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Appartement à vendre

VilleVillefranche-de-Rouergue (12)
Surface43m²
Coût Total63 330€
Loyer Annuel5 498€
Rentabilité8.68%
Cashflow/mois+80€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 44 000 €
Surface : 43 m²
Prix au m² : 1 023,26 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Cheminée, 1 chambre, Entrée séparée, calme, Interphone, Pas de cave, Non meublé

Appartement au centre ville qui est très lumineux avec séjour chambre et cuisine dinatoire. Il se trouve au 2ème étage, donnant sur une petite rue calme et avec une entrée sécurisée. Il a toujours été loué jusqu'à présent. .Vous y trouverez cheminée de marbre noir surmontée de moulures, un plancher massif d'époque, une grande hauteur sous plafond, qui permet de disposer d'un lit en mezzanine. (fenêtres PVC double vitrage)

Cette annonce référence 310326 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier DAMIEN ECHE (EI) immatriculé au RSAC de RODEZ (12000) sous le numéro 89266218000017.

Prix du bien : 44 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Villefranche-de-Rouergue
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12200
Coordonnées : 44.351625, 2.038217
Total : 63 330€
Prix d'acquisition : 44 000€
Travaux : 15 810€
Valeur du bien : 59 810€
Frais de notaire : 3 520€
Coût estimé : 3 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43m²
Loyer prédit : 10.66€/m²/mois
Fourchette : 8.13€ - 13.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 458€/mois
Loyer annuel estimé : 5498€/an
Fourchette totale : 349€ - 601€/mois
Fourchette annuelle : 4193€ - 7210€/an
Rentabilité brute :8.68%
Fourchette de rentabilité :6.62% - 11.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 252,63 €/m²
Basé sur :69 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 863 €
Prix d'achat :44 000 €
Décote à l'achat :-9 863€ (-18.3%)
Marge achat-revente :-9 467€ (-17.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :63 330€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :313,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :18,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 332,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 767,58€
Coût de l'assurance :5 541,37€
Taxe foncière : 549,81€/an
Soit par mois : 45,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 458,17€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 377,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :80,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 43 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 810 €(368 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1400€
  • Menuiseries:3 600€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€, Main d'œuvre: 400€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€
  • Chambres - Peinture:450€
    Peinture chambre: 15 m² × 30€/m² = 450€
  • Salon - Peinture:360€
    Peinture salon: 12 m² × 30€/m² = 360€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Villefranche-de-Rouergue (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 458 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 498 €/an
Calcul : 458 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 126 €/an
Base de calcul : Emprunt de 63 330 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 222 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 550 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 810 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 707 €
Revenus locatifs : +5 498 €
Charges déductibles : -18 707 €
Résultat foncier Année 1 : -13 209 €(Déficit de 13 209 €)
Imputable sur revenu global : 13 209 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 897 €/an
Revenus locatifs : +5 498 €
Charges déductibles : -2 897 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 601 €/an
Prix d'achat du bien : 44 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 28 600 €(65% de 44 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 040 €/an
Calcul : 28 600 € × 3,636% = 1 040 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 498 €18 709 €2 128 €-13 211 €13 211 €--
25 608 €2 843 €2 071 €2 765 €---
35 720 €2 784 €2 013 €2 936 €---
45 835 €2 724 €1 952 €3 111 €---
55 951 €2 661 €1 890 €3 290 €---
66 070 €2 597 €1 825 €3 474 €---
76 192 €2 530 €1 758 €3 662 €---
86 316 €2 460 €1 689 €3 855 €---
96 442 €2 389 €1 617 €4 053 €---
106 571 €2 315 €1 543 €4 256 €---
116 702 €2 238 €1 466 €4 464 €---
126 836 €2 159 €1 387 €4 678 €---
136 973 €2 077 €1 305 €4 896 €---
147 112 €1 992 €1 220 €5 121 €---
157 255 €1 904 €1 132 €5 351 €---
167 400 €1 813 €1 041 €5 587 €---
177 548 €1 719 €947 €5 829 €---
187 699 €1 622 €850 €6 077 €---
197 853 €1 521 €749 €6 332 €---
208 010 €1 417 €645 €6 593 €---
218 170 €1 309 €538 €6 861 €---
228 333 €1 198 €426 €7 135 €---
238 500 €1 082 €311 €7 417 €---
248 670 €963 €192 €7 707 €---
258 843 €840 €68 €8 003 €---
TOTAL176 105 €65 864 €30 768 €110 241 €13 211 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 963 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 241 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 498 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 155 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 155 €-3 963 €+5 118 €
2+1 155 €+830 €+325 €
3+1 155 €+881 €+274 €
4+1 155 €+933 €+222 €
5+1 155 €+987 €+168 €
6+1 155 €+1 042 €+113 €
7+1 155 €+1 099 €+56 €
8+1 155 €+1 157 €-2 €
9+1 155 €+1 216 €-61 €
10+1 155 €+1 277 €-122 €
11+1 155 €+1 339 €-184 €
12+1 155 €+1 403 €-248 €
13+1 155 €+1 469 €-314 €
14+1 155 €+1 536 €-381 €
15+1 155 €+1 605 €-450 €
16+1 155 €+1 676 €-521 €
17+1 155 €+1 749 €-594 €
18+1 155 €+1 823 €-668 €
19+1 155 €+1 899 €-744 €
20+1 155 €+1 978 €-823 €
21+1 155 €+2 058 €-903 €
22+1 155 €+2 141 €-986 €
23+1 155 €+2 225 €-1 070 €
24+1 155 €+2 312 €-1 157 €
25+1 155 €+2 401 €-1 246 €
Total+28 875 €+33 072 €+-4 197 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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