Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement Bellegarde-sur-Valserine (01200)

Bien expiré
VilleBellegarde-sur-Valserine (01)
Surface83m²
Coût Total258 480€
Loyer Annuel12 875€
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-573€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 159 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 1 915,66 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 83 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Orientation sud, Cave, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir

En Exclusivite - Appartement Traversant - 4 Pieces - 83 m2 - 10 Minutes à pieds de la gare -

Efficity, Patricia Bernasconi vous propose cet appartement à rafraichir à 10 mns à pieds de la gare Tgv. Il est situé au 2ème étage d'une petite copropriété entretenue avec interphone.

Il offre une entrée desservant une cuisine, un salon/salle à manger, une salle d'eau et Wc, trois chambres dont une avec un balcon exposé Sud/Est.

Absence de stationnement privatif mais des places sont disponibles dans la rue.

Une cave, un grenier et un jardin commun viennent compléter le bien. Possibilité d'être vendu avec le mobilier.

A Visiter Rapidement ! Pour plus d'informations : Patricia au voir le numéro Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Georisque : georisques. Gouv. Fr Patricia Bernasconi - Ei - est Agent Commercial mandataire en immobilier, immatriculé au Registre Spécial des Agents Commerciaux du Tribunal de Commerce de Bourg- En-Bresse sous le n°. Siège social du mandant : effiCity, 48 avenue de Villiers - 75017 Paris - Société par Actions Simplifiée, société au capital de 132 373,05 euros, immatriculée au Rcs Paris 497 617 746 et titulaire de la Carte professionnelle Cpi 002 025 - Cci Paris Idf - Caisse de Garantie : Galian Assurances 89 rue de la Boétie 75008 Paris

Ville : Bellegarde-sur-Valserine
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01200
Coordonnées : 46.102190, 5.810590
Total : 258 480€
Prix d'acquisition : 159 000€
Travaux : 86 760€
Valeur du bien : 245 760€
Frais de notaire : 12 720€
Coût estimé : 12 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 12.93€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 16.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1073€/mois
Loyer annuel estimé : 12875€/an
Fourchette totale : 841€ - 1368€/mois
Fourchette annuelle : 10098€ - 16417€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :3.91% - 6.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 323,94 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :192 887 €
Prix d'achat :159 000 €
Décote à l'achat :-33 887€ (-17.6%)
Marge achat-revente :-65 593€ (-34.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :258 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 280,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :75,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 355,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :125 577,19€
Coût de l'assurance :22 617,00€
Taxe foncière : 1 287,52€/an
Soit par mois : 107,29€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 183,33€/mois
Soit par an : 2 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 072,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 646,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-573,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine à rafraîchir
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :86 760 €(1 045 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:24 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 11000€ (moyenne), Pose: 2000€ = 13000€
  • Menuiseries:6 800€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€ (pose incluse)
  • Eau chaude:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3000€ (moyenne), Pose: 500€ = 3500€
  • Cuisine:33 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€ (moyenne), Pose: 3000€ = 18000€
  • Salle de bain:11 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ (moyenne), Pose: 1000€ = 6000€
  • Chambres:4 860€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€ = 2700€
  • Salon:600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Bellegarde-sur-Valserine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 37 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 073 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 875 €/an
Calcul : 1 073 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 677 €/an
Base de calcul : Emprunt de 258 480 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 905 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 288 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 200 €/an
Calcul : 183 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 86 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 829 €
Revenus locatifs : +12 875 €
Charges déductibles : -99 829 €
Résultat foncier Année 1 : -86 954 €(Déficit de 86 954 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 65 554 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 069 €/an
Revenus locatifs : +12 875 €
Charges déductibles : -13 069 €
Résultat foncier Années 2+ : -194 €/an(Déficit de 194 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 65553.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 159 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 103 350 €(65% de 159 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 758 €/an
Calcul : 103 350 € × 3,636% = 3 758 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 875 €99 837 €8 685 €-86 962 €21 400 €65 562 €65 562 €
213 133 €12 847 €8 454 €286 €--65 276 €
313 395 €12 608 €8 216 €787 €--64 488 €
413 663 €12 361 €7 969 €1 302 €--63 186 €
513 937 €12 106 €7 714 €1 831 €--61 355 €
614 215 €11 842 €7 449 €2 374 €--58 982 €
714 500 €11 568 €7 176 €2 931 €--56 050 €
814 790 €11 286 €6 893 €3 504 €--52 547 €
915 085 €10 993 €6 601 €4 092 €--48 454 €
1015 387 €10 691 €6 298 €4 696 €--43 758 €
1115 695 €10 378 €5 985 €5 317 €--38 441 €
1216 009 €10 054 €5 662 €5 955 €---
1316 329 €9 719 €5 327 €6 610 €---
1416 655 €9 372 €4 980 €7 283 €---
1516 989 €9 014 €4 621 €7 975 €---
1617 328 €8 643 €4 251 €8 686 €---
1717 675 €8 259 €3 867 €9 416 €---
1818 028 €7 862 €3 470 €10 166 €---
1918 389 €7 451 €3 059 €10 938 €---
2018 757 €7 026 €2 634 €11 730 €---
2119 132 €6 587 €2 195 €12 545 €---
2219 515 €6 132 €1 740 €13 382 €---
2319 905 €5 662 €1 269 €14 243 €---
2420 303 €5 175 €783 €15 128 €---
2520 709 €4 671 €279 €16 038 €---
TOTAL412 397 €322 142 €125 577 €90 255 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 255 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 875 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 704 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 704 €-6 420 €+9 124 €
2+2 704 €0 €+2 704 €
3+2 704 €0 €+2 704 €
4+2 704 €0 €+2 704 €
5+2 704 €0 €+2 704 €
6+2 704 €0 €+2 704 €
7+2 704 €0 €+2 704 €
8+2 704 €0 €+2 704 €
9+2 704 €0 €+2 704 €
10+2 704 €0 €+2 704 €
11+2 704 €0 €+2 704 €
12+2 704 €+1 786 €+918 €
13+2 704 €+1 983 €+721 €
14+2 704 €+2 185 €+519 €
15+2 704 €+2 392 €+312 €
16+2 704 €+2 606 €+98 €
17+2 704 €+2 825 €-121 €
18+2 704 €+3 050 €-346 €
19+2 704 €+3 281 €-577 €
20+2 704 €+3 519 €-815 €
21+2 704 €+3 764 €-1 060 €
22+2 704 €+4 015 €-1 311 €
23+2 704 €+4 273 €-1 569 €
24+2 704 €+4 538 €-1 834 €
25+2 704 €+4 811 €-2 107 €
Total+67 600 €+38 609 €+28 991 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →