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Maison de village avec dépendance et jardins

VilleMazères-de-Neste (65)
Surface130m²
Coût Total192 470€
Loyer Annuel12 826€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 139 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 1 069,23 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de village d’environ 130 m², offrant une habitation agréable et fonctionnelle, habitable de suite.

Elle comprend :

  • Une pièce de vie d’environ 35 m² avec insert ;
  • Une cuisine indépendante ;
  • 3 chambres dont une avec dressing ;
  • Une salle de bains avec WC à l’étage ;
  • Une salle d’eau avec WC au rez-de-chaussée.
  • Rangements à l’étage

La maison dispose également d’une VMC et de radiateurs récemment remplacés. DPE : D – GES : B.

En face de la maison se trouve une dépendance d’environ 35 m² au sol, offrant de nombreuses possibilités d’utilisation : atelier, stockage, location ou espace de vie supplémentaire.

La maison et la dépendance bénéficient chacune d’un petit jardin d’environ 40 m².

Un ensemble agréable et polyvalent, adapté aussi bien à une résidence principale qu’à une résidence secondaire.

Pour renseignements complémentaires ou visite, n’hésitez pas à me contacter.

Ville : Mazères-de-Neste
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65150
Coordonnées : 43.072460, 0.542440
Total : 192 470€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 42 350€
Valeur du bien : 181 350€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 8.22€/m²/mois
Fourchette : 6.28€ - 10.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 1069€/mois
Loyer annuel estimé : 12826€/an
Fourchette totale : 817€ - 1399€/mois
Fourchette annuelle : 9800€ - 16787€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 454,55 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :189 092 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-50 092€ (-26.5%)
Marge achat-revente :-3 378€ (-1.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 470€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :932,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.20%
Assurance emprunteur :56,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 989,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 388,49€
Coût de l'assurance :16 841,13€
Taxe foncière : 1 282,62€/an
Soit par mois : 106,88€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 068,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 095,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE explicitement mentionné comme D.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour moderniser l'espace
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée nécessitant rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Salle à mangerOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 350 €(326 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13 000€ = 13 000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€ = 3 000€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12 000€ = 12 000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8 000€ = 8 000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2 700€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1 250€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazères-de-Neste (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 069 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 826 €/an
Calcul : 1 069 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 078 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 470 € à 3.20% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 674 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 283 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 385 €
Revenus locatifs : +12 826 €
Charges déductibles : -50 385 €
Résultat foncier Année 1 : -37 559 €(Déficit de 37 559 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 159 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 035 €/an
Revenus locatifs : +12 826 €
Charges déductibles : -8 035 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 791 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16158.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 826 €50 391 €6 085 €-37 565 €21 400 €16 165 €16 165 €
213 083 €7 875 €5 919 €5 208 €--10 957 €
313 344 €7 704 €5 747 €5 641 €--5 316 €
413 611 €7 527 €5 570 €6 085 €---
513 883 €7 344 €5 388 €6 539 €---
614 161 €7 155 €5 199 €7 006 €---
714 444 €6 961 €5 005 €7 484 €---
814 733 €6 760 €4 804 €7 973 €---
915 028 €6 552 €4 596 €8 476 €---
1015 328 €6 338 €4 382 €8 991 €---
1115 635 €6 117 €4 160 €9 518 €---
1215 948 €5 888 €3 932 €10 059 €---
1316 267 €5 652 €3 696 €10 614 €---
1416 592 €5 409 €3 453 €11 183 €---
1516 924 €5 158 €3 201 €11 766 €---
1617 262 €4 898 €2 942 €12 364 €---
1717 608 €4 630 €2 674 €12 978 €---
1817 960 €4 353 €2 397 €13 606 €---
1918 319 €4 068 €2 111 €14 251 €---
2018 685 €3 773 €1 816 €14 913 €---
2119 059 €3 468 €1 512 €15 591 €---
2219 440 €3 154 €1 198 €16 286 €---
2319 829 €2 829 €873 €17 000 €---
2420 226 €2 494 €538 €17 732 €---
2520 630 €2 148 €192 €18 482 €---
TOTAL410 826 €178 645 €87 388 €232 181 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 232 181 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 693 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 693 €-6 420 €+9 113 €
2+2 693 €0 €+2 693 €
3+2 693 €0 €+2 693 €
4+2 693 €+231 €+2 462 €
5+2 693 €+1 962 €+731 €
6+2 693 €+2 102 €+591 €
7+2 693 €+2 245 €+448 €
8+2 693 €+2 392 €+301 €
9+2 693 €+2 543 €+150 €
10+2 693 €+2 697 €-4 €
11+2 693 €+2 855 €-162 €
12+2 693 €+3 018 €-325 €
13+2 693 €+3 184 €-491 €
14+2 693 €+3 355 €-662 €
15+2 693 €+3 530 €-837 €
16+2 693 €+3 709 €-1 016 €
17+2 693 €+3 893 €-1 200 €
18+2 693 €+4 082 €-1 389 €
19+2 693 €+4 275 €-1 582 €
20+2 693 €+4 474 €-1 781 €
21+2 693 €+4 677 €-1 984 €
22+2 693 €+4 886 €-2 193 €
23+2 693 €+5 100 €-2 407 €
24+2 693 €+5 319 €-2 626 €
25+2 693 €+5 545 €-2 852 €
Total+67 325 €+69 654 €+-2 329 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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