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Achat : Appartement (06000)

VilleNice (06)
Surface60m²
Coût Total230 600€
Loyer Annuel13 395€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-208€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 2 750 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 60 m², 3 pièces, 1 salle de bain, 1 balcon, Cuisine séparée, Cave, Ascenseur, Orientation est, Orientation ouest, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer, Cuisine séparée

Nice Pasteur: Proche tramway, au 6ème et avant dernier étage avec ascenseur, trois pièces avec cuisine indépendante, à rafraichir, double exposition (est/ouest) avec vue dégagée, balcon, cave en sous-sol. Possibilité achat box fermé dans résidence proche pour 19000€ en sus. Idéal premier achat ou investissement locatif.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.720510, 7.284710
Total : 230 600€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 52 400€
Valeur du bien : 217 400€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1116€/mois
Loyer annuel estimé : 13395€/an
Fourchette totale : 793€ - 1570€/mois
Fourchette annuelle : 9522€ - 18844€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 484,13 €/m²
Basé sur :602 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :209 048 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-44 048€ (-21.1%)
Marge achat-revente :-21 552€ (-10.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :230 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 145,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :67,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 213,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :113 139,67€
Coût de l'assurance :20 177,50€
Taxe foncière : 1 339,51€/an
Soit par mois : 111,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 116,26€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 324,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-208,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine à rafraîchir.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain à rafraîchir.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - peinture à rafraîchir.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 400 €(873 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nice (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 24 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 116 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 395 €/an
Calcul : 1 116 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 809 €/an
Base de calcul : Emprunt de 230 600 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 807 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 340 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 356 €
Revenus locatifs : +13 395 €
Charges déductibles : -62 356 €
Résultat foncier Année 1 : -48 961 €(Déficit de 48 961 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 561 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 956 €/an
Revenus locatifs : +13 395 €
Charges déductibles : -9 956 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 439 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27560.89 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 395 €62 364 €7 817 €-48 968 €21 400 €27 568 €27 568 €
213 663 €9 757 €7 610 €3 906 €--23 662 €
313 936 €9 543 €7 396 €4 393 €--19 269 €
414 215 €9 321 €7 175 €4 894 €--14 375 €
514 499 €9 092 €6 946 €5 407 €--8 968 €
614 789 €8 855 €6 709 €5 934 €--3 034 €
715 085 €8 610 €6 463 €6 475 €---
815 387 €8 356 €6 209 €7 031 €---
915 695 €8 093 €5 947 €7 601 €---
1016 008 €7 821 €5 675 €8 187 €---
1116 329 €7 540 €5 394 €8 788 €---
1216 655 €7 249 €5 102 €9 406 €---
1316 988 €6 948 €4 801 €10 041 €---
1417 328 €6 636 €4 489 €10 692 €---
1517 675 €6 313 €4 167 €11 361 €---
1618 028 €5 979 €3 833 €12 049 €---
1718 389 €5 634 €3 487 €12 755 €---
1818 756 €5 276 €3 130 €13 480 €---
1919 132 €4 906 €2 759 €14 225 €---
2019 514 €4 523 €2 377 €14 991 €---
2119 904 €4 127 €1 980 €15 778 €---
2220 303 €3 717 €1 570 €16 586 €---
2320 709 €3 292 €1 146 €17 416 €---
2421 123 €2 853 €707 €18 270 €---
2521 545 €2 399 €252 €19 147 €---
TOTAL429 050 €219 205 €113 140 €209 845 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 209 845 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 395 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 813 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 813 €-6 420 €+9 233 €
2+2 813 €0 €+2 813 €
3+2 813 €0 €+2 813 €
4+2 813 €0 €+2 813 €
5+2 813 €0 €+2 813 €
6+2 813 €0 €+2 813 €
7+2 813 €+1 032 €+1 781 €
8+2 813 €+2 109 €+704 €
9+2 813 €+2 280 €+533 €
10+2 813 €+2 456 €+357 €
11+2 813 €+2 637 €+176 €
12+2 813 €+2 822 €-9 €
13+2 813 €+3 012 €-199 €
14+2 813 €+3 208 €-395 €
15+2 813 €+3 408 €-595 €
16+2 813 €+3 615 €-802 €
17+2 813 €+3 826 €-1 013 €
18+2 813 €+4 044 €-1 231 €
19+2 813 €+4 268 €-1 455 €
20+2 813 €+4 497 €-1 684 €
21+2 813 €+4 733 €-1 920 €
22+2 813 €+4 976 €-2 163 €
23+2 813 €+5 225 €-2 412 €
24+2 813 €+5 481 €-2 668 €
25+2 813 €+5 744 €-2 931 €
Total+70 325 €+62 954 €+7 371 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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