Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

CENTRE VILLE, Beau 3 pièces

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface90m²
Coût Total135 000€
Loyer Annuel9 554€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 388,89 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

SAINT-ETIENNE Centre Ville, au deuxième étage, sans ascenseur, bel appartement traversant de 90 m2, composé d'une pièce à vivre de 39 m2 avec un coin bureau, un cellier, deux chambres, un dressing, une salle d'eau et un wc. Bon état général. Petite copropriété, charges 98EUR par mois, chauffage individuel au gaz, double vitrage. Caves Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.henri-pardon-immobilier.fr/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42000
Coordonnées : 45.441566, 4.388715
Total : 135 000€
Prix d'acquisition : 125 000€
Valeur du bien : 125 000€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9554€/an
Fourchette totale : 591€ - 1073€/mois
Fourchette annuelle : 7086€ - 12881€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.25% - 9.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :39,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 155,42€
Coût de l'assurance :11 812,50€
Taxe foncière : 955,38€/an
Soit par mois : 79,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 98,00€/mois
Soit par an : 1 176,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 796,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 884,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 124 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 554 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 505 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 955 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 176 €/an
Calcul : 98 €/mois × 12 mois

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 7 109 €/an
Revenus locatifs : +9 554 €
Charges déductibles : -7 109 €
Résultat foncier : 2 445 €/an
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 554 €7 113 €4 509 €2 441 €---
29 745 €6 993 €4 389 €2 752 €---
39 940 €6 869 €4 265 €3 071 €---
410 139 €6 740 €4 137 €3 398 €---
510 341 €6 608 €4 004 €3 734 €---
610 548 €6 470 €3 866 €4 078 €---
710 759 €6 328 €3 724 €4 431 €---
810 974 €6 181 €3 577 €4 793 €---
911 194 €6 029 €3 425 €5 165 €---
1011 418 €5 872 €3 268 €5 546 €---
1111 646 €5 709 €3 105 €5 937 €---
1211 879 €5 541 €2 937 €6 338 €---
1312 116 €5 367 €2 763 €6 750 €---
1412 359 €5 187 €2 583 €7 172 €---
1512 606 €5 001 €2 397 €7 605 €---
1612 858 €4 808 €2 204 €8 050 €---
1713 115 €4 609 €2 005 €8 506 €---
1813 378 €4 403 €1 799 €8 975 €---
1913 645 €4 190 €1 586 €9 455 €---
2013 918 €3 969 €1 365 €9 949 €---
2114 196 €3 741 €1 138 €10 455 €---
2214 480 €3 506 €902 €10 975 €---
2314 770 €3 262 €658 €11 508 €---
2415 065 €3 009 €406 €12 056 €---
2515 367 €2 749 €145 €12 618 €---
TOTAL306 010 €130 252 €65 155 €175 758 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 175 758 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 554 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 006 €+732 €+1 274 €
2+2 006 €+826 €+1 180 €
3+2 006 €+921 €+1 085 €
4+2 006 €+1 019 €+987 €
5+2 006 €+1 120 €+886 €
6+2 006 €+1 223 €+783 €
7+2 006 €+1 329 €+677 €
8+2 006 €+1 438 €+568 €
9+2 006 €+1 549 €+457 €
10+2 006 €+1 664 €+342 €
11+2 006 €+1 781 €+225 €
12+2 006 €+1 901 €+105 €
13+2 006 €+2 025 €-19 €
14+2 006 €+2 152 €-146 €
15+2 006 €+2 282 €-276 €
16+2 006 €+2 415 €-409 €
17+2 006 €+2 552 €-546 €
18+2 006 €+2 692 €-686 €
19+2 006 €+2 837 €-831 €
20+2 006 €+2 985 €-979 €
21+2 006 €+3 136 €-1 130 €
22+2 006 €+3 292 €-1 286 €
23+2 006 €+3 452 €-1 446 €
24+2 006 €+3 617 €-1 611 €
25+2 006 €+3 785 €-1 779 €
Total+50 150 €+52 727 €+-2 577 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 223 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →