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Appartement 5 pièces 100 m²

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface100m²
Coût Total130 200€
Loyer Annuel13 755€
Rentabilité10.56%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 102 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 020 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 100 m² - Appartement Draguignan - T5 de 100m² avec ASCENSEUR et BALCON

Photo non contractuelle, l'appartement est actuellement en travaux et sera rénové pour la vente (sols, peintures).

Découvrez ce lumineux appartement de 5 pièces d'une surface de 100m² idéalement situé au 1e étage avec ascenseur. Vous bénéficierez d'une vue dégagée et êtes situés proche des commodités.

Cet appartement comprend : une entrée avec placard, un séjour donnant accès à un balcon, une cuisine, 4 chambres dont une avec accès sur une seconde terrasse, une salle de bains, une salle d'eau, un wc.

N'attendez plus pour donner vie à ce bien et en faire votre cocon personnel ! Contactez votre agence NESTENN pour organiser une visite et explorer toutes les possibilités qu'offre cet appartement. Référence annonce : DR3523 Date de réalisation du diagnostic : 16/07/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 102 Charges prévisionnelles annuelles : 3240 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 050 € et 1 470 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.537510, 6.466153
Total : 130 200€
Prix d'acquisition : 102 000€
Travaux : 20 040€
Valeur du bien : 122 040€
Frais de notaire : 8 160€
Coût estimé : 8 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1146€/mois
Loyer annuel estimé : 13755€/an
Fourchette totale : 931€ - 1411€/mois
Fourchette annuelle : 11174€ - 16932€/an
Rentabilité brute :10.56%
Fourchette de rentabilité :8.58% - 13.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 032,87 €/m²
Basé sur :572 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 287 €
Prix d'achat :102 000 €
Décote à l'achat :-101 287€ (-49.8%)
Marge achat-revente :73 087€ (35.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :651,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :37,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 689,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 343,57€
Coût de l'assurance :11 392,50€
Taxe foncière : 1 375,46€/an
Soit par mois : 114,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 270,00€/mois
Soit par an : 3 240,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 146,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 074,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,80€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 supposé - salle de bain en bon état, mais nécessite une mise à jour pour la vente.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire pour améliorer l'esthétique.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet récent, mais une amélioration esthétique pourrait être envisagée.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, mais un rafraîchissement pourrait être bénéfique.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, mais un rafraîchissement pourrait être bénéfique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 040 €(200 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds 4 chambres: 80 m² × 30€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Parquet flottant:3 840€
    Pose de parquet flottant 48 m²: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Peinture:600€
    Peinture murs cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 146 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 755 €/an
Calcul : 1 146 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 200 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 375 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 240 €/an
Calcul : 270 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 611 €
Revenus locatifs : +13 755 €
Charges déductibles : -29 611 €
Résultat foncier Année 1 : -15 856 €(Déficit de 15 856 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 156 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 571 €/an
Revenus locatifs : +13 755 €
Charges déductibles : -9 571 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 184 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5156.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 102 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 66 300 €(65% de 102 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 411 €/an
Calcul : 66 300 € × 3,636% = 2 411 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 755 €29 615 €4 504 €-15 861 €10 700 €5 161 €5 161 €
214 030 €9 457 €4 386 €4 572 €--588 €
314 310 €9 335 €4 264 €4 975 €---
414 596 €9 209 €4 137 €5 388 €---
514 888 €9 077 €4 006 €5 811 €---
615 186 €8 942 €3 871 €6 244 €---
715 490 €8 801 €3 730 €6 689 €---
815 800 €8 656 €3 585 €7 144 €---
916 116 €8 505 €3 434 €7 611 €---
1016 438 €8 349 €3 278 €8 089 €---
1116 767 €8 187 €3 116 €8 579 €---
1217 102 €8 020 €2 949 €9 082 €---
1317 444 €7 847 €2 776 €9 597 €---
1417 793 €7 667 €2 596 €10 126 €---
1518 149 €7 481 €2 410 €10 668 €---
1618 512 €7 289 €2 218 €11 223 €---
1718 882 €7 090 €2 018 €11 793 €---
1819 260 €6 883 €1 812 €12 377 €---
1919 645 €6 669 €1 598 €12 975 €---
2020 038 €6 448 €1 377 €13 590 €---
2120 439 €6 219 €1 148 €14 220 €---
2220 847 €5 981 €910 €14 866 €---
2321 264 €5 736 €664 €15 529 €---
2421 690 €5 481 €410 €16 208 €---
2522 123 €5 217 €146 €16 906 €---
TOTAL440 563 €212 162 €65 344 €228 400 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 228 400 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 888 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 888 €-3 210 €+6 098 €
2+2 888 €0 €+2 888 €
3+2 888 €+1 316 €+1 572 €
4+2 888 €+1 616 €+1 272 €
5+2 888 €+1 743 €+1 145 €
6+2 888 €+1 873 €+1 015 €
7+2 888 €+2 007 €+881 €
8+2 888 €+2 143 €+745 €
9+2 888 €+2 283 €+605 €
10+2 888 €+2 427 €+461 €
11+2 888 €+2 574 €+314 €
12+2 888 €+2 725 €+163 €
13+2 888 €+2 879 €+9 €
14+2 888 €+3 038 €-150 €
15+2 888 €+3 200 €-312 €
16+2 888 €+3 367 €-479 €
17+2 888 €+3 538 €-650 €
18+2 888 €+3 713 €-825 €
19+2 888 €+3 893 €-1 005 €
20+2 888 €+4 077 €-1 189 €
21+2 888 €+4 266 €-1 378 €
22+2 888 €+4 460 €-1 572 €
23+2 888 €+4 659 €-1 771 €
24+2 888 €+4 863 €-1 975 €
25+2 888 €+5 072 €-2 184 €
Total+72 200 €+68 520 €+3 680 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 134 jours
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