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Appartement à vendre

VilleNeuilly-sur-Marne (93)
Surface79.2m²
Coût Total205 320€
Loyer Annuel16 394€
Rentabilité7.98%
Cashflow/mois-215€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 79.2 m²
Prix au m² : 2 260,1 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 10
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10/11 étage, Ascenseur, Salle de bain, 3 chambres, Balcon, Belle vue, Exposition ouest, Gardien, Pas de cave, Non meublé

Foncia vous propose à la vente cet appartement lumineux de 79 m² situé au 91 Avenue de Verdun, au sein d'une résidence sécurisée.

Il se compose d'un séjour agréable avec accès à un balcon filant d'environ 4 m², d'une cuisine indépendante, de trois chambres, d'une salle d'eau et de WC séparés. L'appartement bénéficie d'une vue dégagée et de fenêtres en double vitrage sur l'ensemble du logement.

Une place de parking ainsi qu'une cave complètent ce bien.

Idéalement situé à proximité des commerces, des écoles et des transports.

À découvrir rapidement avec votre agence Foncia.

Ville : Neuilly-sur-Marne
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93330
Coordonnées : 48.860056, 2.534851
Total : 205 320€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 191 000€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79.2m²
Loyer prédit : 17.25€/m²/mois
Fourchette : 14.48€ - 20.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 1366€/mois
Loyer annuel estimé : 16394€/an
Fourchette totale : 1147€ - 1628€/mois
Fourchette annuelle : 13761€ - 19531€/an
Rentabilité brute :7.98%
Fourchette de rentabilité :6.70% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 145,16 €/m²
Basé sur :245 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :249 097 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-70 097€ (-28.1%)
Marge achat-revente :43 777€ (17.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :205 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 016,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :59,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 076,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 750,50€
Coût de l'assurance :17 965,50€
Taxe foncière : 1 611,00€/an
Soit par mois : 134,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 370,00€/mois
Soit par an : 4 440,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 366,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 581,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-214,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 287 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 79.2 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.3/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(152 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 366 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 394 €/an
Calcul : 1 366 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 892 €/an
Base de calcul : Emprunt de 205 320 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 719 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 611 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 440 €/an
Calcul : 370 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 25 662 €
Revenus locatifs : +16 394 €
Charges déductibles : -25 662 €
Résultat foncier Année 1 : -9 268 €(Déficit de 9 268 €)
Imputable sur revenu global : 9 268 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 662 €/an
Revenus locatifs : +16 394 €
Charges déductibles : -13 662 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 732 €/an
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 394 €25 668 €6 899 €-9 274 €9 274 €--
216 722 €13 485 €6 716 €3 237 €---
317 056 €13 296 €6 526 €3 761 €---
417 397 €13 100 €6 330 €4 298 €---
517 745 €12 897 €6 127 €4 849 €---
618 100 €12 687 €5 917 €5 413 €---
718 462 €12 470 €5 700 €5 992 €---
818 832 €12 245 €5 476 €6 586 €---
919 208 €12 013 €5 243 €7 195 €---
1019 592 €11 773 €5 003 €7 820 €---
1119 984 €11 524 €4 754 €8 460 €---
1220 384 €11 267 €4 497 €9 117 €---
1320 792 €11 001 €4 231 €9 791 €---
1421 207 €10 725 €3 956 €10 482 €---
1521 632 €10 441 €3 671 €11 191 €---
1622 064 €10 146 €3 376 €11 918 €---
1722 505 €9 841 €3 072 €12 664 €---
1822 956 €9 526 €2 756 €13 430 €---
1923 415 €9 200 €2 430 €14 215 €---
2023 883 €8 862 €2 092 €15 021 €---
2124 361 €8 513 €1 743 €15 848 €---
2224 848 €8 152 €1 382 €16 696 €---
2325 345 €7 778 €1 008 €17 567 €---
2425 852 €7 391 €622 €18 460 €---
2526 369 €6 991 €222 €19 377 €---
TOTAL525 104 €280 991 €99 750 €244 113 €9 274 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 782 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 113 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 443 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 443 €-2 782 €+6 225 €
2+3 443 €+971 €+2 472 €
3+3 443 €+1 128 €+2 315 €
4+3 443 €+1 289 €+2 154 €
5+3 443 €+1 455 €+1 988 €
6+3 443 €+1 624 €+1 819 €
7+3 443 €+1 798 €+1 645 €
8+3 443 €+1 976 €+1 467 €
9+3 443 €+2 159 €+1 284 €
10+3 443 €+2 346 €+1 097 €
11+3 443 €+2 538 €+905 €
12+3 443 €+2 735 €+708 €
13+3 443 €+2 937 €+506 €
14+3 443 €+3 145 €+298 €
15+3 443 €+3 357 €+86 €
16+3 443 €+3 575 €-132 €
17+3 443 €+3 799 €-356 €
18+3 443 €+4 029 €-586 €
19+3 443 €+4 265 €-822 €
20+3 443 €+4 506 €-1 063 €
21+3 443 €+4 754 €-1 311 €
22+3 443 €+5 009 €-1 566 €
23+3 443 €+5 270 €-1 827 €
24+3 443 €+5 538 €-2 095 €
25+3 443 €+5 813 €-2 370 €
Total+86 075 €+73 234 €+12 841 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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