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Achat : Appartement (76420)

VilleBihorel (76)
Surface78m²
Coût Total116 060€
Loyer Annuel10 358€
Rentabilité8.92%
Cashflow/mois-45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 1 115,38 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 78 m², 4 pièces, 2 chambres, 2 salles de bain, 1 balcon, Cave, 1 garage, Structure/extérieur en bon état, Cuisine équipée

Exclusivite sur bihorel le cabinet sauvage transaction vous présente ce très bel appartement de plus de 78 m² au 3ème étage d'un petit immeuble à proximité immédiate des transports, des commerces et des écoles. L'appartement a été entièrement rénové, il est en parfait état. Les parties communes de l'immeuble ont également été rénovées. Vous trouverez une belle entrée avec placards, un vaste séjour de 28 m² avec balcon (possibilité de faire une 3ème chambre) cuisine aménagée et entièrement équipée (même une cave à vin), un dégagement avec rangements, deux chambres, une salle de bains, wc, une cave ainsi qu'un garage à moto / vélo (commun). Precisions : le chauffage et l'eau froide sont compris dans les charges - dpe en d ! Notre instinct immobilier vous le conseille pour : son emplacement, ses volumes, sa rentabilité copropriété de 144 lots (pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2488.00 euros.

Ville : Bihorel
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76420
Coordonnées : 49.465691, 1.133965
Total : 116 060€
Prix d'acquisition : 87 000€
Travaux : 22 100€
Valeur du bien : 109 100€
Frais de notaire : 6 960€
Coût estimé : 6 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 11.07€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 13.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 863€/mois
Loyer annuel estimé : 10358€/an
Fourchette totale : 702€ - 1061€/mois
Fourchette annuelle : 8429€ - 12727€/an
Rentabilité brute :8.92%
Fourchette de rentabilité :7.26% - 10.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 534,36 €/m²
Basé sur :151 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 680 €
Prix d'achat :87 000 €
Décote à l'achat :-32 680€ (-27.3%)
Marge achat-revente :3 620€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :568,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :46,42€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 614,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 350,38€
Coût de l'assurance :13 927,20€
Taxe foncière : 1 035,75€/an
Soit par mois : 86,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 207,33€/mois
Soit par an : 2 487,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 863,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-44,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres sans photo, état moyen nécessitant un rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 100 €(283 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Revêtement sol 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Peinture 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 30€/m² × 20 = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds 25 m²: 30€/m² × 25 = 750€, Main d'œuvre: 750€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bihorel (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 863 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 358 €/an
Calcul : 863 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 769 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 060 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 557 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 036 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 488 €/an
Calcul : 207 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 950 €
Revenus locatifs : +10 358 €
Charges déductibles : -29 950 €
Résultat foncier Année 1 : -19 592 €(Déficit de 19 592 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 892 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 850 €/an
Revenus locatifs : +10 358 €
Charges déductibles : -7 850 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 508 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8892.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 550 €(65% de 87 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 056 €/an
Calcul : 56 550 € × 3,636% = 2 056 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 358 €29 954 €3 773 €-19 596 €10 700 €8 896 €8 896 €
210 565 €7 752 €3 671 €2 813 €--6 083 €
310 776 €7 647 €3 566 €3 129 €--2 954 €
410 992 €7 538 €3 457 €3 453 €---
511 211 €7 426 €3 345 €3 785 €---
611 436 €7 310 €3 229 €4 125 €---
711 664 €7 190 €3 110 €4 474 €---
811 898 €7 067 €2 986 €4 831 €---
912 136 €6 939 €2 858 €5 197 €---
1012 378 €6 806 €2 726 €5 572 €---
1112 626 €6 670 €2 589 €5 956 €---
1212 878 €6 529 €2 448 €6 350 €---
1313 136 €6 383 €2 302 €6 753 €---
1413 399 €6 232 €2 151 €7 167 €---
1513 667 €6 076 €1 995 €7 591 €---
1613 940 €5 915 €1 834 €8 025 €---
1714 219 €5 749 €1 668 €8 470 €---
1814 503 €5 577 €1 496 €8 926 €---
1914 793 €5 399 €1 318 €9 394 €---
2015 089 €5 215 €1 134 €9 874 €---
2115 391 €5 025 €945 €10 365 €---
2215 699 €4 829 €748 €10 869 €---
2316 013 €4 627 €546 €11 386 €---
2416 333 €4 417 €336 €11 916 €---
2516 659 €4 201 €120 €12 459 €---
TOTAL331 755 €178 470 €54 350 €153 285 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 285 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 358 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 175 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 175 €-3 210 €+5 385 €
2+2 175 €0 €+2 175 €
3+2 175 €0 €+2 175 €
4+2 175 €+150 €+2 025 €
5+2 175 €+1 136 €+1 039 €
6+2 175 €+1 238 €+937 €
7+2 175 €+1 342 €+833 €
8+2 175 €+1 449 €+726 €
9+2 175 €+1 559 €+616 €
10+2 175 €+1 672 €+503 €
11+2 175 €+1 787 €+388 €
12+2 175 €+1 905 €+270 €
13+2 175 €+2 026 €+149 €
14+2 175 €+2 150 €+25 €
15+2 175 €+2 277 €-102 €
16+2 175 €+2 407 €-232 €
17+2 175 €+2 541 €-366 €
18+2 175 €+2 678 €-503 €
19+2 175 €+2 818 €-643 €
20+2 175 €+2 962 €-787 €
21+2 175 €+3 110 €-935 €
22+2 175 €+3 261 €-1 086 €
23+2 175 €+3 416 €-1 241 €
24+2 175 €+3 575 €-1 400 €
25+2 175 €+3 738 €-1 563 €
Total+54 375 €+45 985 €+8 390 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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