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Vente maison 4 pièces 97 m² Cerdon (01450) - Superimmo

Bien expiré
VilleCerdon (01)
Surface97m²
Coût Total153 000€
Loyer Annuel10 181€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 97 m²
Prix au m² : 1 030,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

01450 CERDON : Maison de village 2 chambres Au centre du village et proche des sites emblématiques du Pays de Cerdon, maison de village mitoyenne sur 3 niveaux.

DESCRIPTIF REZ-DE-CHAUSSEE Entrée sur une grande pièce de vie traversante de 48m2 avec cuisine ouverte.

1er ETAGE 1 bureau, 2 chambres, 1 salle d'eau avec WC.

2ème ETAGE Possibilité d'aménager 1 plateau de 60m2.

SOUS-SOL Grand espace de 58m2 avec chaudière à granulés..

Chauffage central sur radiateurs, huisseries double-vitrage PVC.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1330 EUR et 1870 EUR, prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Consommation énergie primaire : 288 kWh/m2/an.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

NOTRE AVIS Idéal premier achat ou investissement locatif dans un village touristique de charme avec commodités et au coeur des circuits de randonnée et de VTT.

N'hésitez pas à contacter Patrick CHAVEL Agence AINTER-IMMO 718 grande rue de la Côtière 01160 PRIAY

Ville : Cerdon
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01450
Total : 153 000€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 45 000€
Valeur du bien : 145 000€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 97m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 6.55€ - 11.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 848€/mois
Loyer annuel estimé : 10181€/an
Fourchette totale : 635€ - 1133€/mois
Fourchette annuelle : 7623€ - 13599€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,40€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :44,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 791,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 920,69€
Coût de l'assurance :13 387,50€
Taxe foncière : 1 018,13€/an
Soit par mois : 84,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 848,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 875,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-27,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 288 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central à granulés si ancien ou inefficace.
Quantité: 1 système pour 97 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE, amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire pour garantir une bonne isolation.
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Remplacement des fenêtres pour améliorer l'isolation et le score DPE.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et vérification de l'état du sol.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000 €(464 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:14 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation comprise), Main d'œuvre: 800€
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1600€ = 8000€ (installation comprise), Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon - Rafraîchissement:2 500€
    Peinture salon: 20 m² × 100€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (Cerdon) avec coefficient 0.9 appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 848 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 181 €/an
Calcul : 848 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 923 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 536 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 018 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 477 €
Revenus locatifs : +10 181 €
Charges déductibles : -51 477 €
Résultat foncier Année 1 : -41 295 €(Déficit de 41 295 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 895 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 477 €/an
Revenus locatifs : +10 181 €
Charges déductibles : -6 477 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 705 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19895.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 181 €51 482 €4 928 €-41 300 €21 400 €19 900 €19 900 €
210 385 €6 348 €4 795 €4 037 €--15 864 €
310 593 €6 211 €4 657 €4 382 €--11 481 €
410 805 €6 068 €4 515 €4 736 €--6 745 €
511 021 €5 921 €4 368 €5 099 €--1 646 €
611 241 €5 769 €4 216 €5 472 €---
711 466 €5 612 €4 059 €5 853 €---
811 695 €5 450 €3 897 €6 245 €---
911 929 €5 283 €3 729 €6 646 €---
1012 168 €5 110 €3 556 €7 058 €---
1112 411 €4 931 €3 378 €7 480 €---
1212 659 €4 747 €3 193 €7 913 €---
1312 912 €4 556 €3 002 €8 356 €---
1413 171 €4 359 €2 805 €8 812 €---
1513 434 €4 155 €2 602 €9 279 €---
1613 703 €3 945 €2 391 €9 758 €---
1713 977 €3 728 €2 174 €10 249 €---
1814 256 €3 503 €1 950 €10 753 €---
1914 541 €3 271 €1 718 €11 270 €---
2014 832 €3 032 €1 478 €11 800 €---
2115 129 €2 784 €1 231 €12 345 €---
2215 431 €2 529 €975 €12 903 €---
2315 740 €2 265 €711 €13 476 €---
2416 055 €1 992 €438 €14 063 €---
2516 376 €1 710 €156 €14 666 €---
TOTAL326 111 €154 762 €70 921 €171 349 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 349 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 138 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 138 €-6 420 €+8 558 €
2+2 138 €0 €+2 138 €
3+2 138 €0 €+2 138 €
4+2 138 €0 €+2 138 €
5+2 138 €0 €+2 138 €
6+2 138 €+1 148 €+990 €
7+2 138 €+1 756 €+382 €
8+2 138 €+1 873 €+265 €
9+2 138 €+1 994 €+144 €
10+2 138 €+2 117 €+21 €
11+2 138 €+2 244 €-106 €
12+2 138 €+2 374 €-236 €
13+2 138 €+2 507 €-369 €
14+2 138 €+2 644 €-506 €
15+2 138 €+2 784 €-646 €
16+2 138 €+2 927 €-789 €
17+2 138 €+3 075 €-937 €
18+2 138 €+3 226 €-1 088 €
19+2 138 €+3 381 €-1 243 €
20+2 138 €+3 540 €-1 402 €
21+2 138 €+3 703 €-1 565 €
22+2 138 €+3 871 €-1 733 €
23+2 138 €+4 043 €-1 905 €
24+2 138 €+4 219 €-2 081 €
25+2 138 €+4 400 €-2 262 €
Total+53 450 €+51 405 €+2 045 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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