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SAINT GILLES - Spacieuse longère type 5 pièce(s) 380 m2 dont 1

Bien expiré
VilleSaint-Gilles (35)
Surface380
Coût Total344 200
Loyer Annuel43 257
Rentabilité12.57%
Cashflow/mois+1 450
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 259 500 €
Surface : 380 m²
Prix au m² : 682,89 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Jardin

AG IMMOBILIER-COMMISSIONS REDUITES (ACHAT-VENTE) SAINT GILLES - Hors lotissement, EN EXCLUSIVITE CHEZ AG IMMOBILIER ! Enorme potentiel pour cette longère de type 5 pièce(s) de 380 m² au sol (dont 114m² habitables env actuellement) + hangar 200 m² + porcherie 96 m² + box bois 110 m², l'ensemble sur terrain de 8 600m² env ! Cette longère comprend : Une entrée, un salon/séjour (24m²), une cuisine (23m²), un dégagement, 3 chambres (11.5/14.7/13.75 m²), une salle d'eau, un wc, chaufferie avec autre wc, grand cellier sur l'arrière, deux anciennes étables, et un garage de 30m². A l'étage : 4 greniers aménageables sur l'ensemble (150 m² au sol) ! Vous trouverez également en dépendance : -un hangar de 200 m² env; -une ancienne porcherie en bois de près de 100m² env, -Divers box ouverts en bois pour un total de 110 m² env. L'ensemble sur un terrain de 8 500m² env. OPPORTUNITE RARE A 10 MIN DES PORTES DE RENNES !! Honoraires d'agence réduits Prix HAI 259 500.00€ (soit 250 000€ net vendeur +3,80% d'honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur). AG IMMOBILIER-COMMISSIONS REDUITES PACE 02.99.85.61.30 2 agences à votre service situées sur RENNES et PACE Tous nos biens et + de photos sur notre site agence : agimmobilier.fr.

Honoraires inclus de 3.8% TTC à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 250 000 €. Classe énergie E, Classe climat E. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. - https://www.agimmobilier.fr/honoraires.html

Ville : Saint-Gilles
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35590
Coordonnées : 48.153936, -1.829993
Total : 344 200
Prix d'acquisition : 259 500
Travaux : 63 940
Valeur du bien : 323 440
Frais de notaire : 20 760
Coût estimé : 20 760
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 380
Loyer prédit : 9.49€/m²/mois
Fourchette : 8.01€ - 11.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 3605€/mois
Loyer annuel estimé : 43257€/an
Fourchette totale : 3042€ - 4272€/mois
Fourchette annuelle : 36503€ - 51261€/an
Rentabilité brute :12.57%
Fourchette de rentabilité :10.61% - 14.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :344 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 693,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :100,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 794,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :163 925,59
Coût de l'assurance :30 117,50
Taxe foncière : 4 325,74€/an
Soit par mois : 360,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 604,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 154,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 450,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 380 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 380 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toutes les pièces
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toutes les pièces
Quantité: 1 installation
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 940(168 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:22 800
    Isolation toiture/combles: 380 m² × 60€/m² = 22800€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (coût moyen incluant installation)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (coût moyen incluant pose)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 880
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (coût moyen incluant pose)
  • Chambres - Peinture:720
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 20€/m² = 720€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:240
    Peinture murs et plafonds cuisine: 12 m² × 20€/m² = 240€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:400
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 20€/m² = 400€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1200€ = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:1 200
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 1200€ = 1200€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Gilles (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 605 €/mois
Revenus locatifs annuels : 43 257 €/an
Calcul : 3 605 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 349 €/an
Base de calcul : Emprunt de 344 200 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 205 €/an
Calcul : 100 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 326 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 940
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 819
Revenus locatifs : +43 257
Charges déductibles : -80 819
Résultat foncier Année 1 : -37 562(Déficit de 37 562 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 162
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 879 €/an
Revenus locatifs : +43 257
Charges déductibles : -16 879
Résultat foncier Années 2+ : 26 378 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16161.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 259 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 168 675(65% de 259 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 134 €/an
Calcul : 168 675 € × 3,636% = 6 134
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
143 25780 83011 360-37 57321 400 €16 173 €16 173 €
244 12316 58611 05627 536---
345 00516 27210 74128 733---
445 90515 94710 41629 958---
546 82315 61110 08031 212---
647 76015 2639 73332 496---
748 71514 9049 37433 811---
849 68914 5339 00235 156---
950 68314 1498 61836 534---
1051 69713 7528 22137 945---
1152 73013 3417 81139 389---
1253 78512 9177 38640 869---
1354 86112 4786 94742 383---
1455 95812 0246 49443 934---
1557 07711 5556 02445 522---
1658 21911 0705 53947 149---
1759 38310 5685 03848 815---
1860 57110 0504 52050 521---
1961 7829 5143 98352 268---
2063 0188 9603 42954 058---
2164 2788 3872 85655 892---
2265 5647 7942 26457 770---
2366 8757 1821 65159 693---
2468 2136 5481 01861 664---
2569 5775 89336363 683---
TOTAL1 385 547366 127163 9261 019 42021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 019 420
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 43 257 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +9 084 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+9 084-6 420+15 504
2+9 084+3 409+5 675
3+9 084+8 620+464
4+9 084+8 987+97
5+9 084+9 364-280
6+9 084+9 749-665
7+9 084+10 143-1 059
8+9 084+10 547-1 463
9+9 084+10 960-1 876
10+9 084+11 384-2 300
11+9 084+11 817-2 733
12+9 084+12 261-3 177
13+9 084+12 715-3 631
14+9 084+13 180-4 096
15+9 084+13 657-4 573
16+9 084+14 145-5 061
17+9 084+14 644-5 560
18+9 084+15 156-6 072
19+9 084+15 680-6 596
20+9 084+16 217-7 133
21+9 084+16 767-7 683
22+9 084+17 331-8 247
23+9 084+17 908-8 824
24+9 084+18 499-9 415
25+9 084+19 105-10 021
Total+227 100+305 826+-78 726
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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