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Achat : Maison Archigny (86210)

VilleArchigny (86)
Surface113m²
Coût Total109 608€
Loyer Annuel9 037€
Rentabilité8.24%
Cashflow/mois+110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 100 €
Surface : 113 m²
Prix au m² : 797,35 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 113 m², 4 pièces, 3 chambres, 964 m² de terrain, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

A 4 km d'Archigny, Maison de campagne d'environ 113 m² habitables offrant: une grande cuisine, un séjour de plus de 30 m², 3 chambres, salle de bains complète, wc. Dépendance, cave et cellier. L'ensemble sur un terrain d'environ 950 m².

Ville : Archigny
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86210
Coordonnées : 46.673060, 0.651670
Total : 109 608€
Prix d'acquisition : 90 100€
Travaux : 12 300€
Valeur du bien : 102 400€
Frais de notaire : 7 208€
Coût estimé : 7 208€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 113m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.55€/m²/mois
Loyer total estimé : 753€/mois
Loyer annuel estimé : 9037€/an
Fourchette totale : 587€ - 966€/mois
Fourchette annuelle : 7043€ - 11594€/an
Rentabilité brute :8.24%
Fourchette de rentabilité :6.43% - 10.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :883,26 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :99 808 €
Prix d'achat :90 100 €
Décote à l'achat :-9 708€ (-9.7%)
Marge achat-revente :-9 800€ (-9.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :109 608€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :535,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 567,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 980,89€
Coût de l'assurance :9 590,70€
Taxe foncière : 903,67€/an
Soit par mois : 75,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 753,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :110,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise à jour de l'électroménager si nécessaire
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel ou total
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 300 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:3 000€
    Peinture murs: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 640€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 500€
    Carrelage: 20 m² × 70€/m² = 1400€, Éléments sanitaires: 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Rafraîchissement:4 500€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 300€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 550€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 753 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 037 €/an
Calcul : 753 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 538 €/an
Base de calcul : Emprunt de 109 608 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 384 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 904 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 125 €
Revenus locatifs : +9 037 €
Charges déductibles : -17 125 €
Résultat foncier Année 1 : -8 088 €(Déficit de 8 088 €)
Imputable sur revenu global : 8 088 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 825 €/an
Revenus locatifs : +9 037 €
Charges déductibles : -4 825 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 212 €/an
Prix d'achat du bien : 90 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 565 €(65% de 90 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 130 €/an
Calcul : 58 565 € × 3,636% = 2 130 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 037 €17 129 €3 541 €-8 092 €8 092 €--
29 217 €4 733 €3 446 €4 485 €---
39 402 €4 634 €3 347 €4 768 €---
49 590 €4 532 €3 245 €5 058 €---
59 782 €4 426 €3 139 €5 355 €---
69 977 €4 317 €3 030 €5 660 €---
710 177 €4 205 €2 917 €5 972 €---
810 380 €4 088 €2 801 €6 292 €---
910 588 €3 968 €2 681 €6 620 €---
1010 800 €3 844 €2 556 €6 956 €---
1111 016 €3 715 €2 428 €7 300 €---
1211 236 €3 583 €2 296 €7 653 €---
1311 461 €3 446 €2 158 €8 015 €---
1411 690 €3 304 €2 017 €8 386 €---
1511 924 €3 158 €1 871 €8 766 €---
1612 162 €3 007 €1 719 €9 155 €---
1712 405 €2 851 €1 563 €9 555 €---
1812 654 €2 689 €1 402 €9 964 €---
1912 907 €2 523 €1 235 €10 384 €---
2013 165 €2 350 €1 063 €10 814 €---
2113 428 €2 172 €885 €11 256 €---
2213 697 €1 989 €701 €11 708 €---
2313 971 €1 799 €511 €12 172 €---
2414 250 €1 602 €315 €12 648 €---
2514 535 €1 400 €112 €13 135 €---
TOTAL289 447 €95 463 €50 981 €193 984 €8 092 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 428 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 193 984 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 037 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 898 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 898 €-2 428 €+4 326 €
2+1 898 €+1 345 €+553 €
3+1 898 €+1 430 €+468 €
4+1 898 €+1 517 €+381 €
5+1 898 €+1 607 €+291 €
6+1 898 €+1 698 €+200 €
7+1 898 €+1 792 €+106 €
8+1 898 €+1 888 €+10 €
9+1 898 €+1 986 €-88 €
10+1 898 €+2 087 €-189 €
11+1 898 €+2 190 €-292 €
12+1 898 €+2 296 €-398 €
13+1 898 €+2 404 €-506 €
14+1 898 €+2 516 €-618 €
15+1 898 €+2 630 €-732 €
16+1 898 €+2 747 €-849 €
17+1 898 €+2 866 €-968 €
18+1 898 €+2 989 €-1 091 €
19+1 898 €+3 115 €-1 217 €
20+1 898 €+3 244 €-1 346 €
21+1 898 €+3 377 €-1 479 €
22+1 898 €+3 512 €-1 614 €
23+1 898 €+3 652 €-1 754 €
24+1 898 €+3 794 €-1 896 €
25+1 898 €+3 941 €-2 043 €
Total+47 450 €+58 195 €+-10 745 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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