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Maison à vendre

VilleFeyzin (69)
Surface237
Coût Total458 750
Loyer Annuel37 887
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+436
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 390 000 €
Surface : 237 m²
Prix au m² : 1 645,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, 4 chambres, Entrée séparée, Terrasse

Découvrez cette magnifique maison familiale nichée au cœur de Feyzin, offrant une généreuse surface de 237 m². Avec ses 7 pièces, cette demeure est un véritable havre de paix, idéale pour une vie de famille épanouie.

Dès l'entrée, vous serez charmé par la luminosité et l'atmosphère chaleureuse qui se dégagent de cette maison. Le rez-de-chaussée s'ouvre sur une cuisine entièrement équipée, un véritable paradis pour les amateurs de gastronomie, avec ses nombreux plans de travail qui invitent à la créativité culinaire. Le séjour, spacieux et convivial, est l'endroit parfait pour partager des moments de détente en famille. Une grande buanderie, dotée d'un point d'eau, offre de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos besoins.

À l'étage, la suite parentale avec sa salle d'eau privative est un véritable cocon de tranquillité. Trois autres chambres et une salle de bain complètent cet espace nuit, offrant un cadre parfait pour accueillir toute la famille.

Le deuxième étage propose un espace polyvalent, prêt à être transformé en salle de jeux, bureau ou espace cinéma, selon vos envies et vos besoins.

À l'extérieur, un vaste jardin et une terrasse vous invitent à profiter des journées ensoleillées. La proximité des écoles, des transports et des axes routiers constitue un atout supplémentaire pour cette maison idéalement située.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 237 m²
  • Nombre de pièces : 7
  • Nombre de chambres : 4
  • Année de construction : 1947
  • Surface du jardin : 660 m²
  • DPE : B
  • Type de chauffage : Poêle à granulés

Mentions légales :

Les informations et éléments présentés sont fournis à titre indicatif et n'ont pas valeur de garantie contractuelle. Ils ne se substituent pas aux diagnostics, expertises et vérifications indépendantes (aspects techniques, situations juridiques, obligations fiscales et éléments cadastraux) qui doivent être réalisés avant toute transaction. Pour consulter les sources officielles relatives aux risques et accéder aux cartes et documents actualisés, rendez-vous Annonce proposée par Zefir.

Pour toute question, contactez Zefir

Ville : Feyzin
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69320
Coordonnées : 45.665626, 4.852408
Total : 458 750
Prix d'acquisition : 390 000
Travaux : 37 550
Valeur du bien : 427 550
Frais de notaire : 31 200
Coût estimé : 31 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 237
Loyer prédit : 13.32€/m²/mois
Fourchette : 9.22€ - 19.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 3157€/mois
Loyer annuel estimé : 37887€/an
Fourchette totale : 2186€ - 4560€/mois
Fourchette annuelle : 26235€ - 54716€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 260,87 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :772 826
Prix d'achat :390 000
Décote à l'achat :-382 826 (-49.5%)
Marge achat-revente :314 076€ (40.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :458 750
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 272,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :133,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 405,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :222 874,25
Coût de l'assurance :40 140,63
Taxe foncière : 3 788,73€/an
Soit par mois : 315,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 157,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 721,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :435,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 64 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 85 m² total
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de l'état de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 550(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 550
    Peinture murs et plafonds: 85 m² × 30€/m² = 2550€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:1 500
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rhône-Alpes (Feyzin). Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été adaptées selon les travaux à réaliser.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 157 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 887 €/an
Calcul : 3 157 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 458 750 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 606 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 550
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 344
Revenus locatifs : +37 887
Charges déductibles : -58 344
Résultat foncier Année 1 : -20 456(Déficit de 20 456 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 9 756
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 794 €/an
Revenus locatifs : +37 887
Charges déductibles : -20 794
Résultat foncier Années 2+ : 17 094 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9756.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 390 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 253 500(65% de 390 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 218 €/an
Calcul : 253 500 € × 3,636% = 9 218
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 88758 35815 414-20 47110 700 €9 771 €9 771 €
238 64520 39915 00518 246---
339 41819 97614 58119 442---
440 20619 53814 14320 669---
541 01019 08413 69021 926---
641 83118 61613 22123 215---
742 66718 13112 73624 537---
843 52117 62912 23525 892---
944 39117 11011 71527 281---
1045 27916 57311 17828 706---
1146 18416 01710 62330 167---
1247 10815 44310 04831 666---
1348 05014 8489 45433 202---
1449 01114 2338 83834 778---
1549 99213 5968 20236 395---
1650 99112 9387 54438 053---
1752 01112 2576 86339 754---
1853 05111 5536 15841 499---
1954 11210 8245 42943 289---
2055 19510 0694 67545 125---
2156 2999 2893 89547 009---
2257 4258 4823 08848 942---
2358 5737 6472 25350 926---
2459 7446 7841 38952 961---
2560 9395 89049655 049---
TOTAL1 213 542395 283222 874818 25910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 818 259
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 887 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 956-3 210+11 166
2+7 956+2 543+5 413
3+7 956+5 833+2 123
4+7 956+6 201+1 755
5+7 956+6 578+1 378
6+7 956+6 965+991
7+7 956+7 361+595
8+7 956+7 768+188
9+7 956+8 184-228
10+7 956+8 612-656
11+7 956+9 050-1 094
12+7 956+9 500-1 544
13+7 956+9 961-2 005
14+7 956+10 434-2 478
15+7 956+10 919-2 963
16+7 956+11 416-3 460
17+7 956+11 926-3 970
18+7 956+12 450-4 494
19+7 956+12 987-5 031
20+7 956+13 538-5 582
21+7 956+14 103-6 147
22+7 956+14 683-6 727
23+7 956+15 278-7 322
24+7 956+15 888-7 932
25+7 956+16 515-8 559
Total+198 900+245 478+-46 578
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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