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Appartement F4 loué

VilleSochaux (25)
Surface80
Coût Total84 300
Loyer Annuel8 168
Rentabilité9.69%
Cashflow/mois-374
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 75 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 937,5 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 12
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement très lumineux, situé au 12ème  et dernier étage de la Résidence de l'Hôtel de Ville. Orientation sud- ouest.

Rénovation totale de l'immeuble en 2024 : Immeuble classé en B, appartement en C. Fenêtres en Pvc neuves, volets électriques solaires et isolation extérieure réalisés en 2024.

ESPACE JOUR :

  • une entrée très spacieuse, équipée de hauts placards de grande capacité,
  • un grand cellier équipé d'étagères,
  • Une cuisine très lumineuse, meublée et équipée d'un four électrique, d'une plaque vitrocéramique, d'une hotte , un lave-vaisselle,  des placards
  • un grand salon-séjour de 40 M² environ.

PARTIE NUIT :

  • un couloir équipé de placards grande capacité,
  • une salle de bain avec douche et rangement.
  • WC séparés,
  • 2 chambres d'environ 10 M² chacune.

Toutes les pièces de vie (chambres, salon-séjour et cuisine) donnent sur de grands balcons accessibles par portes fenêtres. Le Salon séjour peut être séparé facilement si besoin, pour obtenir une 3ème chambre.

Grande cave + garage individuel sous la résidence. L'appartement est actuellement loué 550 euros/mois hors charges.  Le bail court jusqu'en 08/2027.

1er contact par mail.

Ville : Sochaux
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25600
Coordonnées : 47.513730, 6.831230
Total : 84 300
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 3 300
Valeur du bien : 78 300
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 681€/mois
Loyer annuel estimé : 8168€/an
Fourchette totale : 550€ - 842€/mois
Fourchette annuelle : 6605€ - 10102€/an
Rentabilité brute :9.69%
Fourchette de rentabilité :7.84% - 11.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :875,16 €/m²
Basé sur :50 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :70 013
Prix d'achat :75 000
Décote à l'achat :+4 987 (+7.1%)
Marge achat-revente :-14 287€ (-20.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :84 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :411,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 436,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 209,63
Coût de l'assurance :7 376,25
Taxe foncière : 816,83€/an
Soit par mois : 68,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 550,00€/mois
Soit par an : 6 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 680,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 054,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-373,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain, incluant peinture et joints
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 300(41 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture chambres: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 450€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sochaux (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 681 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 168 €/an
Calcul : 681 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 721 €/an
Base de calcul : Emprunt de 84 300 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 295 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 817 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 6 600 €/an
Calcul : 550 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 733
Revenus locatifs : +8 168
Charges déductibles : -13 733
Résultat foncier Année 1 : -5 564(Déficit de 5 564 €)
Imputable sur revenu global : 5 564
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 433 €/an
Revenus locatifs : +8 168
Charges déductibles : -10 433
Résultat foncier Années 2+ : -2 264 €/an(Déficit de 2 264 €)
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 16813 7352 724-5 5675 567 €--
28 33210 3622 650-2 0302 030 €--
38 49810 2862 574-1 7881 788 €--
48 66810 2072 495-1 5391 539 €--
58 84210 1262 414-1 2841 284 €--
69 01910 0422 330-1 0241 024 €--
79 1999 9562 244-757757 €--
89 3839 8662 154-483483 €--
99 5719 7742 062-203203 €--
109 7629 6781 96684---
119 9579 5791 867378---
1210 1569 4771 765679---
1310 3599 3721 660987---
1410 5679 2631 5511 304---
1510 7789 1511 4391 627---
1610 9949 0341 3221 959---
1711 2138 9141 2022 299---
1811 4388 7901 0782 647---
1911 6668 6629503 004---
2011 9008 5308183 370---
2112 1388 3936813 745---
2212 3808 2515394 129---
2312 6288 1053934 523---
2412 8817 9542424 926---
2513 1387 798865 340---
TOTAL261 634235 30739 21026 32814 675Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 403
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 26 328
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 715 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 715-1 670+3 385
2+1 715-609+2 324
3+1 715-536+2 251
4+1 715-462+2 177
5+1 715-385+2 100
6+1 715-307+2 022
7+1 715-227+1 942
8+1 715-145+1 860
9+1 715-61+1 776
10+1 715+25+1 690
11+1 715+113+1 602
12+1 715+204+1 511
13+1 715+296+1 419
14+1 715+391+1 324
15+1 715+488+1 227
16+1 715+588+1 127
17+1 715+690+1 025
18+1 715+794+921
19+1 715+901+814
20+1 715+1 011+704
21+1 715+1 124+591
22+1 715+1 239+476
23+1 715+1 357+358
24+1 715+1 478+237
25+1 715+1 602+113
Total+42 875+7 898+34 977
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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