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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSarcelles (95)
Surface106m²
Coût Total223 400€
Loyer Annuel20 682€
Rentabilité9.26%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 650,94 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/8 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 5 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition sud-ouest, Interphone, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

SABIMO vous propose en EXCLUSIVITÉ- Grand appartement de 106 m² place Charcot comprenant entrée, séjour avec double vitrage et balcon, salon, 1 chambre avec loggia en double vitrage, 3 chambres, cuisine avec cellier, salle de bains, salle de douche indépendante, placards, cave, parking sous sol, ascenseur. Bas étage. Proche des commerces, des écoles, du Tramway T5 'Cholettes', gare RER D à 5min en tram. Bus à proximité. Charges : 433 euros mensuel. Taxe foncière : 2151 euros par an.

  1. (gedeon_92402_33291055)
Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.991071, 2.379961
Total : 223 400€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 209 400€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1724€/mois
Loyer annuel estimé : 20682€/an
Fourchette totale : 1259€ - 2359€/mois
Fourchette annuelle : 15110€ - 28310€/an
Rentabilité brute :9.26%
Fourchette de rentabilité :6.76% - 12.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 388,06 €/m²
Basé sur :155 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :253 134 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-78 134€ (-30.9%)
Marge achat-revente :29 734€ (11.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :223 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 118,39€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :65,16€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 183,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 117,92€
Coût de l'assurance :19 547,50€
Taxe foncière : 2 151,00€/an
Soit par mois : 179,25€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 433,00€/mois
Soit par an : 5 196,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 723,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 795,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-72,28€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 163 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, et menuiseries intérieures pour toutes les chambres.
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état nécessitant rénovation.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol, incluant peinture et éventuellement remplacement du parquet.
Quantité: 2 salons (environ 35 m² total)
Raison: État 2.3/5 visible - salons en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol, incluant peinture et éventuellement remplacement du parquet.
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salle à manger en état moyen nécessitant rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE C - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 1 × 12000€ = 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 8000€ = 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:10 000€
    Rénovation lourde chambres: 50 m² × 200€/m² = 10000€ (incluant revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
  • Salon:2 800€
    Rafraîchissement salons: 35 m² × 80€/m² = 2800€ (incluant peinture et éventuellement remplacement du parquet, main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger:1 600€
    Rafraîchissement salle à manger: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant peinture et éventuellement remplacement du parquet, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (Sarcelles, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 682 €/an
Calcul : 1 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 721 €/an
Base de calcul : Emprunt de 223 400 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 782 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 151 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 196 €/an
Calcul : 433 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 250 €
Revenus locatifs : +20 682 €
Charges déductibles : -50 250 €
Résultat foncier Année 1 : -29 568 €(Déficit de 29 568 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 168 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 850 €/an
Revenus locatifs : +20 682 €
Charges déductibles : -15 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 832 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8167.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 682 €50 257 €7 728 €-29 575 €21 400 €8 175 €8 175 €
221 096 €15 655 €7 526 €5 441 €--2 734 €
321 518 €15 445 €7 316 €6 073 €---
421 948 €15 228 €7 099 €6 720 €---
522 387 €15 003 €6 874 €7 384 €---
622 835 €14 770 €6 641 €8 065 €---
723 292 €14 529 €6 400 €8 762 €---
823 757 €14 279 €6 151 €9 478 €---
924 233 €14 021 €5 892 €10 212 €---
1024 717 €13 753 €5 624 €10 964 €---
1125 211 €13 476 €5 347 €11 736 €---
1225 716 €13 189 €5 060 €12 527 €---
1326 230 €12 891 €4 762 €13 339 €---
1426 755 €12 583 €4 454 €14 171 €---
1527 290 €12 264 €4 135 €15 025 €---
1627 836 €11 934 €3 805 €15 901 €---
1728 392 €11 592 €3 463 €16 800 €---
1828 960 €11 238 €3 109 €17 722 €---
1929 539 €10 871 €2 742 €18 668 €---
2030 130 €10 491 €2 362 €19 639 €---
2130 733 €10 098 €1 969 €20 635 €---
2231 347 €9 691 €1 562 €21 657 €---
2331 974 €9 269 €1 140 €22 705 €---
2432 614 €8 832 €703 €23 782 €---
2533 266 €8 380 €251 €24 886 €---
TOTAL662 457 €349 740 €112 118 €312 717 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 312 717 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 682 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 343 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 343 €-6 420 €+10 763 €
2+4 343 €0 €+4 343 €
3+4 343 €+1 002 €+3 341 €
4+4 343 €+2 016 €+2 327 €
5+4 343 €+2 215 €+2 128 €
6+4 343 €+2 419 €+1 924 €
7+4 343 €+2 629 €+1 714 €
8+4 343 €+2 843 €+1 500 €
9+4 343 €+3 064 €+1 279 €
10+4 343 €+3 289 €+1 054 €
11+4 343 €+3 521 €+822 €
12+4 343 €+3 758 €+585 €
13+4 343 €+4 002 €+341 €
14+4 343 €+4 251 €+92 €
15+4 343 €+4 508 €-165 €
16+4 343 €+4 770 €-427 €
17+4 343 €+5 040 €-697 €
18+4 343 €+5 317 €-974 €
19+4 343 €+5 600 €-1 257 €
20+4 343 €+5 892 €-1 549 €
21+4 343 €+6 190 €-1 847 €
22+4 343 €+6 497 €-2 154 €
23+4 343 €+6 812 €-2 469 €
24+4 343 €+7 134 €-2 791 €
25+4 343 €+7 466 €-3 123 €
Total+108 575 €+93 815 €+14 760 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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