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Quartier Saint Laurent, proche commerces, 3 pièces, cuisine équipée.

Bien expiré
VilleÉpinal (88)
Surface57m²
Coût Total99 960€
Loyer Annuel6 122€
Rentabilité6.12%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 67 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 175,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces en rdc d'une petite copropriété comprenant entrée, dégagement, séjour ouvert sur cuisine équipée et meublée, deux grandes chambres, une salle de bains avec fenêtre, WC séparé. L'appartement est en bon état et ne nécessite pas de travaux importants (loué jusqu'à présent, une rafraichissement des peintures de la salle de bains est à prévoir, mais habitable en l'état rapidement). Il dispose d'un grand garage et d'un stationnement. Libre de suite. Montant de la location 425 €, Idéal premier achat, investissement. Copropriété de 93 lots - dont 23 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1057.00 euros.

Ville : Épinal
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88000
Coordonnées : 48.153426, 6.449971
Total : 99 960€
Prix d'acquisition : 67 000€
Travaux : 27 600€
Valeur du bien : 94 600€
Frais de notaire : 5 360€
Coût estimé : 5 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 8.95€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 510€/mois
Loyer annuel estimé : 6122€/an
Fourchette totale : 399€ - 652€/mois
Fourchette annuelle : 4788€ - 7828€/an
Rentabilité brute :6.12%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 960€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :487,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,32€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 515,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 334,85€
Coût de l'assurance :8 496,60€
Taxe foncière : 612,25€/an
Soit par mois : 51,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 88,08€/mois
Soit par an : 1 056,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 510,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 655,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,87€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 269 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 600 €(484 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinal (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 510 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 122 €/an
Calcul : 510 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 216 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 960 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 340 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 612 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 057 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 825 €
Revenus locatifs : +6 122 €
Charges déductibles : -32 825 €
Résultat foncier Année 1 : -26 703 €(Déficit de 26 703 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 303 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 225 €/an
Revenus locatifs : +6 122 €
Charges déductibles : -5 225 €
Résultat foncier Années 2+ : 897 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5303.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 67 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 550 €(65% de 67 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 584 €/an
Calcul : 43 550 € × 3,636% = 1 584 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 122 €32 829 €3 220 €-26 706 €21 400 €5 306 €5 306 €
26 245 €5 142 €3 132 €1 103 €--4 203 €
36 370 €5 052 €3 043 €1 318 €--2 885 €
46 497 €4 959 €2 950 €1 539 €--1 346 €
56 627 €4 863 €2 854 €1 765 €---
66 760 €4 763 €2 754 €1 996 €---
76 895 €4 661 €2 652 €2 234 €---
87 033 €4 555 €2 546 €2 478 €---
97 173 €4 446 €2 436 €2 728 €---
107 317 €4 333 €2 323 €2 984 €---
117 463 €4 216 €2 207 €3 247 €---
127 612 €4 095 €2 086 €3 517 €---
137 765 €3 971 €1 961 €3 794 €---
147 920 €3 842 €1 833 €4 078 €---
158 078 €3 709 €1 700 €4 370 €---
168 240 €3 571 €1 562 €4 669 €---
178 405 €3 429 €1 420 €4 975 €---
188 573 €3 283 €1 274 €5 290 €---
198 744 €3 131 €1 122 €5 613 €---
208 919 €2 975 €966 €5 944 €---
219 098 €2 813 €804 €6 284 €---
229 280 €2 646 €637 €6 633 €---
239 465 €2 474 €464 €6 992 €---
249 654 €2 295 €286 €7 359 €---
259 848 €2 111 €102 €7 736 €---
TOTAL196 104 €124 162 €46 335 €71 942 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 942 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 122 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 286 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 286 €-6 420 €+7 706 €
2+1 286 €0 €+1 286 €
3+1 286 €0 €+1 286 €
4+1 286 €0 €+1 286 €
5+1 286 €+126 €+1 160 €
6+1 286 €+599 €+687 €
7+1 286 €+670 €+616 €
8+1 286 €+743 €+543 €
9+1 286 €+818 €+468 €
10+1 286 €+895 €+391 €
11+1 286 €+974 €+312 €
12+1 286 €+1 055 €+231 €
13+1 286 €+1 138 €+148 €
14+1 286 €+1 223 €+63 €
15+1 286 €+1 311 €-25 €
16+1 286 €+1 401 €-115 €
17+1 286 €+1 493 €-207 €
18+1 286 €+1 587 €-301 €
19+1 286 €+1 684 €-398 €
20+1 286 €+1 783 €-497 €
21+1 286 €+1 885 €-599 €
22+1 286 €+1 990 €-704 €
23+1 286 €+2 097 €-811 €
24+1 286 €+2 208 €-922 €
25+1 286 €+2 321 €-1 035 €
Total+32 150 €+21 583 €+10 567 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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