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Bel immeuble de 5 appartements F3

VilleCalais (62)
Surface253m²
Coût Total521 960€
Loyer Annuel29 280€
Rentabilité5.61%
Cashflow/mois-543€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 365 750 €
Surface : 253 m²
Prix au m² : 1 445,65 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 15
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 253 m², 15 pièces

Nouveauté : Bel immeuble de rapport dans l'hyper centre proche théâtre composé de 5 lots de type 3 Vous découvrirez au rez-de-chaussée, 2 appartements type 3 de 48 et 50 m2 Au premier étage : 2 appartements type 3 de 54 m2 Au deuxième étage : 1 appartement type 3 de 47 m2 compteurs individuels - Revenu annuel 30 000 euros

Ville : Calais
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62100
Coordonnées : 50.956420, 1.852623
Total : 521 960€
Prix d'acquisition : 365 750€
Travaux : 126 950€
Valeur du bien : 492 700€
Frais de notaire : 29 260€
Coût estimé : 29 260€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 253m²
Loyer prédit : 9.64€/m²/mois
Fourchette : 7.84€ - 11.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 2440€/mois
Loyer annuel estimé : 29280€/an
Fourchette totale : 1983€ - 3002€/mois
Fourchette annuelle : 23801€ - 36020€/an
Rentabilité brute :5.61%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 911,54 €/m²
Basé sur :154 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :483 620 €
Prix d'achat :365 750 €
Décote à l'achat :-117 870€ (-24.4%)
Marge achat-revente :-38 340€ (-7.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :521 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 543,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :195,74€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 2 739,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :241 118,73€
Coût de l'assurance :58 720,50€
Taxe foncière : 2 927,97€/an
Soit par mois : 244,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 439,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 983,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-543,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 253 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 26 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 5 appartements
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 5 salles de bain (1 par appartement)
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: 5 cuisines (1 par appartement)
Raison: État 3/5 visible - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :126 950 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:23 400€
    Fenêtres double vitrage: 26 × 900€ = 23400€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût des fenêtres)
  • Eau chaude:3 750€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3750€ = 3750€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût du chauffe-eau)
  • Salle de bain:30 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 × 6000€ = 30000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de rénovation)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût du parquet)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de peinture)
  • Cuisine:60 000€
    Rénovation cuisine complète: 5 × 12000€ = 60000€, Main d'œuvre: 0€ (inclus dans le coût de rénovation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Calais (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse dans les coûts des matériaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 950€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 440 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 280 €/an
Calcul : 2 440 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 743 €/an
Base de calcul : Emprunt de 521 960 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 349 €/an
Calcul : 196 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 928 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 126 950 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 148 970 €
Revenus locatifs : +29 280 €
Charges déductibles : -148 970 €
Résultat foncier Année 1 : -119 690 €(Déficit de 119 690 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 98 290 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 22 020 €/an
Revenus locatifs : +29 280 €
Charges déductibles : -22 020 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 260 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 98290.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 365 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 237 738 €(65% de 365 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 645 €/an
Calcul : 237 738 € × 3,636% = 8 645 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 280 €148 987 €16 760 €-119 707 €21 400 €98 307 €98 307 €
229 865 €21 583 €16 306 €8 283 €--90 024 €
330 463 €21 114 €15 837 €9 349 €--80 675 €
431 072 €20 629 €15 352 €10 443 €--70 233 €
531 693 €20 129 €14 852 €11 565 €--58 668 €
632 327 €19 612 €14 335 €12 715 €--45 953 €
732 974 €19 078 €13 801 €13 896 €--32 057 €
833 633 €18 526 €13 249 €15 107 €--16 950 €
934 306 €17 956 €12 679 €16 350 €--600 €
1034 992 €17 368 €12 091 €17 624 €---
1135 692 €16 760 €11 483 €18 932 €---
1236 406 €16 131 €10 855 €20 274 €---
1337 134 €15 483 €10 206 €21 651 €---
1437 876 €14 812 €9 536 €23 064 €---
1538 634 €14 120 €8 843 €24 514 €---
1639 407 €13 405 €8 128 €26 002 €---
1740 195 €12 666 €7 389 €27 529 €---
1840 999 €11 903 €6 626 €29 096 €---
1941 819 €11 115 €5 838 €30 704 €---
2042 655 €10 300 €5 023 €32 355 €---
2143 508 €9 459 €4 182 €34 049 €---
2244 378 €8 590 €3 313 €35 788 €---
2345 266 €7 692 €2 416 €37 573 €---
2446 171 €6 765 €1 488 €39 406 €---
2547 095 €5 807 €531 €41 287 €---
TOTAL937 837 €499 988 €241 119 €437 849 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 437 849 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 280 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 149 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 149 €-6 420 €+12 569 €
2+6 149 €0 €+6 149 €
3+6 149 €0 €+6 149 €
4+6 149 €0 €+6 149 €
5+6 149 €0 €+6 149 €
6+6 149 €0 €+6 149 €
7+6 149 €0 €+6 149 €
8+6 149 €0 €+6 149 €
9+6 149 €0 €+6 149 €
10+6 149 €+5 107 €+1 042 €
11+6 149 €+5 680 €+469 €
12+6 149 €+6 082 €+67 €
13+6 149 €+6 495 €-346 €
14+6 149 €+6 919 €-770 €
15+6 149 €+7 354 €-1 205 €
16+6 149 €+7 801 €-1 652 €
17+6 149 €+8 259 €-2 110 €
18+6 149 €+8 729 €-2 580 €
19+6 149 €+9 211 €-3 062 €
20+6 149 €+9 706 €-3 557 €
21+6 149 €+10 215 €-4 066 €
22+6 149 €+10 736 €-4 587 €
23+6 149 €+11 272 €-5 123 €
24+6 149 €+11 822 €-5 673 €
25+6 149 €+12 386 €-6 237 €
Total+153 725 €+131 355 €+22 370 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 42 jours
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