Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

CHARTRES AGGLOMERATION - Appartement de 93 m2 avec 3 chambre

VilleLucé (28)
Surface93.55
Coût Total182 610
Loyer Annuel14 238
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+100
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 93.55 m²
Prix au m² : 1 485,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Votre Agence 'Chantal Dupont Hâche immobilier' vous propose à la vente cet appartement traversant d'environ 93 m2, idéalement situé au coeur d'une commune de l'agglomération chartraine, au sein d'une résidence sécurisée. Dès l'entrée, vous serez séduits par ses volumes généreux et sa luminosité omniprésente. L'agencement harmonieux offre, d'un côté, une cuisine permettant de prendre ses repas et de l'autre, un vaste séjour-salon lumineux. L'espace nuit, parfaitement dissocié des pièces de vie, se compose d'un dégagement avec rangements desservant 3 chambres, une salle d'eau ainsi que des wc indépendants. Une cave vient compléter ce bien et apporter un confort de rangement appréciable au quotidien.. Vous profiterez d'un cadre de vie agréable, alliant calme et praticité, avec l'ensembles des commerces accessibles à pied (pharmacie, boulangerie etc ..) DPE : classement D et double vitrage ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://cdhimmo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Lucé
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28110
Coordonnées : 48.436470, 1.462864
Total : 182 610
Prix d'acquisition : 139 000
Travaux : 32 490
Valeur du bien : 171 490
Frais de notaire : 11 120
Coût estimé : 11 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93.55
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.31€ - 15.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1187€/mois
Loyer annuel estimé : 14238€/an
Fourchette totale : 964€ - 1460€/mois
Fourchette annuelle : 11572€ - 17519€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 231,69 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 775
Prix d'achat :139 000
Décote à l'achat :-69 775 (-33.4%)
Marge achat-revente :26 165€ (12.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 610
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 967,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 646,61
Coût de l'assurance :15 978,38
Taxe foncière : 1 423,80€/an
Soit par mois : 118,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 186,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 086,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain sans photo, nécessite un rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 490(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:2 790
    Peinture murs/plafonds 3 chambres (90 m²): 25€/m² × 90 = 2250€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs/plafonds salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lucé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 187 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 238 €/an
Calcul : 1 187 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 311 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 610 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 639 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 424 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 490
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 864
Revenus locatifs : +14 238
Charges déductibles : -40 864
Résultat foncier Année 1 : -26 626(Déficit de 26 626 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 15 926
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 374 €/an
Revenus locatifs : +14 238
Charges déductibles : -8 374
Résultat foncier Années 2+ : 5 864 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15926.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 23840 8706 317-26 63210 700 €15 932 €15 932 €
214 5238 2156 1526 308--9 624 €
314 8138 0435 9806 770--2 854 €
415 1107 8665 8037 244---
515 4127 6825 6197 730---
615 7207 4925 4298 228---
716 0347 2955 2328 740---
816 3557 0905 0289 265---
916 6826 8794 8169 803---
1017 0166 6604 59710 356---
1117 3566 4344 37110 923---
1217 7036 1994 13611 504---
1318 0575 9563 89312 102---
1418 4185 7043 64112 714---
1518 7875 4433 38013 343---
1619 1635 1733 11013 989---
1719 5464 8942 83114 652---
1819 9374 6042 54115 332---
1920 3354 3052 24216 031---
2020 7423 9941 93116 748---
2121 1573 6731 61017 484---
2221 5803 3401 27718 240---
2322 0122 99593219 017---
2422 4522 63857519 814---
2522 9012 26820520 633---
TOTAL456 048175 71091 647280 33810 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 338
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 990 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 990-3 210+6 200
2+2 9900+2 990
3+2 9900+2 990
4+2 990+1 317+1 673
5+2 990+2 319+671
6+2 990+2 468+522
7+2 990+2 622+368
8+2 990+2 779+211
9+2 990+2 941+49
10+2 990+3 107-117
11+2 990+3 277-287
12+2 990+3 451-461
13+2 990+3 630-640
14+2 990+3 814-824
15+2 990+4 003-1 013
16+2 990+4 197-1 207
17+2 990+4 396-1 406
18+2 990+4 600-1 610
19+2 990+4 809-1 819
20+2 990+5 024-2 034
21+2 990+5 245-2 255
22+2 990+5 472-2 482
23+2 990+5 705-2 715
24+2 990+5 944-2 954
25+2 990+6 190-3 200
Total+74 750+84 101+-9 351
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →