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SAINT GILLES - Spacieuse longère type 5 pièce(s) 380 m2 dont 1

Bien expiré
VilleSaint-Gilles (35)
Surface380m²
Coût Total344 200€
Loyer Annuel43 257€
Rentabilité12.57%
Cashflow/mois+1 450€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 500 €
Surface : 380 m²
Prix au m² : 682,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Jardin

AG IMMOBILIER-COMMISSIONS REDUITES (ACHAT-VENTE) SAINT GILLES - Hors lotissement, EN EXCLUSIVITE CHEZ AG IMMOBILIER ! Enorme potentiel pour cette longère de type 5 pièce(s) de 380 m² au sol (dont 114m² habitables env actuellement) + hangar 200 m² + porcherie 96 m² + box bois 110 m², l'ensemble sur terrain de 8 600m² env ! Cette longère comprend : Une entrée, un salon/séjour (24m²), une cuisine (23m²), un dégagement, 3 chambres (11.5/14.7/13.75 m²), une salle d'eau, un wc, chaufferie avec autre wc, grand cellier sur l'arrière, deux anciennes étables, et un garage de 30m². A l'étage : 4 greniers aménageables sur l'ensemble (150 m² au sol) ! Vous trouverez également en dépendance : -un hangar de 200 m² env; -une ancienne porcherie en bois de près de 100m² env, -Divers box ouverts en bois pour un total de 110 m² env. L'ensemble sur un terrain de 8 500m² env. OPPORTUNITE RARE A 10 MIN DES PORTES DE RENNES !! Honoraires d'agence réduits Prix HAI 259 500.00€ (soit 250 000€ net vendeur +3,80% d'honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur). AG IMMOBILIER-COMMISSIONS REDUITES PACE 02.99.85.61.30 2 agences à votre service situées sur RENNES et PACE Tous nos biens et + de photos sur notre site agence : agimmobilier.fr.

Honoraires inclus de 3.8% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 250 000 €. Classe énergie E, Classe climat E. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. - https://www.agimmobilier.fr/honoraires.html

Ville : Saint-Gilles
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35590
Coordonnées : 48.153936, -1.829993
Total : 344 200€
Prix d'acquisition : 259 500€
Travaux : 63 940€
Valeur du bien : 323 440€
Frais de notaire : 20 760€
Coût estimé : 20 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 380m²
Loyer prédit : 9.49€/m²/mois
Fourchette : 8.01€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 3605€/mois
Loyer annuel estimé : 43257€/an
Fourchette totale : 3042€ - 4272€/mois
Fourchette annuelle : 36503€ - 51261€/an
Rentabilité brute :12.57%
Fourchette de rentabilité :10.61% - 14.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :344 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 693,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :100,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 794,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 925,59€
Coût de l'assurance :30 117,50€
Taxe foncière : 4 325,74€/an
Soit par mois : 360,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 604,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 154,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 450,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 380 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 380 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toutes les pièces
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toutes les pièces
Quantité: 1 installation
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 940 €(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:22 800€
    Isolation toiture/combles: 380 m² × 60€/m² = 22800€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (coût moyen incluant installation)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (coût moyen incluant pose)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (coût moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:720€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:240€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 20€/m² = 400€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1200€ = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gilles (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 257 €/an
Calcul : 3 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 349 €/an
Base de calcul : Emprunt de 344 200 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 205 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 326 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 940 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 819 €
Revenus locatifs : +43 257 €
Charges déductibles : -80 819 €
Résultat foncier Année 1 : -37 562 €(Déficit de 37 562 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 162 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 879 €/an
Revenus locatifs : +43 257 €
Charges déductibles : -16 879 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 378 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16161.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 259 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 675 €(65% de 259 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 134 €/an
Calcul : 168 675 € × 3,636% = 6 134 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 257 €80 830 €11 360 €-37 573 €21 400 €16 173 €16 173 €
244 123 €16 586 €11 056 €27 536 €---
345 005 €16 272 €10 741 €28 733 €---
445 905 €15 947 €10 416 €29 958 €---
546 823 €15 611 €10 080 €31 212 €---
647 760 €15 263 €9 733 €32 496 €---
748 715 €14 904 €9 374 €33 811 €---
849 689 €14 533 €9 002 €35 156 €---
950 683 €14 149 €8 618 €36 534 €---
1051 697 €13 752 €8 221 €37 945 €---
1152 730 €13 341 €7 811 €39 389 €---
1253 785 €12 917 €7 386 €40 869 €---
1354 861 €12 478 €6 947 €42 383 €---
1455 958 €12 024 €6 494 €43 934 €---
1557 077 €11 555 €6 024 €45 522 €---
1658 219 €11 070 €5 539 €47 149 €---
1759 383 €10 568 €5 038 €48 815 €---
1860 571 €10 050 €4 520 €50 521 €---
1961 782 €9 514 €3 983 €52 268 €---
2063 018 €8 960 €3 429 €54 058 €---
2164 278 €8 387 €2 856 €55 892 €---
2265 564 €7 794 €2 264 €57 770 €---
2366 875 €7 182 €1 651 €59 693 €---
2468 213 €6 548 €1 018 €61 664 €---
2569 577 €5 893 €363 €63 683 €---
TOTAL1 385 547 €366 127 €163 926 €1 019 420 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 019 420 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 257 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 084 €-6 420 €+15 504 €
2+9 084 €+3 409 €+5 675 €
3+9 084 €+8 620 €+464 €
4+9 084 €+8 987 €+97 €
5+9 084 €+9 364 €-280 €
6+9 084 €+9 749 €-665 €
7+9 084 €+10 143 €-1 059 €
8+9 084 €+10 547 €-1 463 €
9+9 084 €+10 960 €-1 876 €
10+9 084 €+11 384 €-2 300 €
11+9 084 €+11 817 €-2 733 €
12+9 084 €+12 261 €-3 177 €
13+9 084 €+12 715 €-3 631 €
14+9 084 €+13 180 €-4 096 €
15+9 084 €+13 657 €-4 573 €
16+9 084 €+14 145 €-5 061 €
17+9 084 €+14 644 €-5 560 €
18+9 084 €+15 156 €-6 072 €
19+9 084 €+15 680 €-6 596 €
20+9 084 €+16 217 €-7 133 €
21+9 084 €+16 767 €-7 683 €
22+9 084 €+17 331 €-8 247 €
23+9 084 €+17 908 €-8 824 €
24+9 084 €+18 499 €-9 415 €
25+9 084 €+19 105 €-10 021 €
Total+227 100 €+305 826 €+-78 726 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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