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Maison ancienne sans terrain

VilleBourg-en-Bresse (01)
Surface135m²
Coût Total263 800€
Loyer Annuel16 959€
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 180 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 333,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A quelques Km de Bourg, maison de village sur deux niveaux.

Au RDC :

  • un séjour avec une trés belle poutre centrale et une cheminée à foyer fermé

  • une vaste cuisine pouvant accueillir une table pour 6 personnes .

  • un wc + lave main

  • un garage suffisament grand pour une voiture et un atelier.

  • A l’étage : Un grand palier desservant 3 chambres, un deuxième sejour à triple exposition, une salle de bain,et un WC séparé. L’escalier ainsi que les sols sont en chêne massif.

En supplément, un grenier éclairé par deux velux, et doté d’ un coin toilette, à finir d’amenager pour fournir un espace de vie suplémentaire.

Autres photos sur demande ... Possibilité de négociation.

Ville : Bourg-en-Bresse
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01000
Coordonnées : 46.205460, 5.236150
Total : 263 800€
Prix d'acquisition : 180 000€
Travaux : 69 400€
Valeur du bien : 249 400€
Frais de notaire : 14 400€
Coût estimé : 14 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 1413€/mois
Loyer annuel estimé : 16959€/an
Fourchette totale : 1113€ - 1795€/mois
Fourchette annuelle : 13355€ - 21536€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 364,34 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :319 186 €
Prix d'achat :180 000 €
Décote à l'achat :-139 186€ (-43.6%)
Marge achat-revente :55 386€ (17.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 306,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :74,74€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 381,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 161,80€
Coût de l'assurance :22 423,00€
Taxe foncière : 1 695,89€/an
Soit par mois : 141,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 413,24€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 522,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-109,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - Cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - Salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Sols en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - Murs nécessitant un léger rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques - Sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :69 400 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:12 150€
    Isolation des combles: 135 m² × 90€/m² = 12150€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 300€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€ = 15300€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 30€/m² = 1350€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:10 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 10000€ = 10000€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourg-en-Bresse (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 413 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 959 €/an
Calcul : 1 413 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 855 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 800 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 897 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 696 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 69 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 848 €
Revenus locatifs : +16 959 €
Charges déductibles : -80 848 €
Résultat foncier Année 1 : -63 889 €(Déficit de 63 889 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 489 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 448 €/an
Revenus locatifs : +16 959 €
Charges déductibles : -11 448 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 511 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42489.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 180 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 117 000 €(65% de 180 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 255 €/an
Calcul : 117 000 € × 3,636% = 4 255 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 959 €80 856 €8 864 €-63 898 €21 400 €42 498 €42 498 €
217 298 €11 221 €8 628 €6 077 €--36 421 €
317 644 €10 978 €8 385 €6 666 €--29 754 €
417 997 €10 726 €8 133 €7 271 €--22 483 €
518 357 €10 465 €7 872 €7 892 €--14 592 €
618 724 €10 196 €7 603 €8 528 €--6 063 €
719 098 €9 917 €7 324 €9 182 €---
819 480 €9 628 €7 035 €9 852 €---
919 870 €9 330 €6 737 €10 540 €---
1020 267 €9 021 €6 428 €11 247 €---
1120 673 €8 701 €6 109 €11 971 €---
1221 086 €8 371 €5 778 €12 715 €---
1321 508 €8 029 €5 436 €13 479 €---
1421 938 €7 675 €5 082 €14 263 €---
1522 377 €7 309 €4 717 €15 067 €---
1622 824 €6 931 €4 338 €15 894 €---
1723 281 €6 539 €3 946 €16 742 €---
1823 747 €6 134 €3 541 €17 613 €---
1924 221 €5 715 €3 122 €18 507 €---
2024 706 €5 281 €2 688 €19 425 €---
2125 200 €4 833 €2 240 €20 367 €---
2225 704 €4 368 €1 776 €21 335 €---
2326 218 €3 888 €1 296 €22 330 €---
2426 742 €3 392 €799 €23 351 €---
2527 277 €2 878 €285 €24 399 €---
TOTAL543 198 €262 382 €128 162 €280 816 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 816 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 959 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 561 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 561 €-6 420 €+9 981 €
2+3 561 €0 €+3 561 €
3+3 561 €0 €+3 561 €
4+3 561 €0 €+3 561 €
5+3 561 €0 €+3 561 €
6+3 561 €0 €+3 561 €
7+3 561 €+936 €+2 625 €
8+3 561 €+2 956 €+605 €
9+3 561 €+3 162 €+399 €
10+3 561 €+3 374 €+187 €
11+3 561 €+3 591 €-30 €
12+3 561 €+3 815 €-254 €
13+3 561 €+4 044 €-483 €
14+3 561 €+4 279 €-718 €
15+3 561 €+4 520 €-959 €
16+3 561 €+4 768 €-1 207 €
17+3 561 €+5 023 €-1 462 €
18+3 561 €+5 284 €-1 723 €
19+3 561 €+5 552 €-1 991 €
20+3 561 €+5 827 €-2 266 €
21+3 561 €+6 110 €-2 549 €
22+3 561 €+6 401 €-2 840 €
23+3 561 €+6 699 €-3 138 €
24+3 561 €+7 005 €-3 444 €
25+3 561 €+7 320 €-3 759 €
Total+89 025 €+84 245 €+4 780 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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