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Maison à vendre

Bien expiré
VilleGabarret (40)
Surface100m²
Coût Total99 260€
Loyer Annuel8 689€
Rentabilité8.75%
Cashflow/mois+131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 545 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Salon (total 25 m²), 1 chambre, 2 parkings: Box de stationnement, Garage

Située en plein cœur de Gabarret, cette maison de ville de 98 m² offre de nombreuses possibilités d'aménagement, idéale pour un projet d'habitation ou d'investissement.

Rez-de-chaussée : Ancien local commercial de 40 m² pouvant être réhabilité selon vos besoins

  • Grand garage de 40 m² avec accès à un grenier de 70 m² aménageable
  • Cour intérieure donnant accès à la partie habitation par un escalier

Au 1 er étage :

  • Pièce de vie avec cuisine attenante

au 2ème Étage : Chambre et salle d'eau

Des travaux sont à prévoir, offrant un fort potentiel de rénovation Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Sandrine GUERRUCCI Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°515 185 684 Greffe de AUCH) (réf. 579324 )

Ville : Gabarret
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40310
Coordonnées : 43.983760, 0.006749
Total : 99 260€
Prix d'acquisition : 54 500€
Travaux : 40 400€
Valeur du bien : 94 900€
Frais de notaire : 4 360€
Coût estimé : 4 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 7.24€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 724€/mois
Loyer annuel estimé : 8689€/an
Fourchette totale : 543€ - 966€/mois
Fourchette annuelle : 6513€ - 11591€/an
Rentabilité brute :8.75%
Fourchette de rentabilité :6.56% - 11.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 119,68 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 968 €
Prix d'achat :54 500 €
Décote à l'achat :-57 468€ (-51.3%)
Marge achat-revente :12 708€ (11.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :491,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 520,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 223,43€
Coût de l'assurance :8 685,25€
Taxe foncière : 868,86€/an
Soit par mois : 72,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 724,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 592,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :131,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 254 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m² (grenier aménageable)
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre
Raison: État 2/5 visible - chambre en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de l'électricité et plomberie, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite des améliorations
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 1 salon
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 400 €(404 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Isolation:2 800€
    Isolation combles: 70 m² × 40€/m² = 2800€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:4 500€
    Rénovation chambre: 1 chambre × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:2 500€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gabarret (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 724 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 689 €/an
Calcul : 724 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 332 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 260 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 347 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 869 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 948 €
Revenus locatifs : +8 689 €
Charges déductibles : -44 948 €
Résultat foncier Année 1 : -36 260 €(Déficit de 36 260 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 860 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 548 €/an
Revenus locatifs : +8 689 €
Charges déductibles : -4 548 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 140 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14859.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 425 €(65% de 54 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 288 €/an
Calcul : 35 425 € × 3,636% = 1 288 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 689 €44 951 €3 335 €-36 263 €21 400 €14 863 €14 863 €
28 862 €4 463 €3 247 €4 400 €--10 463 €
39 040 €4 371 €3 155 €4 668 €--5 795 €
49 220 €4 276 €3 060 €4 944 €--851 €
59 405 €4 178 €2 962 €5 226 €---
69 593 €4 077 €2 861 €5 516 €---
79 785 €3 972 €2 756 €5 813 €---
89 980 €3 863 €2 647 €6 117 €---
910 180 €3 751 €2 535 €6 429 €---
1010 384 €3 635 €2 419 €6 749 €---
1110 591 €3 515 €2 298 €7 077 €---
1210 803 €3 390 €2 174 €7 413 €---
1311 019 €3 262 €2 045 €7 757 €---
1411 240 €3 129 €1 912 €8 111 €---
1511 464 €2 991 €1 775 €8 473 €---
1611 694 €2 849 €1 632 €8 845 €---
1711 928 €2 701 €1 485 €9 226 €---
1812 166 €2 549 €1 332 €9 617 €---
1912 409 €2 391 €1 175 €10 018 €---
2012 658 €2 228 €1 012 €10 430 €---
2112 911 €2 059 €843 €10 852 €---
2213 169 €1 884 €668 €11 285 €---
2313 432 €1 704 €487 €11 729 €---
2413 701 €1 517 €301 €12 184 €---
2513 975 €1 323 €107 €12 652 €---
TOTAL278 298 €119 030 €48 223 €159 268 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 268 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 689 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 825 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 825 €-6 420 €+8 245 €
2+1 825 €0 €+1 825 €
3+1 825 €0 €+1 825 €
4+1 825 €0 €+1 825 €
5+1 825 €+1 313 €+512 €
6+1 825 €+1 655 €+170 €
7+1 825 €+1 744 €+81 €
8+1 825 €+1 835 €-10 €
9+1 825 €+1 929 €-104 €
10+1 825 €+2 025 €-200 €
11+1 825 €+2 123 €-298 €
12+1 825 €+2 224 €-399 €
13+1 825 €+2 327 €-502 €
14+1 825 €+2 433 €-608 €
15+1 825 €+2 542 €-717 €
16+1 825 €+2 654 €-829 €
17+1 825 €+2 768 €-943 €
18+1 825 €+2 885 €-1 060 €
19+1 825 €+3 006 €-1 181 €
20+1 825 €+3 129 €-1 304 €
21+1 825 €+3 256 €-1 431 €
22+1 825 €+3 385 €-1 560 €
23+1 825 €+3 519 €-1 694 €
24+1 825 €+3 655 €-1 830 €
25+1 825 €+3 795 €-1 970 €
Total+45 625 €+47 780 €+-2 155 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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