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Maison 4 pièces 79 m²

VilleSaint-Thurien (29)
Surface79m²
Coût Total107 454€
Loyer Annuel7 797€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois+31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 920 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 112,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 4 pièces principales

Avis aux amateurs de rénovation et aux projets de vie sur-mesure! Découvrez cette maison d'habitation offrant un très beau potentiel d'aménagement avec ses trois chambres, idéalement situé dans un environnement calme et préservé. Honoraires à charge acquéreur : 9.9%. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Référence annonce : 203-2079L Date de réalisation du diagnostic : 09/09/2024 Prix hors honoraires : 80 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 240 € et 4 470 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Saint-Thurien
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29380
Coordonnées : 47.960663, -3.624408
Total : 107 454€
Prix d'acquisition : 87 920€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 100 420€
Frais de notaire : 7 034€
Coût estimé : 7 034€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 8.22€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 650€/mois
Loyer annuel estimé : 7797€/an
Fourchette totale : 519€ - 814€/mois
Fourchette annuelle : 6224€ - 9768€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 573,03 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 269 €
Prix d'achat :87 920 €
Décote à l'achat :-36 349€ (-29.3%)
Marge achat-revente :16 815€ (13.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 454€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :526,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,86€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 553,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 490,99€
Coût de l'assurance :8 059,05€
Taxe foncière : 779,69€/an
Soit par mois : 64,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 649,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 618,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :31,42€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 631 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 79 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 79 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et réfection plomberie
Quantité: 6 m² de carrelage + 1 baignoire + 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, remplacement du parquet et peinture
Quantité: 25 m²
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Réparation des murs, remplacement du sol et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 1-2/5 visible sur photos - chambres nécessitent rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques - nécessaire pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: à évaluer selon état
Raison: Normes de plomberie - nécessaire pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(158 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Thurien (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 650 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 797 €/an
Calcul : 650 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 454 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 322 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 780 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 102 €
Revenus locatifs : +7 797 €
Charges déductibles : -17 102 €
Résultat foncier Année 1 : -9 305 €(Déficit de 9 305 €)
Imputable sur revenu global : 9 305 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 602 €/an
Revenus locatifs : +7 797 €
Charges déductibles : -4 602 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 195 €/an
Prix d'achat du bien : 87 920 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 148 €(65% de 87 920 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 078 €/an
Calcul : 57 148 € × 3,636% = 2 078 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 797 €17 106 €3 504 €-9 309 €9 309 €--
27 953 €4 511 €3 409 €3 441 €---
38 112 €4 414 €3 312 €3 698 €---
48 274 €4 313 €3 211 €3 961 €---
58 440 €4 209 €3 107 €4 230 €---
68 608 €4 102 €3 000 €4 507 €---
78 781 €3 990 €2 888 €4 790 €---
88 956 €3 876 €2 774 €5 081 €---
99 135 €3 757 €2 655 €5 378 €---
109 318 €3 634 €2 532 €5 684 €---
119 504 €3 507 €2 405 €5 997 €---
129 694 €3 376 €2 274 €6 318 €---
139 888 €3 241 €2 139 €6 648 €---
1410 086 €3 101 €1 999 €6 985 €---
1510 288 €2 956 €1 854 €7 332 €---
1610 494 €2 806 €1 704 €7 687 €---
1710 703 €2 652 €1 550 €8 052 €---
1810 918 €2 492 €1 390 €8 425 €---
1911 136 €2 327 €1 225 €8 809 €---
2011 359 €2 156 €1 054 €9 202 €---
2111 586 €1 980 €878 €9 606 €---
2211 818 €1 798 €696 €10 020 €---
2312 054 €1 609 €507 €10 444 €---
2412 295 €1 415 €313 €10 880 €---
2512 541 €1 214 €111 €11 327 €---
TOTAL249 737 €90 542 €50 491 €159 195 €9 309 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 793 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 195 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 797 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 637 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 637 €-2 793 €+4 430 €
2+1 637 €+1 032 €+605 €
3+1 637 €+1 109 €+528 €
4+1 637 €+1 188 €+449 €
5+1 637 €+1 269 €+368 €
6+1 637 €+1 352 €+285 €
7+1 637 €+1 437 €+200 €
8+1 637 €+1 524 €+113 €
9+1 637 €+1 614 €+23 €
10+1 637 €+1 705 €-68 €
11+1 637 €+1 799 €-162 €
12+1 637 €+1 895 €-258 €
13+1 637 €+1 994 €-357 €
14+1 637 €+2 096 €-459 €
15+1 637 €+2 200 €-563 €
16+1 637 €+2 306 €-669 €
17+1 637 €+2 415 €-778 €
18+1 637 €+2 528 €-891 €
19+1 637 €+2 643 €-1 006 €
20+1 637 €+2 761 €-1 124 €
21+1 637 €+2 882 €-1 245 €
22+1 637 €+3 006 €-1 369 €
23+1 637 €+3 133 €-1 496 €
24+1 637 €+3 264 €-1 627 €
25+1 637 €+3 398 €-1 761 €
Total+40 925 €+47 758 €+-6 833 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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