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Maison à vendre

Bien expiré
VilleFeyzin (69)
Surface237m²
Coût Total458 750€
Loyer Annuel37 887€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+436€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 390 000 €
Surface : 237 m²
Prix au m² : 1 645,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine ouverte, 4 chambres, Entrée séparée, Terrasse

Découvrez cette magnifique maison familiale nichée au cœur de Feyzin, offrant une généreuse surface de 237 m². Avec ses 7 pièces, cette demeure est un véritable havre de paix, idéale pour une vie de famille épanouie.

Dès l'entrée, vous serez charmé par la luminosité et l'atmosphère chaleureuse qui se dégagent de cette maison. Le rez-de-chaussée s'ouvre sur une cuisine entièrement équipée, un véritable paradis pour les amateurs de gastronomie, avec ses nombreux plans de travail qui invitent à la créativité culinaire. Le séjour, spacieux et convivial, est l'endroit parfait pour partager des moments de détente en famille. Une grande buanderie, dotée d'un point d'eau, offre de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos besoins.

À l'étage, la suite parentale avec sa salle d'eau privative est un véritable cocon de tranquillité. Trois autres chambres et une salle de bain complètent cet espace nuit, offrant un cadre parfait pour accueillir toute la famille.

Le deuxième étage propose un espace polyvalent, prêt à être transformé en salle de jeux, bureau ou espace cinéma, selon vos envies et vos besoins.

À l'extérieur, un vaste jardin et une terrasse vous invitent à profiter des journées ensoleillées. La proximité des écoles, des transports et des axes routiers constitue un atout supplémentaire pour cette maison idéalement située.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 237 m²
  • Nombre de pièces : 7
  • Nombre de chambres : 4
  • Année de construction : 1947
  • Surface du jardin : 660 m²
  • DPE : B
  • Type de chauffage : Poêle à granulés

Mentions légales :

Les informations et éléments présentés sont fournis à titre indicatif et n'ont pas valeur de garantie contractuelle. Ils ne se substituent pas aux diagnostics, expertises et vérifications indépendantes (aspects techniques, situations juridiques, obligations fiscales et éléments cadastraux) qui doivent être réalisés avant toute transaction. Pour consulter les sources officielles relatives aux risques et accéder aux cartes et documents actualisés, rendez-vous Annonce proposée par Zefir.

Pour toute question, contactez Zefir

Ville : Feyzin
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69320
Coordonnées : 45.665626, 4.852408
Total : 458 750€
Prix d'acquisition : 390 000€
Travaux : 37 550€
Valeur du bien : 427 550€
Frais de notaire : 31 200€
Coût estimé : 31 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 237m²
Loyer prédit : 13.32€/m²/mois
Fourchette : 9.22€ - 19.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 3157€/mois
Loyer annuel estimé : 37887€/an
Fourchette totale : 2186€ - 4560€/mois
Fourchette annuelle : 26235€ - 54716€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 260,87 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :772 826 €
Prix d'achat :390 000 €
Décote à l'achat :-382 826€ (-49.5%)
Marge achat-revente :314 076€ (40.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :458 750€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 272,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :133,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 405,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :222 874,25€
Coût de l'assurance :40 140,63€
Taxe foncière : 3 788,73€/an
Soit par mois : 315,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 157,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 721,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :435,67€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 64 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 85 m² total
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de l'état de la tuyauterie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: 1 maison
Raison: Assurer la conformité et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 550 €(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 30€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 550€
    Peinture murs et plafonds: 85 m² × 30€/m² = 2550€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes plomberie: 1 maison × 1500€ = 1500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rhône-Alpes (Feyzin). Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix ont été adaptées selon les travaux à réaliser.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 157 €/mois
Revenus locatifs annuels : 37 887 €/an
Calcul : 3 157 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 15 399 €/an
Base de calcul : Emprunt de 458 750 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 606 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 789 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 344 €
Revenus locatifs : +37 887 €
Charges déductibles : -58 344 €
Résultat foncier Année 1 : -20 456 €(Déficit de 20 456 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 20 794 €/an
Revenus locatifs : +37 887 €
Charges déductibles : -20 794 €
Résultat foncier Années 2+ : 17 094 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9756.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 390 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 253 500 €(65% de 390 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 218 €/an
Calcul : 253 500 € × 3,636% = 9 218 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
137 887 €58 358 €15 414 €-20 471 €10 700 €9 771 €9 771 €
238 645 €20 399 €15 005 €18 246 €---
339 418 €19 976 €14 581 €19 442 €---
440 206 €19 538 €14 143 €20 669 €---
541 010 €19 084 €13 690 €21 926 €---
641 831 €18 616 €13 221 €23 215 €---
742 667 €18 131 €12 736 €24 537 €---
843 521 €17 629 €12 235 €25 892 €---
944 391 €17 110 €11 715 €27 281 €---
1045 279 €16 573 €11 178 €28 706 €---
1146 184 €16 017 €10 623 €30 167 €---
1247 108 €15 443 €10 048 €31 666 €---
1348 050 €14 848 €9 454 €33 202 €---
1449 011 €14 233 €8 838 €34 778 €---
1549 992 €13 596 €8 202 €36 395 €---
1650 991 €12 938 €7 544 €38 053 €---
1752 011 €12 257 €6 863 €39 754 €---
1853 051 €11 553 €6 158 €41 499 €---
1954 112 €10 824 €5 429 €43 289 €---
2055 195 €10 069 €4 675 €45 125 €---
2156 299 €9 289 €3 895 €47 009 €---
2257 425 €8 482 €3 088 €48 942 €---
2358 573 €7 647 €2 253 €50 926 €---
2459 744 €6 784 €1 389 €52 961 €---
2560 939 €5 890 €496 €55 049 €---
TOTAL1 213 542 €395 283 €222 874 €818 259 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 818 259 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 37 887 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 956 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 956 €-3 210 €+11 166 €
2+7 956 €+2 543 €+5 413 €
3+7 956 €+5 833 €+2 123 €
4+7 956 €+6 201 €+1 755 €
5+7 956 €+6 578 €+1 378 €
6+7 956 €+6 965 €+991 €
7+7 956 €+7 361 €+595 €
8+7 956 €+7 768 €+188 €
9+7 956 €+8 184 €-228 €
10+7 956 €+8 612 €-656 €
11+7 956 €+9 050 €-1 094 €
12+7 956 €+9 500 €-1 544 €
13+7 956 €+9 961 €-2 005 €
14+7 956 €+10 434 €-2 478 €
15+7 956 €+10 919 €-2 963 €
16+7 956 €+11 416 €-3 460 €
17+7 956 €+11 926 €-3 970 €
18+7 956 €+12 450 €-4 494 €
19+7 956 €+12 987 €-5 031 €
20+7 956 €+13 538 €-5 582 €
21+7 956 €+14 103 €-6 147 €
22+7 956 €+14 683 €-6 727 €
23+7 956 €+15 278 €-7 322 €
24+7 956 €+15 888 €-7 932 €
25+7 956 €+16 515 €-8 559 €
Total+198 900 €+245 478 €+-46 578 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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