Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 2 pièces 42 m²

VilleSaint-Benoît (974)
Surface42
Coût Total99 320
Loyer Annuel7 096
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois-127
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 69 000 €
Surface : 42 m²
Prix au m² : 1 642,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 42 m²

iad France - Julien Hoareau vous propose: A vendre sur Saint Benoît secteur Bouvet dans résidence fermée appartement de type T2 situé au 1er étage, avec vue mer, loué à 445€ par mois avec une taxe foncière de 1 200€ et 1 160€ de charges de copropriété. Couple de locataire sérieux et soigneux.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 307 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 96.67€ par mois (soit 1160 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Bien non soumis au DPE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Julien Hoareau mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Saint Denis de la Réunion sous le numéro 537611055, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Surface : 42 m² Non soumis au DPE

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 307

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Saint-Benoît
Département : La Réunion
Région : La Réunion
Code postal : 97470
Coordonnées : -21.042555, 55.713676
Total : 99 320
Prix d'acquisition : 69 000
Travaux : 24 800
Valeur du bien : 93 800
Frais de notaire : 5 520
Coût estimé : 5 520
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 42
Loyer prédit : 14.08€/m²/mois
Fourchette : 11.03€ - 17.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 591€/mois
Loyer annuel estimé : 7096€/an
Fourchette totale : 463€ - 755€/mois
Fourchette annuelle : 5557€ - 9061€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 9.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 462,96 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 444
Prix d'achat :69 000
Décote à l'achat :+7 556 (+12.3%)
Marge achat-revente :-37 876€ (-61.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 320
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :484,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :37,25€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 521,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 880,74
Coût de l'assurance :11 173,50
Taxe foncière : 1 200,00€/an
Soit par mois : 100,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 96,67€/mois
Soit par an : 1 160,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 591,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 717,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,57€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 42 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète (~5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - chambre avec usure visible, peinture légèrement abîmée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 800(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:3 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:3 000
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 375€/m² = 3000€ (peinture et mise aux normes électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie/électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:600
    Parquet flottant: 10 m² × 60€/m² = 600€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Benoît (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 591 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 096 €/an
Calcul : 591 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 186 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 320 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 200 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 160 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 793
Revenus locatifs : +7 096
Charges déductibles : -30 793
Résultat foncier Année 1 : -23 697(Déficit de 23 697 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 297
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 993 €/an
Revenus locatifs : +7 096
Charges déductibles : -5 993
Résultat foncier Années 2+ : 1 103 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2296.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 09630 7963 189-23 70021 400 €2 300 €2 300 €
27 2385 9103 1031 328--972 €
37 3835 8203 0131 562---
47 5305 7282 9211 802---
57 6815 6332 8262 048---
67 8355 5352 7282 300---
77 9915 4332 6262 558---
88 1515 3282 5212 823---
98 3145 2202 4133 095---
108 4815 1082 3013 373---
118 6504 9922 1853 658---
128 8234 8722 0653 951---
139 0004 7491 9424 251---
149 1804 6211 8144 558---
159 3634 4901 6834 874---
169 5504 3541 5475 197---
179 7414 2131 4065 528---
189 9364 0681 2615 869---
1910 1353 9181 1116 217---
2010 3383 7639566 575---
2110 5453 6037966 942---
2210 7553 4376307 318---
2310 9713 2674607 704---
2411 1903 0902838 100---
2511 4142 9081018 506---
TOTAL227 292140 85545 88186 43721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 437
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 096 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 490-6 420+7 910
2+1 4900+1 490
3+1 490+177+1 313
4+1 490+541+949
5+1 490+614+876
6+1 490+690+800
7+1 490+768+722
8+1 490+847+643
9+1 490+928+562
10+1 490+1 012+478
11+1 490+1 097+393
12+1 490+1 185+305
13+1 490+1 275+215
14+1 490+1 367+123
15+1 490+1 462+28
16+1 490+1 559-69
17+1 490+1 659-169
18+1 490+1 761-271
19+1 490+1 865-375
20+1 490+1 972-482
21+1 490+2 083-593
22+1 490+2 195-705
23+1 490+2 311-821
24+1 490+2 430-940
25+1 490+2 552-1 062
Total+37 250+25 931+11 319
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →