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PROPRIETE DE CARACTERE SUR LE SECTEUR DE SAINT DENIS SUR SARTH

VilleAlençon (61)
Surface1040
Coût Total1 085 700
Loyer Annuel94 606
Rentabilité8.71%
Cashflow/mois+1 526
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 920 000 €
Surface : 1040 m²
Prix au m² : 884,62 €/m²
Chambres : 20
Pièces : 24
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Yann LE CARVENNEC de l'agence ALC Immobilier à Alençon vous propose à la vente cette propriétée située à Saint Denis Sur Sarthon. Maison principale : Rez-de-chaussée : Entrée, salon salle à manger, Débarras, Chaufferie, Couloir, Arrière cuisine, Bureau, Couloir des WC, WC Homme, WC Femme 1er étage : Couloir/ Chambre n°20 comprenant chambre, salle de bains, + WC, couloir/ Chambre n° 1 comprenant chambre, salle de bains+ WC / Chambre n°2 comprenant 1 pièce / Chambre n°3 comprenant chambre, salle de bains + WC / Chambre n°4 comprenant chambre, salle de bains/ Chambre n°5 comprenant chambre, salle de bains, + WC/ Chambre n° 6 comprenant chambre, salle de bains/ Chambre n°7 comprenant chambre, salle de bains, + WC/ 2 toilettes/ lingerie / palier /2 débarras 2ème étage : Couloir/ Débarras/ Palier / Chambre n° 10 comprenant chambre, salle de bains, + WC/ Chambre n°11 comprenant chambre, salle de bains/ Chambre n°12 comprenant chambre, salle de bains, + WC, Chambre n°14 comprenant chambre, salle de bains / Chambre n°15 comprenant chambre, salle de bains/ Chambre n°16 comprenant chambre, salle de bains, + WC/ Chambre n°17 comprenant chambre, salle de bains, + WC, Chambre sans numéro comprenant chambre, salle de bains, + WC / 2 toilettes. Maison secondaire : Rez-de-chaussée : Entrée/ 2 chambres/ Une salle de bains +WC buanderie 1er étage : Salon-séjour/ Cuisine/ Chambre + salle de bains+ WC et rangement/ Terrasse 2ème étage : Pallier/Chambre Dépendances : Atelier, Cave, Garage, Appentis pour voiture, pigeonnier, maison de gardiennage Extérieur : Terrain de 19 060 m² avec nombreux arbres dont plusieurs classés, Verger TAXE FONCIÈRE : 7270 € en 2024 CHAUFFAGE : 1 ère maison : fioul +cheminée bois 2ème maison : Radiateur électrique et poêle à bois FENÊTRES: 1 ère maison : Simple vitrage bois 2ème maison : double vitrage en PVC ASSAINISSEMENT : Tout-à-l'égout RÉFÉRENCE : 1045V663M Pour une visite, contactez votre conseiller au 06 46 19 20 53 / 02 61 72 05 56 ou par mail: yann.lecarvennec@alcimmobilier.com ou direction@alcimmobilier.com. RSAC 524 668 621 - Carte délivrée par CCI Portes de Normandie. Annonce rédigée et publiée par un agent commercial. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : ''www.georisques.gouv.fr''. Retrouvez tous nos biens sur le site: www.alcimmobilier.com

  • http://visuels.twimmo.net/bareme/1045/1045/691f4499d2fcac9f3206ebc5-bareme.pdf
Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.431206, 0.091137
Total : 1 085 700
Prix d'acquisition : 920 000
Travaux : 92 100
Valeur du bien : 1 012 100
Frais de notaire : 73 600
Coût estimé : 73 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 1040
Loyer prédit : 7.58€/m²/mois
Fourchette : 6.12€ - 9.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 7884€/mois
Loyer annuel estimé : 94606€/an
Fourchette totale : 6364€ - 9767€/mois
Fourchette annuelle : 76366€ - 117203€/an
Rentabilité brute :8.71%
Fourchette de rentabilité :7.03% - 10.80%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 561,34 €/m²
Basé sur :160 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 623 788
Prix d'achat :920 000
Décote à l'achat :-703 788 (-43.3%)
Marge achat-revente :538 088€ (33.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 085 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :5 435,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :316,66€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 5 751,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :544 881,03
Coût de l'assurance :94 998,75
Taxe foncière : 7 270,00€/an
Soit par mois : 605,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 7 883,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 357,77€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 526,07€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul de la maison principale
Quantité: 1 système pour 1040 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant dans la maison principale
