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Maison à vendre

VillePalluau-sur-Indre (36)
Surface196m²
Coût Total222 794€
Loyer Annuel14 686€
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 800 €
Surface : 196 m²
Prix au m² : 764,29 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 5 chambres, Pas de cave

Superbe maison en pierre du XIVe siècle, alliant charme, authenticité et confort moderne. Elle offre une spacieuse pièce de vie avec cuisine ouverte, 5 chambres, salle de bain, salle d'eau, WC et jardin. Vue imprenable sur la nature, dans un cadre unique et plein de caractère. À découvrir sans tarder !

Ville : Palluau-sur-Indre
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36500
Coordonnées : 46.946733, 1.313539
Total : 222 794€
Prix d'acquisition : 149 800€
Travaux : 61 010€
Valeur du bien : 210 810€
Frais de notaire : 11 984€
Coût estimé : 11 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 196m²
Loyer prédit : 6.24€/m²/mois
Fourchette : 4.89€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1224€/mois
Loyer annuel estimé : 14686€/an
Fourchette totale : 959€ - 1563€/mois
Fourchette annuelle : 11503€ - 18751€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.16% - 8.42%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :277,32 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :54 355 €
Prix d'achat :149 800 €
Décote à l'achat :+95 445€ (+175.6%)
Marge achat-revente :-168 439€ (-309.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 794€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 088,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,12€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 151,19€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 625,98€
Coût de l'assurance :18 937,49€
Taxe foncière : 1 468,61€/an
Soit par mois : 122,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 223,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 273,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,73€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 196 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 196 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimées selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur le DPE
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - Cuisine sans photo, état moyen
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: 8 m²
Raison: État 4/5 visible - Salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - Chambres en bon état mais rafraîchissement souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - Salon avec quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 010 €(311 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 760€
    Isolation combles: 196 m² × 60€/m² = 11760€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:14 400€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€ = 14400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 400€
    Rafraîchissement salle de bain: 8 m² × 300€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Palluau-sur-Indre (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 41 660€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 224 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 686 €/an
Calcul : 1 224 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 191 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 794 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 757 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 469 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 010 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 427 €
Revenus locatifs : +14 686 €
Charges déductibles : -70 427 €
Résultat foncier Année 1 : -55 741 €(Déficit de 55 741 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 341 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 417 €/an
Revenus locatifs : +14 686 €
Charges déductibles : -9 417 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 269 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34341.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 370 €(65% de 149 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 541 €/an
Calcul : 97 370 € × 3,636% = 3 541 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 686 €70 434 €7 198 €-55 748 €21 400 €34 348 €34 348 €
214 980 €9 230 €7 004 €5 750 €--28 598 €
315 279 €9 029 €6 803 €6 251 €--22 347 €
415 585 €8 821 €6 595 €6 764 €--15 583 €
515 897 €8 607 €6 381 €7 290 €--8 293 €
616 215 €8 385 €6 159 €7 830 €--464 €
716 539 €8 156 €5 930 €8 383 €---
816 870 €7 920 €5 693 €8 950 €---
917 207 €7 675 €5 449 €9 532 €---
1017 551 €7 423 €5 196 €10 129 €---
1117 902 €7 162 €4 936 €10 741 €---
1218 260 €6 892 €4 666 €11 368 €---
1318 626 €6 614 €4 387 €12 012 €---
1418 998 €6 326 €4 100 €12 672 €---
1519 378 €6 028 €3 802 €13 350 €---
1619 766 €5 721 €3 495 €14 044 €---
1720 161 €5 404 €3 178 €14 757 €---
1820 564 €5 076 €2 850 €15 488 €---
1920 975 €4 737 €2 511 €16 238 €---
2021 395 €4 387 €2 161 €17 008 €---
2121 823 €4 025 €1 799 €17 797 €---
2222 259 €3 652 €1 426 €18 608 €---
2322 704 €3 266 €1 039 €19 439 €---
2423 159 €2 867 €641 €20 292 €---
2523 622 €2 454 €228 €21 167 €---
TOTAL470 401 €220 289 €103 626 €250 112 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 112 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 686 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 084 €-6 420 €+9 504 €
2+3 084 €0 €+3 084 €
3+3 084 €0 €+3 084 €
4+3 084 €0 €+3 084 €
5+3 084 €0 €+3 084 €
6+3 084 €0 €+3 084 €
7+3 084 €+2 376 €+708 €
8+3 084 €+2 685 €+399 €
9+3 084 €+2 860 €+224 €
10+3 084 €+3 039 €+45 €
11+3 084 €+3 222 €-138 €
12+3 084 €+3 410 €-326 €
13+3 084 €+3 604 €-520 €
14+3 084 €+3 802 €-718 €
15+3 084 €+4 005 €-921 €
16+3 084 €+4 213 €-1 129 €
17+3 084 €+4 427 €-1 343 €
18+3 084 €+4 646 €-1 562 €
19+3 084 €+4 871 €-1 787 €
20+3 084 €+5 102 €-2 018 €
21+3 084 €+5 339 €-2 255 €
22+3 084 €+5 582 €-2 498 €
23+3 084 €+5 832 €-2 748 €
24+3 084 €+6 088 €-3 004 €
25+3 084 €+6 350 €-3 266 €
Total+77 100 €+75 034 €+2 066 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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