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Terrain avec maison neuf à vendre

Bien expiré
VilleÉpinay-sur-Orge (91)
Surface120
Coût Total349 120
Loyer Annuel23 150
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 285 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 2 375 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 chambres

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Ville : Épinay-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91360
Coordonnées : 48.672589, 2.318957
Total : 349 120
Prix d'acquisition : 285 000
Travaux : 41 320
Valeur du bien : 326 320
Frais de notaire : 22 800
Coût estimé : 22 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 16.08€/m²/mois
Fourchette : 13.58€ - 19.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1929€/mois
Loyer annuel estimé : 23150€/an
Fourchette totale : 1630€ - 2283€/mois
Fourchette annuelle : 19561€ - 27398€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.60% - 7.85%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :349 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 717,96€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :104,74€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 822,70€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :166 268,74
Coût de l'assurance :31 420,80
Taxe foncière : 2 315,02€/an
Soit par mois : 192,92€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 929,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 015,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 70 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 320(344 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:23 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3500€
  • Salle de bain:13 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:960
    Parquet flottant 64 m²: 60€/m² × 64 = 3840€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 560
    Peinture murs/plafonds 64 m²: 40€/m² × 64 = 2560€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 800
    Peinture murs/plafonds 45 m²: 40€/m² × 45 = 1800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Épinay-sur-Orge (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 150 €/an
Calcul : 1 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 511 €/an
Base de calcul : Emprunt de 349 120 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 257 €/an
Calcul : 105 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 315 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 320
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 403
Revenus locatifs : +23 150
Charges déductibles : -56 403
Résultat foncier Année 1 : -33 253(Déficit de 33 253 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 22 553
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 083 €/an
Revenus locatifs : +23 150
Charges déductibles : -15 083
Résultat foncier Années 2+ : 8 067 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 22552.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 285 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 185 250(65% de 285 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 736 €/an
Calcul : 185 250 € × 3,636% = 6 736
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 15056 41411 522-33 26410 700 €22 564 €22 564 €
223 61314 78611 2148 828--13 736 €
324 08514 46710 8959 619--4 118 €
424 56714 13710 56510 430---
525 05913 79610 22411 262---
625 56013 4449 87212 116---
726 07113 0799 50812 991---
826 59212 7039 13113 890---
927 12412 3138 74114 811---
1027 66711 9108 33915 756---
1128 22011 4947 92216 726---
1228 78411 0647 49217 721---
1329 36010 6187 04718 742---
1429 94710 1586 58619 789---
1530 5469 6826 11120 864---
1631 1579 1915 61921 967---
1731 7808 6825 11023 098---
1832 4168 1564 58424 260---
1933 0647 6124 04025 452---
2033 7257 0503 47826 675---
2134 4006 4692 89727 931---
2235 0885 8682 29629 220---
2335 7905 2471 67530 543---
2436 5064 6041 03231 901---
2537 2363 94036833 296---
TOTAL741 507296 885166 269444 62210 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 444 622
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 150 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 862 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 862-3 210+8 072
2+4 8620+4 862
3+4 8620+4 862
4+4 862+1 894+2 968
5+4 862+3 379+1 483
6+4 862+3 635+1 227
7+4 862+3 897+965
8+4 862+4 167+695
9+4 862+4 443+419
10+4 862+4 727+135
11+4 862+5 018-156
12+4 862+5 316-454
13+4 862+5 622-760
14+4 862+5 937-1 075
15+4 862+6 259-1 397
16+4 862+6 590-1 728
17+4 862+6 930-2 068
18+4 862+7 278-2 416
19+4 862+7 636-2 774
20+4 862+8 003-3 141
21+4 862+8 379-3 517
22+4 862+8 766-3 904
23+4 862+9 163-4 301
24+4 862+9 570-4 708
25+4 862+9 989-5 127
Total+121 550+133 387+-11 837
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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