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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleArgenteuil (95)
Surface77m²
Coût Total194 820€
Loyer Annuel16 278€
Rentabilité8.36%
Cashflow/mois-245€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 1 805,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 6 étage, Ascenseur, 3 chambres

Evim Immobilier a le plaisir de vous présenter ce bel appartement à fort potentiel, niché dans le quartier prisé de Val Sud, à moins de 10 minutes à pied de la gare. Pensé pour une vie de famille confortable, ce bien profite d'un emplacement stratégique, à proximité immédiate des établissements scolaires, commerces et commodités du quotidien. Vous y découvrirez : Une entrée généreuse Un salon lumineux, idéal pour les moments de partage Une cuisine indépendante Trois chambres spacieuses Une salle de bain fonctionnelle WC séparés Deux celliers, véritables atouts pour le rangement Une place de parking privative complète ce bien. Des travaux sont à prévoir, offrant une belle opportunité de personnalisation et de valorisation. Charges mensuelles : 460 €, incluant chauffage et eau chaude Un bien rare sur le marché, alliant emplacement, volumes et potentiel. Contactez Evim Immobilier pour plus d'informations ou une visite.

Ville : Argenteuil
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95100
Coordonnées : 48.947119, 2.229751
Total : 194 820€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 44 700€
Valeur du bien : 183 700€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 17.62€/m²/mois
Fourchette : 13.94€ - 22.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 1356€/mois
Loyer annuel estimé : 16278€/an
Fourchette totale : 1073€ - 1715€/mois
Fourchette annuelle : 12877€ - 20577€/an
Rentabilité brute :8.36%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :950,42€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :55,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 005,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 305,68€
Coût de l'assurance :16 559,70€
Taxe foncière : 1 627,78€/an
Soit par mois : 135,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 460,00€/mois
Soit par an : 5 520,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 356,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 601,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-244,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 155 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air ou un chauffage électrique basse consommation.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la performance énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par des fenêtres double vitrage performant.
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 77 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite une mise à jour.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 700 €(581 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 600€/fenêtre = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Argenteuil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 356 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 278 €/an
Calcul : 1 356 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 269 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 820 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 662 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 628 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 520 €/an
Calcul : 460 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 779 €
Revenus locatifs : +16 278 €
Charges déductibles : -58 779 €
Résultat foncier Année 1 : -42 501 €(Déficit de 42 501 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 101 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 079 €/an
Revenus locatifs : +16 278 €
Charges déductibles : -14 079 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 199 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21101.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 278 €58 785 €6 275 €-42 507 €21 400 €21 107 €21 107 €
216 603 €13 915 €6 105 €2 688 €--18 419 €
316 935 €13 740 €5 930 €3 195 €--15 224 €
417 274 €13 559 €5 749 €3 715 €--11 509 €
517 620 €13 372 €5 561 €4 248 €--7 261 €
617 972 €13 178 €5 368 €4 794 €--2 467 €
718 331 €12 978 €5 168 €5 353 €---
818 698 €12 772 €4 962 €5 926 €---
919 072 €12 559 €4 749 €6 513 €---
1019 453 €12 339 €4 528 €7 115 €---
1119 842 €12 111 €4 301 €7 731 €---
1220 239 €11 876 €4 066 €8 363 €---
1320 644 €11 633 €3 823 €9 011 €---
1421 057 €11 382 €3 572 €9 675 €---
1521 478 €11 123 €3 313 €10 355 €---
1621 908 €10 855 €3 045 €11 053 €---
1722 346 €10 579 €2 768 €11 767 €---
1822 793 €10 293 €2 483 €12 500 €---
1923 249 €9 997 €2 187 €13 251 €---
2023 714 €9 692 €1 882 €14 021 €---
2124 188 €9 377 €1 567 €14 811 €---
2224 672 €9 052 €1 242 €15 620 €---
2325 165 €8 715 €905 €16 450 €---
2425 668 €8 368 €558 €17 300 €---
2526 182 €8 009 €199 €18 173 €---
TOTAL521 381 €330 260 €90 306 €191 122 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 122 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 278 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 418 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 418 €-6 420 €+9 838 €
2+3 418 €0 €+3 418 €
3+3 418 €0 €+3 418 €
4+3 418 €0 €+3 418 €
5+3 418 €0 €+3 418 €
6+3 418 €0 €+3 418 €
7+3 418 €+866 €+2 552 €
8+3 418 €+1 778 €+1 640 €
9+3 418 €+1 954 €+1 464 €
10+3 418 €+2 134 €+1 284 €
11+3 418 €+2 319 €+1 099 €
12+3 418 €+2 509 €+909 €
13+3 418 €+2 703 €+715 €
14+3 418 €+2 902 €+516 €
15+3 418 €+3 107 €+311 €
16+3 418 €+3 316 €+102 €
17+3 418 €+3 530 €-112 €
18+3 418 €+3 750 €-332 €
19+3 418 €+3 975 €-557 €
20+3 418 €+4 206 €-788 €
21+3 418 €+4 443 €-1 025 €
22+3 418 €+4 686 €-1 268 €
23+3 418 €+4 935 €-1 517 €
24+3 418 €+5 190 €-1 772 €
25+3 418 €+5 452 €-2 034 €
Total+85 450 €+57 337 €+28 113 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 253 jours
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