Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 4 pièces 134 m²

VilleGrandham (08)
Surface134
Coût Total129 840
Loyer Annuel11 284
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+165
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 485,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 134 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial INFANTINO et associés vous proposent : Maison de ville / village à vendre - GRANDHAM (08250)


GRANDHAM, une maison d'habitation mitoyenne d'un côté comprenant :

  • au rez-de-chaussée : entrée, couloir, cuisine, une chambre, accès cave, une salle d'eau avec wc, un séjour un accès au garage d'environ 50 m².
  • à l'étage : 2 belles chambres, wc, une salle de bain, un grenier aménageable avec chauffage électrique et deux vélux. Avec un terrain attenant de 647 m2 et deux parcelles séparées de 902 m² (CU demandé pour savoir si les parcelles sont à bâtir ou pas).

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude INFANTINO et associés - Notaires à Vouziers - N° SIRET : 33237715900055


Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Surface : 134 m²

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 240 € et 8 460 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Grandham
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08250
Coordonnées : 49.300620, 4.859362
Total : 129 840
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 59 640
Valeur du bien : 124 640
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 940€/mois
Loyer annuel estimé : 11284€/an
Fourchette totale : 742€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 8906€ - 14297€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :603,31 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :80 844
Prix d'achat :65 000
Décote à l'achat :-15 844 (-19.6%)
Marge achat-revente :-48 996€ (-60.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :632,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :48,69€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 681,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 979,42
Coût de l'assurance :14 607,00
Taxe foncière : 1 128,40€/an
Soit par mois : 94,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 940,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :164,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 134 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec nouveau revêtement
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 640(445 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:8 040
    Isolation combles: 134 m² × 60€/m² = 8040€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 300
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€/fenêtre = 15300€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Remplacement système:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 600
    Carrelage sol: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grandham (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 340✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 940 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 284 €/an
Calcul : 940 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 840 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 584 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 128 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 518
Revenus locatifs : +11 284
Charges déductibles : -65 518
Résultat foncier Année 1 : -54 234(Déficit de 54 234 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 834
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 878 €/an
Revenus locatifs : +11 284
Charges déductibles : -5 878
Résultat foncier Années 2+ : 5 406 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32833.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 28465 5224 169-54 23821 400 €32 838 €32 838 €
211 5105 7694 0565 741--27 097 €
311 7405 6523 9396 088--21 009 €
411 9755 5323 8196 443--14 566 €
512 2145 4073 6946 807--7 759 €
612 4585 2793 5667 180--579 €
712 7085 1463 4337 562---
812 9625 0093 2967 953---
913 2214 8673 1548 354---
1013 4854 7203 0088 765---
1113 7554 5692 8569 186---
1214 0304 4132 7009 617---
1314 3114 2512 53910 059---
1414 5974 0852 37210 512---
1514 8893 9122 20010 977---
1615 1873 7352 02211 452---
1715 4913 5511 83811 940---
1815 8003 3611 64812 439---
1916 1163 1651 45212 952---
2016 4392 9621 25013 476---
2116 7672 7531 04014 014---
2217 1032 53782414 566---
2317 4452 31460115 131---
2417 7942 08337015 711---
2518 1501 84513216 305---
TOTAL361 431162 43759 979198 99521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 995
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 284 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 370 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 370-6 420+8 790
2+2 3700+2 370
3+2 3700+2 370
4+2 3700+2 370
5+2 3700+2 370
6+2 3700+2 370
7+2 370+2 095+275
8+2 370+2 386-16
9+2 370+2 506-136
10+2 370+2 630-260
11+2 370+2 756-386
12+2 370+2 885-515
13+2 370+3 018-648
14+2 370+3 154-784
15+2 370+3 293-923
16+2 370+3 436-1 066
17+2 370+3 582-1 212
18+2 370+3 732-1 362
19+2 370+3 885-1 515
20+2 370+4 043-1 673
21+2 370+4 204-1 834
22+2 370+4 370-2 000
23+2 370+4 539-2 169
24+2 370+4 713-2 343
25+2 370+4 891-2 521
Total+59 250+59 698+-448
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →