensemble de la maison
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 626(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:7 126
    Isolation des combles: 142.52 m² × 50€/m² = 7126€, Main d'œuvre: 4€
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries:13 600
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000
    Cuisine complète: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 920
    Peinture murs/plafonds: 48 m² × 40€/m² = 1920€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:1 500
    Parquet flottant: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs/plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
  • Électricité:600
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 600€, Main d'œuvre incluse
  • Plomberie:8 500
    Mise aux normes plomberie: plomberie complète = 8500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bonneville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 226✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 153 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 842 €/an
Calcul : 2 153 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 110 €/an
Base de calcul : Emprunt de 352 426 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 057 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 584 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 626
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 378
Revenus locatifs : +25 842
Charges déductibles : -87 378
Résultat foncier Année 1 : -61 536(Déficit de 61 536 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 136
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 752 €/an
Revenus locatifs : +25 842
Charges déductibles : -15 752
Résultat foncier Années 2+ : 10 090 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40135.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 84287 38912 122-61 54721 400 €40 147 €40 147 €
226 35915 44511 80310 914--29 234 €
326 88615 11511 47411 771--17 463 €
427 42314 77411 13212 650--4 813 €
527 97214 42010 77913 552---
628 53114 05410 41314 477---
729 10213 67610 03415 426---
829 68413 2839 64216 401---
930 27812 8779 23617 400---
1030 88312 4578 81518 427---
1131 50112 0218 38019 480---
1232 13111 5717 92920 560---
1332 77411 1047 46321 670---
1433 42910 6216 97922 808---
1534 09810 1216 47923 977---
1634 7809 6035 96125 177---
1735 4759 0665 42526 409---
1836 1858 5114 87027 673---
1936 9087 9364 29528 972---
2037 6477 3413 70030 305---
2138 3996 7253 08431 674---
2239 1676 0872 44633 080---
2339 9515 4261 78534 524---
2440 7504 7421 10136 007---
2541 5654 03439337 530---
TOTAL827 719338 401175 739489 31821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 489 318
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 842 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 427 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 427-6 420+11 847
2+5 4270+5 427
3+5 4270+5 427
4+5 4270+5 427
5+5 427+2 622+2 805
6+5 427+4 343+1 084
7+5 427+4 628+799
8+5 427+4 920+507
9+5 427+5 220+207
10+5 427+5 528-101
11+5 427+5 844-417
12+5 427+6 168-741
13+5 427+6 501-1 074
14+5 427+6 842-1 415
15+5 427+7 193-1 766
16+5 427+7 553-2 126
17+5 427+7 923-2 496
18+5 427+8 302-2 875
19+5 427+8 692-3 265
20+5 427+9 092-3 665
21+5 427+9 502-4 075
22+5 427+9 924-4 497
23+5 427+10 357-4 930
24+5 427+10 802-5 375
25+5 427+11 259-5 832
Total+135 675+146 795+-11 120
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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