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Maison sous valeur

Bien expiré
VilleClermont (40)
Surface250m²
Coût Total305 240€
Loyer Annuel27 441€
Rentabilité8.99%
Cashflow/mois+446€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 188 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 752 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Urgent.sous valeur. 250m2 hab , 8pièces, box à chevaux , terrain 3200m2 Pour plus d'information Me contacter

Ville : Clermont
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40180
Coordonnées : 43.660940, -0.924890
Total : 305 240€
Prix d'acquisition : 188 000€
Travaux : 102 200€
Valeur du bien : 290 200€
Frais de notaire : 15 040€
Coût estimé : 15 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250m²
Loyer prédit : 9.15€/m²/mois
Fourchette : 7.16€ - 11.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 2287€/mois
Loyer annuel estimé : 27441€/an
Fourchette totale : 1791€ - 2920€/mois
Fourchette annuelle : 21492€ - 35037€/an
Rentabilité brute :8.99%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 11.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :305 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 523,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :89,03€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 612,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 719,00€
Coût de l'assurance :26 708,50€
Taxe foncière : 2 744,11€/an
Soit par mois : 228,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 286,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 840,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :445,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux cosmétiques dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions dans l'entrée
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :102 200 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation combles: 250 m² × 42€/m² = 10500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:25 000€
    Remplacement fenêtres: 31 fenêtres × 800€ = 24800€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (prix moyen incluant installation)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement, main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres:18 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 240€/m² = 18000€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries intérieures, main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 25 m² × 32€/m² = 800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Entrée:400€
    Peinture entrée: 10 m² × 40€/m² = 400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Clermont (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque type de travaux.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 287 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 441 €/an
Calcul : 2 287 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 458 €/an
Base de calcul : Emprunt de 305 240 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 068 €/an
Calcul : 89 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 744 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 102 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 116 471 €
Revenus locatifs : +27 441 €
Charges déductibles : -116 471 €
Résultat foncier Année 1 : -89 030 €(Déficit de 89 030 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 67 630 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 271 €/an
Revenus locatifs : +27 441 €
Charges déductibles : -14 271 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 170 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 67629.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 441 €116 481 €10 468 €-89 040 €21 400 €67 640 €67 640 €
227 990 €14 005 €10 193 €13 984 €--53 655 €
328 550 €13 720 €9 908 €14 829 €--38 826 €
429 121 €13 425 €9 613 €15 695 €--23 131 €
529 703 €13 120 €9 307 €16 583 €--6 547 €
630 297 €12 803 €8 991 €17 494 €---
730 903 €12 476 €8 664 €18 427 €---
831 521 €12 137 €8 325 €19 384 €---
932 152 €11 786 €7 974 €20 365 €---
1032 795 €11 423 €7 610 €21 372 €---
1133 451 €11 047 €7 234 €22 404 €---
1234 120 €10 657 €6 845 €23 462 €---
1334 802 €10 254 €6 442 €24 548 €---
1435 498 €9 837 €6 024 €25 661 €---
1536 208 €9 405 €5 592 €26 803 €---
1636 932 €8 958 €5 145 €27 975 €---
1737 671 €8 494 €4 682 €29 176 €---
1838 424 €8 015 €4 203 €30 409 €---
1939 193 €7 519 €3 706 €31 674 €---
2039 976 €7 005 €3 193 €32 971 €---
2140 776 €6 473 €2 661 €34 303 €---
2241 592 €5 923 €2 110 €35 669 €---
2342 423 €5 353 €1 540 €37 071 €---
2443 272 €4 762 €950 €38 509 €---
2544 137 €4 151 €339 €39 986 €---
TOTAL878 946 €349 230 €151 719 €529 716 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 529 716 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 441 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 763 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 763 €-6 420 €+12 183 €
2+5 763 €0 €+5 763 €
3+5 763 €0 €+5 763 €
4+5 763 €0 €+5 763 €
5+5 763 €0 €+5 763 €
6+5 763 €+3 284 €+2 479 €
7+5 763 €+5 528 €+235 €
8+5 763 €+5 815 €-52 €
9+5 763 €+6 110 €-347 €
10+5 763 €+6 412 €-649 €
11+5 763 €+6 721 €-958 €
12+5 763 €+7 039 €-1 276 €
13+5 763 €+7 364 €-1 601 €
14+5 763 €+7 698 €-1 935 €
15+5 763 €+8 041 €-2 278 €
16+5 763 €+8 392 €-2 629 €
17+5 763 €+8 753 €-2 990 €
18+5 763 €+9 123 €-3 360 €
19+5 763 €+9 502 €-3 739 €
20+5 763 €+9 891 €-4 128 €
21+5 763 €+10 291 €-4 528 €
22+5 763 €+10 701 €-4 938 €
23+5 763 €+11 121 €-5 358 €
24+5 763 €+11 553 €-5 790 €
25+5 763 €+11 996 €-6 233 €
Total+144 075 €+158 915 €+-14 840 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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