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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleÉpinay-sur-Orge (91)
Surface120m²
Coût Total349 120€
Loyer Annuel23 150€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 285 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 375 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Épinay-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91360
Coordonnées : 48.672589, 2.318957
Total : 349 120€
Prix d'acquisition : 285 000€
Travaux : 41 320€
Valeur du bien : 326 320€
Frais de notaire : 22 800€
Coût estimé : 22 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 16.08€/m²/mois
Fourchette : 13.58€ - 19.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1929€/mois
Loyer annuel estimé : 23150€/an
Fourchette totale : 1630€ - 2283€/mois
Fourchette annuelle : 19561€ - 27398€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :349 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 717,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :104,74€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 822,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 268,74€
Coût de l'assurance :31 420,80€
Taxe foncière : 2 315,02€/an
Soit par mois : 192,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 929,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 015,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 320 €(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:23 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3500€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:960€
    Parquet flottant 64 m²: 60€/m² × 64 = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 560€
    Peinture murs/plafonds 64 m²: 40€/m² × 64 = 2560€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinay-sur-Orge (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 150 €/an
Calcul : 1 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 349 120 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 257 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 315 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 403 €
Revenus locatifs : +23 150 €
Charges déductibles : -56 403 €
Résultat foncier Année 1 : -33 253 €(Déficit de 33 253 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 22 553 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 083 €/an
Revenus locatifs : +23 150 €
Charges déductibles : -15 083 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 067 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 22552.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 285 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250 €(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 150 €56 414 €11 522 €-33 264 €10 700 €22 564 €22 564 €
223 613 €14 786 €11 214 €8 828 €--13 736 €
324 085 €14 467 €10 895 €9 619 €--4 118 €
424 567 €14 137 €10 565 €10 430 €---
525 059 €13 796 €10 224 €11 262 €---
625 560 €13 444 €9 872 €12 116 €---
726 071 €13 079 €9 508 €12 991 €---
826 592 €12 703 €9 131 €13 890 €---
927 124 €12 313 €8 741 €14 811 €---
1027 667 €11 910 €8 339 €15 756 €---
1128 220 €11 494 €7 922 €16 726 €---
1228 784 €11 064 €7 492 €17 721 €---
1329 360 €10 618 €7 047 €18 742 €---
1429 947 €10 158 €6 586 €19 789 €---
1530 546 €9 682 €6 111 €20 864 €---
1631 157 €9 191 €5 619 €21 967 €---
1731 780 €8 682 €5 110 €23 098 €---
1832 416 €8 156 €4 584 €24 260 €---
1933 064 €7 612 €4 040 €25 452 €---
2033 725 €7 050 €3 478 €26 675 €---
2134 400 €6 469 €2 897 €27 931 €---
2235 088 €5 868 €2 296 €29 220 €---
2335 790 €5 247 €1 675 €30 543 €---
2436 506 €4 604 €1 032 €31 901 €---
2537 236 €3 940 €368 €33 296 €---
TOTAL741 507 €296 885 €166 269 €444 622 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 444 622 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 862 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 862 €-3 210 €+8 072 €
2+4 862 €0 €+4 862 €
3+4 862 €0 €+4 862 €
4+4 862 €+1 894 €+2 968 €
5+4 862 €+3 379 €+1 483 €
6+4 862 €+3 635 €+1 227 €
7+4 862 €+3 897 €+965 €
8+4 862 €+4 167 €+695 €
9+4 862 €+4 443 €+419 €
10+4 862 €+4 727 €+135 €
11+4 862 €+5 018 €-156 €
12+4 862 €+5 316 €-454 €
13+4 862 €+5 622 €-760 €
14+4 862 €+5 937 €-1 075 €
15+4 862 €+6 259 €-1 397 €
16+4 862 €+6 590 €-1 728 €
17+4 862 €+6 930 €-2 068 €
18+4 862 €+7 278 €-2 416 €
19+4 862 €+7 636 €-2 774 €
20+4 862 €+8 003 €-3 141 €
21+4 862 €+8 379 €-3 517 €
22+4 862 €+8 766 €-3 904 €
23+4 862 €+9 163 €-4 301 €
24+4 862 €+9 570 €-4 708 €
25+4 862 €+9 989 €-5 127 €
Total+121 550 €+133 387 €+-11 837 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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