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Appartement Soissons Centre

Bien expiré
VilleSoissons (02)
Surface130m²
Coût Total197 790€
Loyer Annuel15 062€
Rentabilité7.62%
Cashflow/mois+91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 160 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 230,77 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Situé dans une bâtisse typiquement Soissonnaise, au deuxième et dernier étage sans ascenseur d’une petite copropriété de 4 lots,

Cet appartement au cœur de Soissons saura vous ravir par son charme, ses beaux volumes, et sa luminosité.

Qu’a-t-il à offrir ?

  • Une surface de 130m2 au sol
  • Une pièce de vie de 45m2
  • Une cuisine équipée (plaques induction, hotte, four et lave vaisselle)
  • 3 chambres dont une avec dressing
  • Un espace bureau, salle de jeux ou encore un petit salon
  • Une salle d’eau
  • WC séparé
  • Une salle de bain avec WC

Les petits + ?

  • Chaudière récente de 2022
  • Volets roulants électriques + moustiquaires à chaque fenêtre pour plus de confort
  • Parking gratuit au pied de l’appartement
  • Proximité immédiate des commerces, vous pouvez tout faire à pied

La touche qui en fait un bien rare : son agencement qui permet de faire le tour complet de l’appartement pour une vie quotidienne plus fluide,

Votre futur cocon n’attend que vous.

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.383500, 3.324420
Total : 197 790€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 24 990€
Valeur du bien : 184 990€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1255€/mois
Loyer annuel estimé : 15062€/an
Fourchette totale : 1007€ - 1564€/mois
Fourchette annuelle : 12086€ - 18771€/an
Rentabilité brute :7.62%
Fourchette de rentabilité :6.11% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 740,26 €/m²
Basé sur :230 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 234 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-66 234€ (-29.3%)
Marge achat-revente :28 444€ (12.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 790€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :980,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :57,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 038,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 408,62€
Coût de l'assurance :17 306,62€
Taxe foncière : 1 506,22€/an
Soit par mois : 125,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 255,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 163,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 130 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 990 €(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€ = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 28€ = 840€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€ = 450€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 255 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 062 €/an
Calcul : 1 255 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 659 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 790 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 692 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 506 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 990 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 847 €
Revenus locatifs : +15 062 €
Charges déductibles : -33 847 €
Résultat foncier Année 1 : -18 785 €(Déficit de 18 785 €)
Imputable sur revenu global : 18 785 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 857 €/an
Revenus locatifs : +15 062 €
Charges déductibles : -8 857 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 205 €/an
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 062 €33 854 €6 665 €-18 792 €18 792 €--
215 363 €8 687 €6 489 €6 676 €---
315 671 €8 504 €6 306 €7 166 €---
415 984 €8 315 €6 117 €7 669 €---
516 304 €8 119 €5 921 €8 184 €---
616 630 €7 917 €5 718 €8 713 €---
716 962 €7 707 €5 509 €9 255 €---
817 302 €7 490 €5 292 €9 811 €---
917 648 €7 266 €5 068 €10 382 €---
1018 001 €7 034 €4 836 €10 967 €---
1118 361 €6 794 €4 595 €11 567 €---
1218 728 €6 545 €4 347 €12 182 €---
1319 102 €6 288 €4 090 €12 814 €---
1419 485 €6 022 €3 824 €13 462 €---
1519 874 €5 747 €3 549 €14 127 €---
1620 272 €5 463 €3 264 €14 809 €---
1720 677 €5 168 €2 970 €15 509 €---
1821 091 €4 863 €2 665 €16 227 €---
1921 513 €4 548 €2 349 €16 965 €---
2021 943 €4 222 €2 023 €17 721 €---
2122 382 €3 884 €1 686 €18 497 €---
2222 829 €3 535 €1 336 €19 294 €---
2323 286 €3 174 €975 €20 112 €---
2423 752 €2 800 €601 €20 952 €---
2524 227 €2 413 €215 €21 814 €---
TOTAL482 446 €176 361 €96 409 €306 086 €18 792 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 638 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 306 086 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 062 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 163 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 163 €-5 638 €+8 801 €
2+3 163 €+2 003 €+1 160 €
3+3 163 €+2 150 €+1 013 €
4+3 163 €+2 301 €+862 €
5+3 163 €+2 455 €+708 €
6+3 163 €+2 614 €+549 €
7+3 163 €+2 777 €+386 €
8+3 163 €+2 943 €+220 €
9+3 163 €+3 114 €+49 €
10+3 163 €+3 290 €-127 €
11+3 163 €+3 470 €-307 €
12+3 163 €+3 655 €-492 €
13+3 163 €+3 844 €-681 €
14+3 163 €+4 039 €-876 €
15+3 163 €+4 238 €-1 075 €
16+3 163 €+4 443 €-1 280 €
17+3 163 €+4 653 €-1 490 €
18+3 163 €+4 868 €-1 705 €
19+3 163 €+5 089 €-1 926 €
20+3 163 €+5 316 €-2 153 €
21+3 163 €+5 549 €-2 386 €
22+3 163 €+5 788 €-2 625 €
23+3 163 €+6 034 €-2 871 €
24+3 163 €+6 286 €-3 123 €
25+3 163 €+6 544 €-3 381 €
Total+79 075 €+91 826 €+-12 751 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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