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Maison 4 pièces 134 m²

Bien expiré
VilleGrandham (08)
Surface134m²
Coût Total129 840€
Loyer Annuel11 284€
Rentabilité8.69%
Cashflow/mois+165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 134 m²
Prix au m² : 485,07 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 134 m²

Immobilier.notaires® et l’office notarial INFANTINO et associés vous proposent : Maison de ville / village à vendre - GRANDHAM (08250)


GRANDHAM, une maison d'habitation mitoyenne d'un côté comprenant :

  • au rez-de-chaussée : entrée, couloir, cuisine, une chambre, accès cave, une salle d'eau avec wc, un séjour un accès au garage d'environ 50 m².
  • à l'étage : 2 belles chambres, wc, une salle de bain, un grenier aménageable avec chauffage électrique et deux vélux. Avec un terrain attenant de 647 m2 et deux parcelles séparées de 902 m² (CU demandé pour savoir si les parcelles sont à bâtir ou pas).

Visites : Sur rendez-vous. Contact : [Coordonnées masquées]


Annonce de l’étude INFANTINO et associés - Notaires à Vouziers - N° SIRET : 33237715900055


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Surface : 134 m²

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 6 240 € et 8 460 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2023 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Grandham
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08250
Coordonnées : 49.300620, 4.859362
Total : 129 840€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 59 640€
Valeur du bien : 124 640€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 134m²
Loyer prédit : 7.02€/m²/mois
Fourchette : 5.54€ - 8.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 940€/mois
Loyer annuel estimé : 11284€/an
Fourchette totale : 742€ - 1191€/mois
Fourchette annuelle : 8906€ - 14297€/an
Rentabilité brute :8.69%
Fourchette de rentabilité :6.86% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :603,31 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :80 844 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :-15 844€ (-19.6%)
Marge achat-revente :-48 996€ (-60.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :632,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :48,69€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 681,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 979,42€
Coût de l'assurance :14 607,00€
Taxe foncière : 1 128,40€/an
Soit par mois : 94,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 940,34€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 775,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :164,88€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 134 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 134 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec nouveau revêtement
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 640 €(445 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation - Isolation toiture/combles:8 040€
    Isolation combles: 134 m² × 60€/m² = 8040€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 300€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 900€/fenêtre = 15300€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Remplacement système:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 600€
    Carrelage sol: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grandham (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 940 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 284 €/an
Calcul : 940 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 840 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 584 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 128 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 518 €
Revenus locatifs : +11 284 €
Charges déductibles : -65 518 €
Résultat foncier Année 1 : -54 234 €(Déficit de 54 234 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 834 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 878 €/an
Revenus locatifs : +11 284 €
Charges déductibles : -5 878 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 406 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32833.63 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 284 €65 522 €4 169 €-54 238 €21 400 €32 838 €32 838 €
211 510 €5 769 €4 056 €5 741 €--27 097 €
311 740 €5 652 €3 939 €6 088 €--21 009 €
411 975 €5 532 €3 819 €6 443 €--14 566 €
512 214 €5 407 €3 694 €6 807 €--7 759 €
612 458 €5 279 €3 566 €7 180 €--579 €
712 708 €5 146 €3 433 €7 562 €---
812 962 €5 009 €3 296 €7 953 €---
913 221 €4 867 €3 154 €8 354 €---
1013 485 €4 720 €3 008 €8 765 €---
1113 755 €4 569 €2 856 €9 186 €---
1214 030 €4 413 €2 700 €9 617 €---
1314 311 €4 251 €2 539 €10 059 €---
1414 597 €4 085 €2 372 €10 512 €---
1514 889 €3 912 €2 200 €10 977 €---
1615 187 €3 735 €2 022 €11 452 €---
1715 491 €3 551 €1 838 €11 940 €---
1815 800 €3 361 €1 648 €12 439 €---
1916 116 €3 165 €1 452 €12 952 €---
2016 439 €2 962 €1 250 €13 476 €---
2116 767 €2 753 €1 040 €14 014 €---
2217 103 €2 537 €824 €14 566 €---
2317 445 €2 314 €601 €15 131 €---
2417 794 €2 083 €370 €15 711 €---
2518 150 €1 845 €132 €16 305 €---
TOTAL361 431 €162 437 €59 979 €198 995 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 995 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 284 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 370 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 370 €-6 420 €+8 790 €
2+2 370 €0 €+2 370 €
3+2 370 €0 €+2 370 €
4+2 370 €0 €+2 370 €
5+2 370 €0 €+2 370 €
6+2 370 €0 €+2 370 €
7+2 370 €+2 095 €+275 €
8+2 370 €+2 386 €-16 €
9+2 370 €+2 506 €-136 €
10+2 370 €+2 630 €-260 €
11+2 370 €+2 756 €-386 €
12+2 370 €+2 885 €-515 €
13+2 370 €+3 018 €-648 €
14+2 370 €+3 154 €-784 €
15+2 370 €+3 293 €-923 €
16+2 370 €+3 436 €-1 066 €
17+2 370 €+3 582 €-1 212 €
18+2 370 €+3 732 €-1 362 €
19+2 370 €+3 885 €-1 515 €
20+2 370 €+4 043 €-1 673 €
21+2 370 €+4 204 €-1 834 €
22+2 370 €+4 370 €-2 000 €
23+2 370 €+4 539 €-2 169 €
24+2 370 €+4 713 €-2 343 €
25+2 370 €+4 891 €-2 521 €
Total+59 250 €+59 698 €+-448 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 85 jours
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