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Appartement 2 pièces 50 m²

Bien expiré
VilleÉvreux (27)
Surface50m²
Coût Total98 130€
Loyer Annuel8 499€
Rentabilité8.66%
Cashflow/mois+124€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 50 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 50 m²

À vendre : Charmant T2 de 50 m² situé au 4ème étage d'une résidence calme et sécurisée avec ascenseur.

Il se compose d'une entrée, d'une pièce de vie lumineuse ouvrant sur un balcon, d'une cuisine indépendante avec loggia, d'une chambre avec rangement et d'une salle de bain avec WC.

En complément : une cave et une place de stationnement privative.

Appartement en parfait état. Un bien idéal pour un premier achat ou un investissement locatif !

Surface : 50 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 710 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/06/2022

Consommation énergie primaire : 310 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 040 € et 1 440 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Évreux
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27000
Coordonnées : 49.017876, 1.186519
Total : 98 130€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 22 530€
Valeur du bien : 92 530€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50m²
Loyer prédit : 14.17€/m²/mois
Fourchette : 11.79€ - 17.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8499€/an
Fourchette totale : 589€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 7073€ - 10214€/an
Rentabilité brute :8.66%
Fourchette de rentabilité :7.21% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :98 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :28,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 513,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 360,75€
Coût de l'assurance :8 586,38€
Taxe foncière : 849,94€/an
Soit par mois : 70,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 708,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 584,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :123,87€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 50 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des fixtures de la salle de bain (baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 4 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain avec fixtures datées nécessitant une rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 530 €(451 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7500€ = 7500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 750€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 750€ = 3750€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 6000€ = 6000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:800€
    Carrelage salle de bain: 4 m² × 200€/m² = 800€ (installation incluse)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (installation incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Évreux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 499 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 275 €/an
Base de calcul : Emprunt de 98 130 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 343 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 530 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 998 €
Revenus locatifs : +8 499 €
Charges déductibles : -26 998 €
Résultat foncier Année 1 : -18 498 €(Déficit de 18 498 €)
Imputable sur revenu global : 18 498 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 468 €/an
Revenus locatifs : +8 499 €
Charges déductibles : -4 468 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 032 €/an
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 499 €27 001 €3 278 €-18 502 €18 502 €--
28 669 €4 384 €3 190 €4 286 €---
38 843 €4 294 €3 100 €4 549 €---
49 020 €4 200 €3 007 €4 819 €---
59 200 €4 104 €2 910 €5 096 €---
69 384 €4 004 €2 810 €5 380 €---
79 572 €3 900 €2 707 €5 671 €---
89 763 €3 794 €2 600 €5 970 €---
99 958 €3 683 €2 490 €6 275 €---
1010 158 €3 569 €2 375 €6 589 €---
1110 361 €3 451 €2 257 €6 910 €---
1210 568 €3 328 €2 135 €7 240 €---
1310 779 €3 202 €2 008 €7 578 €---
1410 995 €3 071 €1 877 €7 924 €---
1511 215 €2 936 €1 742 €8 279 €---
1611 439 €2 796 €1 602 €8 644 €---
1711 668 €2 651 €1 457 €9 017 €---
1811 901 €2 501 €1 308 €9 400 €---
1912 139 €2 346 €1 153 €9 793 €---
2012 382 €2 186 €993 €10 196 €---
2112 630 €2 020 €827 €10 609 €---
2212 882 €1 849 €655 €11 033 €---
2313 140 €1 672 €478 €11 468 €---
2413 403 €1 488 €295 €11 915 €---
2513 671 €1 299 €105 €12 372 €---
TOTAL272 239 €99 726 €47 361 €172 514 €18 502 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 550 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 499 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 785 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 785 €-5 550 €+7 335 €
2+1 785 €+1 286 €+499 €
3+1 785 €+1 365 €+420 €
4+1 785 €+1 446 €+339 €
5+1 785 €+1 529 €+256 €
6+1 785 €+1 614 €+171 €
7+1 785 €+1 701 €+84 €
8+1 785 €+1 791 €-6 €
9+1 785 €+1 883 €-98 €
10+1 785 €+1 977 €-192 €
11+1 785 €+2 073 €-288 €
12+1 785 €+2 172 €-387 €
13+1 785 €+2 273 €-488 €
14+1 785 €+2 377 €-592 €
15+1 785 €+2 484 €-699 €
16+1 785 €+2 593 €-808 €
17+1 785 €+2 705 €-920 €
18+1 785 €+2 820 €-1 035 €
19+1 785 €+2 938 €-1 153 €
20+1 785 €+3 059 €-1 274 €
21+1 785 €+3 183 €-1 398 €
22+1 785 €+3 310 €-1 525 €
23+1 785 €+3 441 €-1 656 €
24+1 785 €+3 574 €-1 789 €
25+1 785 €+3 712 €-1 927 €
Total+44 625 €+51 754 €+-7 129 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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