Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison

Bien expiré
VilleVendres (34)
Surface75m²
Coût Total178 900€
Loyer Annuel9 358€
Rentabilité5.23%
Cashflow/mois-234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 466,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 1

Située à Vendres, cette maison sur deux niveaux offre un beau potentiel pour un projet de vie ou d’investissement. Elle dispose de prestations appréciables telles que le double vitrage et des volets roulants électriques, assurant confort et praticité. À l’étage, vous profiterez de deux chambres lumineuses ainsi que d’une agréable terrasse. Un garage complète ce bien, apportant un véritable atout en termes de stationnement et de rangement. Des travaux de rénovation sont à prévoir, laissant libre cours à votre imagination pour créer un intérieur à votre image. Ce bien représente une opportunité idéale pour un premier achat, un investissement locatif ou une résidence secondaire à proximité du littoral. - https://assets.adaptimmo.com/bareme/34240/34240/bareme.pdf

Ville : Vendres
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34350
Coordonnées : 43.272065, 3.222746
Total : 178 900€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 60 100€
Valeur du bien : 170 100€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.23€ - 13.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 780€/mois
Loyer annuel estimé : 9358€/an
Fourchette totale : 617€ - 985€/mois
Fourchette annuelle : 7405€ - 11824€/an
Rentabilité brute :5.23%
Fourchette de rentabilité :4.14% - 6.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :884,14€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :52,18€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 936,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 343,00€
Coût de l'assurance :15 653,75€
Taxe foncière : 935,77€/an
Soit par mois : 77,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 779,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 014,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-234,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager ancien et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement remplacement du sol si nécessaire
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité générale, y compris tableau électrique et prises
Quantité: 75 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 100 €(801 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:16 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 800€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 250€
    Peinture murs: 25 m² × 30€/m² = 750€, Remplacement sol: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 350€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 270€
  • Électricité:10 800€
    Mise aux normes électricité: 75 m² × 120€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vendres (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 780 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 358 €/an
Calcul : 780 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 970 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 900 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 626 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 936 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 632 €
Revenus locatifs : +9 358 €
Charges déductibles : -67 632 €
Résultat foncier Année 1 : -58 274 €(Déficit de 58 274 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 874 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 532 €/an
Revenus locatifs : +9 358 €
Charges déductibles : -7 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 826 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36873.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 358 €67 637 €5 975 €-58 280 €21 400 €36 880 €36 880 €
29 545 €7 378 €5 816 €2 167 €--34 713 €
39 736 €7 214 €5 652 €2 522 €--32 191 €
49 930 €7 044 €5 482 €2 887 €--29 304 €
510 129 €6 868 €5 306 €3 262 €--26 043 €
610 332 €6 685 €5 124 €3 646 €--22 397 €
710 538 €6 497 €4 935 €4 041 €--18 355 €
810 749 €6 302 €4 740 €4 447 €--13 909 €
910 964 €6 101 €4 539 €4 863 €--9 045 €
1011 183 €5 892 €4 330 €5 291 €--3 755 €
1111 407 €5 677 €4 115 €5 730 €---
1211 635 €5 454 €3 892 €6 181 €---
1311 868 €5 223 €3 661 €6 645 €---
1412 105 €4 985 €3 423 €7 120 €---
1512 347 €4 738 €3 176 €7 609 €---
1612 594 €4 483 €2 921 €8 111 €---
1712 846 €4 219 €2 657 €8 627 €---
1813 103 €3 946 €2 384 €9 157 €---
1913 365 €3 664 €2 102 €9 702 €---
2013 632 €3 371 €1 810 €10 261 €---
2113 905 €3 069 €1 507 €10 836 €---
2214 183 €2 757 €1 195 €11 426 €---
2314 467 €2 434 €872 €12 033 €---
2414 756 €2 099 €537 €12 657 €---
2515 051 €1 754 €192 €13 298 €---
TOTAL299 729 €185 491 €86 343 €114 238 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 238 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 965 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 965 €-6 420 €+8 385 €
2+1 965 €0 €+1 965 €
3+1 965 €0 €+1 965 €
4+1 965 €0 €+1 965 €
5+1 965 €0 €+1 965 €
6+1 965 €0 €+1 965 €
7+1 965 €0 €+1 965 €
8+1 965 €0 €+1 965 €
9+1 965 €0 €+1 965 €
10+1 965 €0 €+1 965 €
11+1 965 €+593 €+1 372 €
12+1 965 €+1 854 €+111 €
13+1 965 €+1 993 €-28 €
14+1 965 €+2 136 €-171 €
15+1 965 €+2 283 €-318 €
16+1 965 €+2 433 €-468 €
17+1 965 €+2 588 €-623 €
18+1 965 €+2 747 €-782 €
19+1 965 €+2 910 €-945 €
20+1 965 €+3 078 €-1 113 €
21+1 965 €+3 251 €-1 286 €
22+1 965 €+3 428 €-1 463 €
23+1 965 €+3 610 €-1 645 €
24+1 965 €+3 797 €-1 832 €
25+1 965 €+3 989 €-2 024 €
Total+49 125 €+34 271 €+14 854 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →