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Appartement 4 pièces 78 m²

VilleSaint-Herblain (44)
Surface78m²
Coût Total166 069€
Loyer Annuel11 468€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-181€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 916 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 793,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de 4 pièces principales

VILLAGE EXPO : Beau T4 LUMINEUX et spacieux avec entrée, salon-séjour, cuisine, 2 chambres, possibilité 3, WC séparés et une salle d'eau, balcon. En sus de son bel agencement, vous bénéficierez d'une cave et d'une place de parking en sous-sol. Transports en commun, commerces et périphérique à proximité. Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo. Honoraires à charge acquéreur : 6.4% Référence annonce : 578-8834P Date de réalisation du diagnostic : 27/11/2025 Prix hors honoraires : 131 500 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 50 Charges prévisionnelles annuelles : 2200 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 385 € et 1 872 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.218690, -1.622820
Total : 166 069€
Prix d'acquisition : 139 916€
Travaux : 14 960€
Valeur du bien : 154 876€
Frais de notaire : 11 193€
Coût estimé : 11 193€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 956€/mois
Loyer annuel estimé : 11468€/an
Fourchette totale : 808€ - 1130€/mois
Fourchette annuelle : 9698€ - 13561€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.84% - 8.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 272,23 €/m²
Basé sur :100 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :177 234 €
Prix d'achat :139 916 €
Décote à l'achat :-37 318€ (-21.1%)
Marge achat-revente :11 165€ (6.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 069€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :811,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :47,05€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 858,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 242,04€
Coût de l'assurance :14 115,87€
Taxe foncière : 1 146,81€/an
Soit par mois : 95,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 955,67€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 136,99€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, remplacement des appareils électroménagers si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments un peu datés.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune action nécessaire car le salon est en bon état.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 visible - salon spacieux et en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 960 €(192 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1000€/m² = 8000€ (incluant appareils électroménagers et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant sanitaires, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Peinture chambres:960€
    Peinture murs: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 2 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 956 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 468 €/an
Calcul : 956 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 360 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 069 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 565 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 147 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 960 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 232 €
Revenus locatifs : +11 468 €
Charges déductibles : -24 232 €
Résultat foncier Année 1 : -12 763 €(Déficit de 12 763 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 063 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 272 €/an
Revenus locatifs : +11 468 €
Charges déductibles : -9 272 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 197 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2063.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 916 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 945 €(65% de 139 916 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 945 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 468 €24 237 €5 365 €-12 769 €10 700 €2 069 €2 069 €
211 697 €9 132 €5 220 €2 566 €---
311 931 €8 982 €5 071 €2 949 €---
412 170 €8 827 €4 916 €3 343 €---
512 413 €8 667 €4 756 €3 746 €---
612 662 €8 502 €4 591 €4 159 €---
712 915 €8 332 €4 420 €4 583 €---
813 173 €8 155 €4 244 €5 018 €---
913 437 €7 973 €4 062 €5 464 €---
1013 705 €7 785 €3 873 €5 921 €---
1113 980 €7 590 €3 679 €6 389 €---
1214 259 €7 389 €3 478 €6 870 €---
1314 544 €7 182 €3 270 €7 363 €---
1414 835 €6 967 €3 056 €7 868 €---
1515 132 €6 746 €2 834 €8 386 €---
1615 435 €6 517 €2 605 €8 918 €---
1715 743 €6 280 €2 369 €9 463 €---
1816 058 €6 036 €2 124 €10 022 €---
1916 379 €5 783 €1 872 €10 596 €---
2016 707 €5 522 €1 611 €11 185 €---
2117 041 €5 253 €1 341 €11 788 €---
2217 382 €4 974 €1 063 €12 408 €---
2317 729 €4 686 €775 €13 043 €---
2418 084 €4 389 €477 €13 695 €---
2518 446 €4 082 €170 €14 364 €---
TOTAL367 327 €189 988 €77 242 €177 338 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 338 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 468 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 408 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 408 €-3 210 €+5 618 €
2+2 408 €+149 €+2 259 €
3+2 408 €+885 €+1 523 €
4+2 408 €+1 003 €+1 405 €
5+2 408 €+1 124 €+1 284 €
6+2 408 €+1 248 €+1 160 €
7+2 408 €+1 375 €+1 033 €
8+2 408 €+1 505 €+903 €
9+2 408 €+1 639 €+769 €
10+2 408 €+1 776 €+632 €
11+2 408 €+1 917 €+491 €
12+2 408 €+2 061 €+347 €
13+2 408 €+2 209 €+199 €
14+2 408 €+2 360 €+48 €
15+2 408 €+2 516 €-108 €
16+2 408 €+2 675 €-267 €
17+2 408 €+2 839 €-431 €
18+2 408 €+3 007 €-599 €
19+2 408 €+3 179 €-771 €
20+2 408 €+3 355 €-947 €
21+2 408 €+3 537 €-1 129 €
22+2 408 €+3 722 €-1 314 €
23+2 408 €+3 913 €-1 505 €
24+2 408 €+4 109 €-1 701 €
25+2 408 €+4 309 €-1 901 €
Total+60 200 €+53 202 €+6 998 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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