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Appartement 4 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleObernai (67)
Surface90m²
Coût Total177 160€
Loyer Annuel13 639€
Rentabilité7.70%
Cashflow/mois-266€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 277,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces de 90 m² avec balcon et loggia

Appartement 4 pièces situé au 4ème étage avec ascenseur, comprenant un hall d'entrée avec placards, un salon/séjour avec balcon exposé sud, une salle à manger, une cuisine séparée avec loggia, 2 chambres, une salle de bains et un wc. Une cave. Référence annonce : GB00229466 Date de réalisation du diagnostic : 17/06/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 48 Charges prévisionnelles annuelles : 4175 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 700 € et 2 300 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Obernai
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67210
Coordonnées : 48.461660, 7.485099
Total : 177 160€
Prix d'acquisition : 115 000€
Travaux : 52 960€
Valeur du bien : 167 960€
Frais de notaire : 9 200€
Coût estimé : 9 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 9.93€ - 16.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1137€/mois
Loyer annuel estimé : 13639€/an
Fourchette totale : 894€ - 1445€/mois
Fourchette annuelle : 10729€ - 17338€/an
Rentabilité brute :7.70%
Fourchette de rentabilité :6.06% - 9.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :177 160€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :889,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :51,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 941,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 767,30€
Coût de l'assurance :15 501,50€
Taxe foncière : 1 363,91€/an
Soit par mois : 113,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 347,92€/mois
Soit par an : 4 175,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 136,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 403,00€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, comme une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur, pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité de l'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 960 €(588 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:17 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 4000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Obernai (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 137 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 639 €/an
Calcul : 1 137 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 176 €/an
Base de calcul : Emprunt de 177 160 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 620 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 364 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 175 €/an
Calcul : 348 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 65 295 €
Revenus locatifs : +13 639 €
Charges déductibles : -65 295 €
Résultat foncier Année 1 : -51 656 €(Déficit de 51 656 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 256 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 335 €/an
Revenus locatifs : +13 639 €
Charges déductibles : -12 335 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 304 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30255.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750 €(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 639 €65 300 €6 181 €-51 661 €21 400 €30 261 €30 261 €
213 912 €12 179 €6 020 €1 733 €--28 529 €
314 190 €12 012 €5 853 €2 178 €--26 351 €
414 474 €11 839 €5 680 €2 635 €--23 716 €
514 763 €11 660 €5 501 €3 104 €--20 612 €
615 059 €11 474 €5 315 €3 585 €--17 028 €
715 360 €11 282 €5 123 €4 078 €--12 949 €
815 667 €11 082 €4 923 €4 585 €--8 365 €
915 980 €10 876 €4 717 €5 104 €--3 260 €
1016 300 €10 662 €4 503 €5 638 €---
1116 626 €10 441 €4 282 €6 185 €---
1216 958 €10 211 €4 052 €6 747 €---
1317 298 €9 973 €3 815 €7 324 €---
1417 644 €9 727 €3 568 €7 916 €---
1517 996 €9 472 €3 313 €8 524 €---
1618 356 €9 208 €3 049 €9 148 €---
1718 724 €8 934 €2 775 €9 789 €---
1819 098 €8 651 €2 492 €10 447 €---
1919 480 €8 357 €2 198 €11 123 €---
2019 870 €8 053 €1 894 €11 816 €---
2120 267 €7 738 €1 579 €12 529 €---
2220 672 €7 412 €1 253 €13 261 €---
2321 086 €7 073 €914 €14 012 €---
2421 507 €6 723 €564 €14 784 €---
2521 938 €6 360 €201 €15 577 €---
TOTAL436 863 €296 701 €89 767 €140 162 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 162 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 639 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 864 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 864 €-6 420 €+9 284 €
2+2 864 €0 €+2 864 €
3+2 864 €0 €+2 864 €
4+2 864 €0 €+2 864 €
5+2 864 €0 €+2 864 €
6+2 864 €0 €+2 864 €
7+2 864 €0 €+2 864 €
8+2 864 €0 €+2 864 €
9+2 864 €0 €+2 864 €
10+2 864 €+713 €+2 151 €
11+2 864 €+1 856 €+1 008 €
12+2 864 €+2 024 €+840 €
13+2 864 €+2 197 €+667 €
14+2 864 €+2 375 €+489 €
15+2 864 €+2 557 €+307 €
16+2 864 €+2 744 €+120 €
17+2 864 €+2 937 €-73 €
18+2 864 €+3 134 €-270 €
19+2 864 €+3 337 €-473 €
20+2 864 €+3 545 €-681 €
21+2 864 €+3 759 €-895 €
22+2 864 €+3 978 €-1 114 €
23+2 864 €+4 204 €-1 340 €
24+2 864 €+4 435 €-1 571 €
25+2 864 €+4 673 €-1 809 €
Total+71 600 €+42 049 €+29 551 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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