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Achat : Appartement Echenoz-la-Méline (70000)

VilleÉchenoz-la-Méline (70)
Surface183m²
Coût Total229 220€
Loyer Annuel20 107€
Rentabilité8.77%
Cashflow/mois+268€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 194 000 €
Surface : 183 m²
Prix au m² : 1 060,11 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 183 m², 9 pièces, 6 chambres, 3 salles de bain, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Situé à proximité immédiate des commodités et de Vesoul, cet immeuble de rapport se compose de 3 appartements de type 3, 2 garages et d'une cave. Les 3 appartements sont actuellement loués. Chauffage gaz de ville et compteurs individuels. Assainissement conforme. Taxe fonciere : 2 313€

Ce bien constitue une base idéale pour un projet d’investissement pérenne dans un secteur dynamique aux portes de Vesoul. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Conformément à la Loi Hoguet, je suis mandaté par la société Meilleurs Biens Immobilier Sas, titulaire de la Carte professionnelle Cpi 029 692 Cci Paris Idf. J’Ai le statut d’Agent Commercial indépendant en Immobilier immatriculé(e) au Registre Spécial des Agents Commerciaux.

Ville : Échenoz-la-Méline
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.612440, 6.149620
Total : 229 220€
Prix d'acquisition : 194 000€
Travaux : 19 700€
Valeur du bien : 213 700€
Frais de notaire : 15 520€
Coût estimé : 15 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 183m²
Loyer prédit : 9.16€/m²/mois
Fourchette : 7.45€ - 11.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1676€/mois
Loyer annuel estimé : 20107€/an
Fourchette totale : 1364€ - 2058€/mois
Fourchette annuelle : 16368€ - 24700€/an
Rentabilité brute :8.77%
Fourchette de rentabilité :7.14% - 10.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 182,46 €/m²
Basé sur :162 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :216 390 €
Prix d'achat :194 000 €
Décote à l'achat :-22 390€ (-10.3%)
Marge achat-revente :-12 830€ (-5.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :229 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 147,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :66,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 214,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :115 038,80€
Coût de l'assurance :20 056,75€
Taxe foncière : 2 313,00€/an
Soit par mois : 192,75€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 675,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 407,14€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :268,45€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 183 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du système de chauffage
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 6 chambres
Quantité: 60 m² (environ 10 m² par chambre)
Raison: État 4/5 visible - légère amélioration esthétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 30 m² (état 4/5 assumé)
Raison: État 4/5 assumé - légère amélioration esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 700 €(108 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€ = 10800€, Main d'œuvre: 1800€
  • Cuisine:350€
    Peinture cuisine: 10 m² × 35€/m² = 350€
  • Salle de bain:150€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€
  • Chambres:1 200€
    Peinture chambres: 60 m² × 20€/m² = 1200€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 30 m² × 20€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Échenoz-la-Méline (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 676 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 107 €/an
Calcul : 1 676 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 229 220 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 802 €/an
Calcul : 67 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 313 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 737 €
Revenus locatifs : +20 107 €
Charges déductibles : -30 737 €
Résultat foncier Année 1 : -10 630 €(Déficit de 10 630 €)
Imputable sur revenu global : 10 630 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 037 €/an
Revenus locatifs : +20 107 €
Charges déductibles : -11 037 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 070 €/an
Prix d'achat du bien : 194 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 126 100 €(65% de 194 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 585 €/an
Calcul : 126 100 € × 3,636% = 4 585 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 107 €30 745 €7 930 €-10 638 €10 638 €--
220 509 €10 837 €7 722 €9 672 €---
320 919 €10 622 €7 507 €10 297 €---
421 338 €10 399 €7 284 €10 938 €---
521 764 €10 169 €7 053 €11 596 €---
622 200 €9 930 €6 814 €12 270 €---
722 644 €9 682 €6 567 €12 962 €---
823 097 €9 426 €6 311 €13 671 €---
923 559 €9 161 €6 045 €14 398 €---
1024 030 €8 886 €5 771 €15 144 €---
1124 510 €8 601 €5 486 €15 909 €---
1225 001 €8 307 €5 192 €16 694 €---
1325 501 €8 002 €4 886 €17 499 €---
1426 011 €7 686 €4 570 €18 325 €---
1526 531 €7 358 €4 243 €19 172 €---
1627 061 €7 020 €3 904 €20 042 €---
1727 603 €6 669 €3 553 €20 934 €---
1828 155 €6 305 €3 190 €21 849 €---
1928 718 €5 929 €2 814 €22 789 €---
2029 292 €5 539 €2 424 €23 753 €---
2129 878 €5 136 €2 020 €24 742 €---
2230 475 €4 718 €1 603 €25 758 €---
2331 085 €4 285 €1 170 €26 800 €---
2431 707 €3 837 €722 €27 870 €---
2532 341 €3 373 €258 €28 968 €---
TOTAL644 033 €212 621 €115 039 €431 413 €10 638 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 191 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 431 413 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 107 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 222 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 222 €-3 191 €+7 413 €
2+4 222 €+2 902 €+1 320 €
3+4 222 €+3 089 €+1 133 €
4+4 222 €+3 282 €+940 €
5+4 222 €+3 479 €+743 €
6+4 222 €+3 681 €+541 €
7+4 222 €+3 888 €+334 €
8+4 222 €+4 101 €+121 €
9+4 222 €+4 319 €-97 €
10+4 222 €+4 543 €-321 €
11+4 222 €+4 773 €-551 €
12+4 222 €+5 008 €-786 €
13+4 222 €+5 250 €-1 028 €
14+4 222 €+5 497 €-1 275 €
15+4 222 €+5 752 €-1 530 €
16+4 222 €+6 013 €-1 791 €
17+4 222 €+6 280 €-2 058 €
18+4 222 €+6 555 €-2 333 €
19+4 222 €+6 837 €-2 615 €
20+4 222 €+7 126 €-2 904 €
21+4 222 €+7 423 €-3 201 €
22+4 222 €+7 727 €-3 505 €
23+4 222 €+8 040 €-3 818 €
24+4 222 €+8 361 €-4 139 €
25+4 222 €+8 690 €-4 468 €
Total+105 550 €+129 424 €+-23 874 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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