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CHARTRES AGGLOMERATION - Appartement de 93 m2 avec 3 chambre

Bien expiré
VilleLucé (28)
Surface93.55m²
Coût Total182 610€
Loyer Annuel14 238€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 93.55 m²
Prix au m² : 1 485,84 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Votre Agence 'Chantal Dupont Hâche immobilier' vous propose à la vente cet appartement traversant d'environ 93 m2, idéalement situé au coeur d'une commune de l'agglomération chartraine, au sein d'une résidence sécurisée. Dès l'entrée, vous serez séduits par ses volumes généreux et sa luminosité omniprésente. L'agencement harmonieux offre, d'un côté, une cuisine permettant de prendre ses repas et de l'autre, un vaste séjour-salon lumineux. L'espace nuit, parfaitement dissocié des pièces de vie, se compose d'un dégagement avec rangements desservant 3 chambres, une salle d'eau ainsi que des wc indépendants. Une cave vient compléter ce bien et apporter un confort de rangement appréciable au quotidien.. Vous profiterez d'un cadre de vie agréable, alliant calme et praticité, avec l'ensembles des commerces accessibles à pied (pharmacie, boulangerie etc ..) DPE : classement D et double vitrage ! Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://cdhimmo.com/i/redac/honoraires?honofor=1

Ville : Lucé
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28110
Coordonnées : 48.436470, 1.462864
Total : 182 610€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 32 490€
Valeur du bien : 171 490€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93.55m²
Loyer prédit : 12.68€/m²/mois
Fourchette : 10.31€ - 15.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 1187€/mois
Loyer annuel estimé : 14238€/an
Fourchette totale : 964€ - 1460€/mois
Fourchette annuelle : 11572€ - 17519€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :6.34% - 9.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 231,69 €/m²
Basé sur :168 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :208 775 €
Prix d'achat :139 000 €
Décote à l'achat :-69 775€ (-33.4%)
Marge achat-revente :26 165€ (12.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 610€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :914,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :53,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 967,45€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :91 646,61€
Coût de l'assurance :15 978,38€
Taxe foncière : 1 423,80€/an
Soit par mois : 118,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 186,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 086,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :100,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 204 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine sans photo, nécessite un rafraîchissement important.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain sans photo, nécessite un rafraîchissement important.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 490 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 10000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant 36 m²: 60€/m² × 36 = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:2 790€
    Peinture murs/plafonds 3 chambres (90 m²): 25€/m² × 90 = 2250€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs/plafonds salon (25 m²): 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lucé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 187 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 238 €/an
Calcul : 1 187 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 311 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 610 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 639 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 424 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 490 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 864 €
Revenus locatifs : +14 238 €
Charges déductibles : -40 864 €
Résultat foncier Année 1 : -26 626 €(Déficit de 26 626 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 15 926 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 374 €/an
Revenus locatifs : +14 238 €
Charges déductibles : -8 374 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 864 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15926.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 238 €40 870 €6 317 €-26 632 €10 700 €15 932 €15 932 €
214 523 €8 215 €6 152 €6 308 €--9 624 €
314 813 €8 043 €5 980 €6 770 €--2 854 €
415 110 €7 866 €5 803 €7 244 €---
515 412 €7 682 €5 619 €7 730 €---
615 720 €7 492 €5 429 €8 228 €---
716 034 €7 295 €5 232 €8 740 €---
816 355 €7 090 €5 028 €9 265 €---
916 682 €6 879 €4 816 €9 803 €---
1017 016 €6 660 €4 597 €10 356 €---
1117 356 €6 434 €4 371 €10 923 €---
1217 703 €6 199 €4 136 €11 504 €---
1318 057 €5 956 €3 893 €12 102 €---
1418 418 €5 704 €3 641 €12 714 €---
1518 787 €5 443 €3 380 €13 343 €---
1619 163 €5 173 €3 110 €13 989 €---
1719 546 €4 894 €2 831 €14 652 €---
1819 937 €4 604 €2 541 €15 332 €---
1920 335 €4 305 €2 242 €16 031 €---
2020 742 €3 994 €1 931 €16 748 €---
2121 157 €3 673 €1 610 €17 484 €---
2221 580 €3 340 €1 277 €18 240 €---
2322 012 €2 995 €932 €19 017 €---
2422 452 €2 638 €575 €19 814 €---
2522 901 €2 268 €205 €20 633 €---
TOTAL456 048 €175 710 €91 647 €280 338 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 280 338 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 990 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 990 €-3 210 €+6 200 €
2+2 990 €0 €+2 990 €
3+2 990 €0 €+2 990 €
4+2 990 €+1 317 €+1 673 €
5+2 990 €+2 319 €+671 €
6+2 990 €+2 468 €+522 €
7+2 990 €+2 622 €+368 €
8+2 990 €+2 779 €+211 €
9+2 990 €+2 941 €+49 €
10+2 990 €+3 107 €-117 €
11+2 990 €+3 277 €-287 €
12+2 990 €+3 451 €-461 €
13+2 990 €+3 630 €-640 €
14+2 990 €+3 814 €-824 €
15+2 990 €+4 003 €-1 013 €
16+2 990 €+4 197 €-1 207 €
17+2 990 €+4 396 €-1 406 €
18+2 990 €+4 600 €-1 610 €
19+2 990 €+4 809 €-1 819 €
20+2 990 €+5 024 €-2 034 €
21+2 990 €+5 245 €-2 255 €
22+2 990 €+5 472 €-2 482 €
23+2 990 €+5 705 €-2 715 €
24+2 990 €+5 944 €-2 954 €
25+2 990 €+6 190 €-3 200 €
Total+74 750 €+84 101 €+-9 351 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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