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Maison à vendre

VilleChautay (18)
Surface140m²
Coût Total182 620€
Loyer Annuel10 346€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-182€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 500 €
Surface : 140 m²
Prix au m² : 832,14 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 140 m², 7 pièces, 3560 m² de terrain

Le Chautay, à 15 mn du centre de Nevers, en exclusivité chez GBI, grand pavillon T7 de 140 m² hab avec cinq chambres dont une en rdc, grand séjour avec insert, cuisine, s d'eau, wc, au 1er ét cabinet de toilette, 4 cbres, sous sol complet, ch c fuel, grand terrain de 3 560 m², idéal famille nombreuse, honoraires à charge vendeur

Ville : Chautay
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18150
Coordonnées : 46.986428, 2.965739
Total : 182 620€
Prix d'acquisition : 116 500€
Travaux : 56 800€
Valeur du bien : 173 300€
Frais de notaire : 9 320€
Coût estimé : 9 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 140m²
Loyer prédit : 6.16€/m²/mois
Fourchette : 4.72€ - 8.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 862€/mois
Loyer annuel estimé : 10346€/an
Fourchette totale : 661€ - 1125€/mois
Fourchette annuelle : 7931€ - 13497€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :808,33 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :113 166 €
Prix d'achat :116 500 €
Décote à l'achat :+3 334€ (+2.9%)
Marge achat-revente :-69 454€ (-61.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 620€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :904,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 957,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 722,17€
Coût de l'assurance :15 979,25€
Taxe foncière : 1 034,61€/an
Soit par mois : 86,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 862,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 043,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-181,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 140 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste, incluant nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambre avec mobilier ancien et décoration datée
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 - Salon spacieux nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des murs dans la salle à manger et l'entrée
Quantité: 17 m² (12 m² salle à manger + 5 m² entrée)
Raison: État 3.5/5 - Bon état général mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 800 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:8 400€
    Isolation toiture/combles: 140 m² × 60€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 900€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 700€ = 11900€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9500€ = 9500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 500€
    Rénovation lourde chambres: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Peinture 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 500€
    Rafraîchissement salon: Peinture 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Autres pièces:1 000€
    Rafraîchissement autres pièces: Peinture 17 m² × 30€/m² = 510€, Main d'œuvre: 490€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chautay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 33 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 862 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 346 €/an
Calcul : 862 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 130 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 620 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 639 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 035 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 604 €
Revenus locatifs : +10 346 €
Charges déductibles : -64 604 €
Résultat foncier Année 1 : -54 258 €(Déficit de 54 258 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 32 858 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 804 €/an
Revenus locatifs : +10 346 €
Charges déductibles : -7 804 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 542 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32857.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 725 €(65% de 116 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 754 €/an
Calcul : 75 725 € × 3,636% = 2 754 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 346 €64 610 €6 136 €-54 264 €21 400 €32 864 €32 864 €
210 553 €7 647 €5 973 €2 906 €--29 957 €
310 764 €7 478 €5 805 €3 286 €--26 672 €
410 979 €7 304 €5 630 €3 675 €--22 996 €
511 199 €7 124 €5 450 €4 075 €--18 921 €
611 423 €6 937 €5 263 €4 486 €--14 435 €
711 651 €6 744 €5 070 €4 908 €--9 527 €
811 884 €6 544 €4 870 €5 340 €--4 187 €
912 122 €6 337 €4 664 €5 785 €---
1012 365 €6 124 €4 450 €6 241 €---
1112 612 €5 903 €4 229 €6 709 €---
1212 864 €5 674 €4 000 €7 190 €---
1313 121 €5 437 €3 763 €7 684 €---
1413 384 €5 192 €3 518 €8 192 €---
1513 652 €4 939 €3 265 €8 713 €---
1613 925 €4 677 €3 003 €9 248 €---
1714 203 €4 406 €2 732 €9 797 €---
1814 487 €4 125 €2 451 €10 362 €---
1914 777 €3 835 €2 161 €10 942 €---
2015 072 €3 535 €1 861 €11 537 €---
2115 374 €3 224 €1 551 €12 150 €---
2215 681 €2 903 €1 229 €12 778 €---
2315 995 €2 571 €897 €13 424 €---
2416 315 €2 227 €553 €14 088 €---
2516 641 €1 871 €197 €14 770 €---
TOTAL331 390 €187 367 €88 722 €144 023 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 023 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 346 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 173 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 173 €-6 420 €+8 593 €
2+2 173 €0 €+2 173 €
3+2 173 €0 €+2 173 €
4+2 173 €0 €+2 173 €
5+2 173 €0 €+2 173 €
6+2 173 €0 €+2 173 €
7+2 173 €0 €+2 173 €
8+2 173 €0 €+2 173 €
9+2 173 €+479 €+1 694 €
10+2 173 €+1 872 €+301 €
11+2 173 €+2 013 €+160 €
12+2 173 €+2 157 €+16 €
13+2 173 €+2 305 €-132 €
14+2 173 €+2 457 €-284 €
15+2 173 €+2 614 €-441 €
16+2 173 €+2 774 €-601 €
17+2 173 €+2 939 €-766 €
18+2 173 €+3 109 €-936 €
19+2 173 €+3 283 €-1 110 €
20+2 173 €+3 461 €-1 288 €
21+2 173 €+3 645 €-1 472 €
22+2 173 €+3 833 €-1 660 €
23+2 173 €+4 027 €-1 854 €
24+2 173 €+4 226 €-2 053 €
25+2 173 €+4 431 €-2 258 €
Total+54 325 €+43 207 €+11 118 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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