Quantité: environ 12 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 1040 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de tous les éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète (3 salles de bain)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol dans le salon
Quantité: salon d'environ 30 m²
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 20 chambres
Quantité: 20 chambres (environ 320 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais rafraîchissement recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises dans toutes les pièces
Quantité: 1 tableau électrique + 20 prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie dans toutes les salles de bain et cuisines
Quantité: 1 système complet
Raison: Mise aux normes plomberie nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :92 100(89 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:12 000
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:36 000
    Rénovation complète salle de bain: 3 salles de bain × 12000€ = 36000€ (installation incluse)
  • Salon:1 500
    Peinture murs salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:9 600
    Parquet flottant: 320 m² × 30€/m² = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (installation incluse)
  • Plomberie:3 000
    Mise aux normes plomberie: 1 système complet × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FD(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 7 884 €/mois
Revenus locatifs annuels : 94 606 €/an
Calcul : 7 884 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 37 523 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 085 700 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 3 800 €/an
Calcul : 317 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 7 270 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 92 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 140 693
Revenus locatifs : +94 606
Charges déductibles : -140 693
Résultat foncier Année 1 : -46 087(Déficit de 46 087 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 687
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 48 593 €/an
Revenus locatifs : +94 606
Charges déductibles : -48 593
Résultat foncier Années 2+ : 46 013 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24686.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 920 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 598 000(65% de 920 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 21 745 €/an
Calcul : 598 000 € × 3,636% = 21 745
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
194 606140 72837 559-46 12221 400 €24 722 €24 722 €
296 49847 64536 57548 854---
398 42846 62635 55651 803---
4100 39745 57034 50054 826---
5102 40544 47833 40857 927---
6104 45343 34632 27661 107---
7106 54242 17431 10464 368---
8108 67340 96129 89167 712---
9110 84639 70428 63471 142---
10113 06338 40327 33374 660---
11115 32437 05525 98578 269---
12117 63135 65924 59081 971---
13119 98334 21423 14485 769---
14122 38332 71821 64889 665---
15124 83131 16820 09893 663---
16127 32729 56318 49397 765---
17129 87427 90116 831101 973---
18132 47126 18015 110106 292---
19135 12124 39713 327110 724---
20137 82322 55111 481115 272---
21140 58020 6409 570119 940---
22143 39118 6617 591124 731---
23146 25916 6115 541129 648---
24149 18414 4883 418134 696---
25152 16812 2901 220139 878---
TOTAL3 030 261913 730544 8812 116 53221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 2 116 532
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 94 606 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +19 867 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+19 867-6 420+26 287
2+19 867+7 239+12 628
3+19 867+15 541+4 326
4+19 867+16 448+3 419
5+19 867+17 378+2 489
6+19 867+18 332+1 535
7+19 867+19 310+557
8+19 867+20 314-447
9+19 867+21 343-1 476
10+19 867+22 398-2 531
11+19 867+23 481-3 614
12+19 867+24 591-4 724
13+19 867+25 731-5 864
14+19 867+26 900-7 033
15+19 867+28 099-8 232
16+19 867+29 329-9 462
17+19 867+30 592-10 725
18+19 867+31 888-12 021
19+19 867+33 217-13 350
20+19 867+34 582-14 715
21+19 867+35 982-16 115
22+19 867+37 419-17 552
23+19 867+38 894-19 027
24+19 867+40 409-20 542
25+19 867+41 963-22 096
Total+496 675+634 959+-138 284
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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