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Détails du bien

Bien expiré
VilleCahors (46)
Surface52
Coût Total99 300
Loyer Annuel7 559
Rentabilité7.61%
Cashflow/mois-4
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 442,31 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Cet appartement de 52 m², situé dans un immeuble ancien entièrement rénové en 2022, propose un espace de vie confortable de 2 pièces. Idéal pour un premier achat ou un investissement locatif, il allie le charme de l'ancien et le confort moderne. Luminosité et fonctionnalité caractérisent cet intérieur rénové avec soin, offrant ainsi un cadre de vie chaleureux et accueillant. Les ouvertures sont en double vitrage, le chauffage fonctionne avec des radiateurs électriques. Un interphone, la fibre sont présents. Les commerces et les premières nécessités sont en bas de l'immeuble.

Aucun travaux à prévoir.

Une visite coup de coeur !

Le bien comprend 2 lots, et il est situé dans une copropriété de 6 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 700 euros et le syndicat des copropriétaires ne fait pas l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prix de vente : 75 000 euros Honoraires charge vendeur

Contactez votre conseiller SAFTI : Nathalie FROMENTEZE - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de CAHORS sous le numéro 482 282 431

Ville : Cahors
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46000
Total : 99 300
Prix d'acquisition : 75 000
Travaux : 18 300
Valeur du bien : 93 300
Frais de notaire : 6 000
Coût estimé : 6 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.98€ - 14.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 630€/mois
Loyer annuel estimé : 7559€/an
Fourchette totale : 519€ - 765€/mois
Fourchette annuelle : 6228€ - 9176€/an
Rentabilité brute :7.61%
Fourchette de rentabilité :6.27% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :28,14€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 512,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 028,92
Coût de l'assurance :8 440,50
Taxe foncière : 755,92€/an
Soit par mois : 62,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 58,33€/mois
Soit par an : 700,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 629,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 633,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 52 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 300(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant: 12 m² × 80€/m² = 960€ (coût moyen incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:840
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 70€/m² = 840€ (coût moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cahors (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 630 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 559 €/an
Calcul : 630 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 300 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 338 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 756 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 289
Revenus locatifs : +7 559
Charges déductibles : -23 289
Résultat foncier Année 1 : -15 730(Déficit de 15 730 €)
Imputable sur revenu global : 15 730
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 989 €/an
Revenus locatifs : +7 559
Charges déductibles : -4 989
Résultat foncier Années 2+ : 2 570 €/an
Prix d'achat du bien : 75 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 55923 2923 198-15 73315 733 €--
27 7104 9053 1122 805---
37 8654 8163 0223 049---
48 0224 7242 9303 298---
58 1824 6282 8353 554---
68 3464 5302 7363 816---
78 5134 4282 6344 085---
88 6834 3232 5294 360---
98 8574 2142 4204 643---
109 0344 1022 3084 932---
119 2153 9862 1925 229---
129 3993 8662 0725 533---
139 5873 7421 9495 845---
149 7793 6141 8216 164---
159 9743 4821 6896 492---
1610 1743 3461 5526 828---
1710 3773 2051 4117 173---
1810 5853 0591 2657 526---
1910 7962 9081 1157 888---
2011 0122 7539598 259---
2111 2332 5927998 640---
2211 4572 4266339 031---
2311 6862 2554619 431---
2411 9202 0782849 842---
2512 1581 89510110 264---
TOTAL242 122109 16746 029132 95515 733Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 720
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 955
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 559 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 587-4 720+6 307
2+1 587+841+746
3+1 587+915+672
4+1 587+989+598
5+1 587+1 066+521
6+1 587+1 145+442
7+1 587+1 226+361
8+1 587+1 308+279
9+1 587+1 393+194
10+1 587+1 480+107
11+1 587+1 569+18
12+1 587+1 660-73
13+1 587+1 753-166
14+1 587+1 849-262
15+1 587+1 948-361
16+1 587+2 048-461
17+1 587+2 152-565
18+1 587+2 258-671
19+1 587+2 366-779
20+1 587+2 478-891
21+1 587+2 592-1 005
22+1 587+2 709-1 122
23+1 587+2 829-1 242
24+1 587+2 953-1 366
25+1 587+3 079-1 492
Total+39 675+39 886+-211
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 115 jours
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