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Détails du bien

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface52m²
Coût Total99 300€
Loyer Annuel7 559€
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 442,31 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Cet appartement de 52 m², situé dans un immeuble ancien entièrement rénové en 2022, propose un espace de vie confortable de 2 pièces. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, il allie le charme de l'ancien et le confort moderne. Luminosité et fonctionnalité caractérisent cet intérieur rénové avec soin, offrant ainsi un cadre de vie chaleureux et accueillant. Les ouvertures sont en double vitrage, le chauffage fonctionne avec des radiateurs électriques. Un interphone, la fibre sont présents. Les commerces et les premières nécessités sont en bas de l'immeuble.

Aucun travaux à prévoir.

Une visite coup de coeur !

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 6 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 700 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 75 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Nathalie FROMENTEZE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CAHORS sous le numéro 482 282 431

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Total : 99 300€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 18 300€
Valeur du bien : 93 300€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.98€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7559€/an
Fourchette totale : 519€ - 765€/mois
Fourchette annuelle : 6228€ - 9176€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 512,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 028,92€
Coût de l'assurance :8 440,50€
Taxe foncière : 755,92€/an
Soit par mois : 62,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 58,33€/mois
Soit par an : 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 629,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 300 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 70€/m² = 840€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 559 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 756 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 289 €
Revenus locatifs : +7 559 €
Charges déductibles : -23 289 €
Résultat foncier Année 1 : -15 730 €(Déficit de 15 730 €)
Imputable sur revenu global : 15 730 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 989 €/an
Revenus locatifs : +7 559 €
Charges déductibles : -4 989 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 570 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 559 €23 292 €3 198 €-15 733 €15 733 €--
27 710 €4 905 €3 112 €2 805 €---
37 865 €4 816 €3 022 €3 049 €---
48 022 €4 724 €2 930 €3 298 €---
58 182 €4 628 €2 835 €3 554 €---
68 346 €4 530 €2 736 €3 816 €---
78 513 €4 428 €2 634 €4 085 €---
88 683 €4 323 €2 529 €4 360 €---
98 857 €4 214 €2 420 €4 643 €---
109 034 €4 102 €2 308 €4 932 €---
119 215 €3 986 €2 192 €5 229 €---
129 399 €3 866 €2 072 €5 533 €---
139 587 €3 742 €1 949 €5 845 €---
149 779 €3 614 €1 821 €6 164 €---
159 974 €3 482 €1 689 €6 492 €---
1610 174 €3 346 €1 552 €6 828 €---
1710 377 €3 205 €1 411 €7 173 €---
1810 585 €3 059 €1 265 €7 526 €---
1910 796 €2 908 €1 115 €7 888 €---
2011 012 €2 753 €959 €8 259 €---
2111 233 €2 592 €799 €8 640 €---
2211 457 €2 426 €633 €9 031 €---
2311 686 €2 255 €461 €9 431 €---
2411 920 €2 078 €284 €9 842 €---
2512 158 €1 895 €101 €10 264 €---
TOTAL242 122 €109 167 €46 029 €132 955 €15 733 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 720 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 955 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 587 €-4 720 €+6 307 €
2+1 587 €+841 €+746 €
3+1 587 €+915 €+672 €
4+1 587 €+989 €+598 €
5+1 587 €+1 066 €+521 €
6+1 587 €+1 145 €+442 €
7+1 587 €+1 226 €+361 €
8+1 587 €+1 308 €+279 €
9+1 587 €+1 393 €+194 €
10+1 587 €+1 480 €+107 €
11+1 587 €+1 569 €+18 €
12+1 587 €+1 660 €-73 €
13+1 587 €+1 753 €-166 €
14+1 587 €+1 849 €-262 €
15+1 587 €+1 948 €-361 €
16+1 587 €+2 048 €-461 €
17+1 587 €+2 152 €-565 €
18+1 587 €+2 258 €-671 €
19+1 587 €+2 366 €-779 €
20+1 587 €+2 478 €-891 €
21+1 587 €+2 592 €-1 005 €
22+1 587 €+2 709 €-1 122 €
23+1 587 €+2 829 €-1 242 €
24+1 587 €+2 953 €-1 366 €
25+1 587 €+3 079 €-1 492 €
Total+39 675 €+39 886 €+-211 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 251 jours
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