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Appartement Chateauroux 3 pièce(s) 70.33 m2

VilleChâteauroux (36)
Surface70.33m²
Coût Total88 849€
Loyer Annuel7 149€
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois-238€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 49 990 €
Surface : 70.33 m²
Prix au m² : 710,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1

A vendre - Appartement T3 avec cave et garage. appartement de type 3 comprenant : une entrée, salon séjour lumineux, cuisine aménagée, dégagement, deux chambres, dressing, salle de bains et toilettes. Charges courantes annuelles de 3640€ (tout compris, hors électricité) Une cave et un garage complètent ce bien. Copropriété de 64 lots - dont 26 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 3640.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/69504.pdf

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.807096, 1.701100
Total : 88 849€
Prix d'acquisition : 49 990€
Travaux : 34 860€
Valeur du bien : 84 850€
Frais de notaire : 3 999€
Coût estimé : 3 999€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70.33m²
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 596€/mois
Loyer annuel estimé : 7149€/an
Fourchette totale : 463€ - 766€/mois
Fourchette annuelle : 5560€ - 9191€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.26% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 192,61 €/m²
Basé sur :184 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 876 €
Prix d'achat :49 990 €
Décote à l'achat :-33 886€ (-40.4%)
Marge achat-revente :-4 973€ (-5.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 849€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :444,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 470,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 590,71€
Coût de l'assurance :7 774,29€
Taxe foncière : 714,89€/an
Soit par mois : 59,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 303,33€/mois
Soit par an : 3 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 595,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 833,62€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-237,88€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 271 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 70.33 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70.33 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail et électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 860 €(496 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 × 4500€ = 4500€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 7 × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 596 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 149 €/an
Calcul : 596 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 071 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 849 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 715 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 640 €/an
Calcul : 303 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 860 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 597 €
Revenus locatifs : +7 149 €
Charges déductibles : -42 597 €
Résultat foncier Année 1 : -35 448 €(Déficit de 35 448 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 048 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 737 €/an
Revenus locatifs : +7 149 €
Charges déductibles : -7 737 €
Résultat foncier Années 2+ : -588 €/an(Déficit de 588 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14047.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 990 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 494 €(65% de 49 990 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 494 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 149 €42 599 €3 074 €-35 451 €21 400 €14 051 €14 051 €
27 292 €7 659 €2 993 €-367 €367 €-14 051 €
37 438 €7 576 €2 910 €-138 €138 €-14 051 €
47 586 €7 489 €2 823 €97 €--13 953 €
57 738 €7 400 €2 734 €338 €--13 615 €
67 893 €7 307 €2 641 €586 €--13 029 €
78 051 €7 211 €2 545 €840 €--12 190 €
88 212 €7 112 €2 446 €1 100 €--11 090 €
98 376 €7 009 €2 343 €1 367 €--9 723 €
108 544 €6 903 €2 237 €1 641 €--8 082 €
118 714 €6 792 €2 127 €1 922 €--6 160 €
128 889 €6 678 €2 012 €2 211 €---
139 067 €6 560 €1 894 €2 507 €---
149 248 €6 437 €1 772 €2 810 €---
159 433 €6 311 €1 645 €3 122 €---
169 621 €6 179 €1 513 €3 442 €---
179 814 €6 043 €1 377 €3 771 €---
1810 010 €5 902 €1 237 €4 108 €---
1910 210 €5 757 €1 091 €4 454 €---
2010 415 €5 605 €940 €4 809 €---
2110 623 €5 449 €783 €5 174 €---
2210 835 €5 287 €621 €5 548 €---
2311 052 €5 119 €453 €5 933 €---
2411 273 €4 946 €280 €6 328 €---
2511 499 €4 766 €100 €6 733 €---
TOTAL228 982 €196 097 €44 591 €32 884 €21 905 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 571 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 32 884 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 149 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 501 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 501 €-6 420 €+7 921 €
2+1 501 €-110 €+1 611 €
3+1 501 €-41 €+1 542 €
4+1 501 €0 €+1 501 €
5+1 501 €0 €+1 501 €
6+1 501 €0 €+1 501 €
7+1 501 €0 €+1 501 €
8+1 501 €0 €+1 501 €
9+1 501 €0 €+1 501 €
10+1 501 €0 €+1 501 €
11+1 501 €0 €+1 501 €
12+1 501 €+663 €+838 €
13+1 501 €+752 €+749 €
14+1 501 €+843 €+658 €
15+1 501 €+937 €+564 €
16+1 501 €+1 033 €+468 €
17+1 501 €+1 131 €+370 €
18+1 501 €+1 232 €+269 €
19+1 501 €+1 336 €+165 €
20+1 501 €+1 443 €+58 €
21+1 501 €+1 552 €-51 €
22+1 501 €+1 664 €-163 €
23+1 501 €+1 780 €-279 €
24+1 501 €+1 898 €-397 €
25+1 501 €+2 020 €-519 €
Total+37 525 €+11 713 €+25 812 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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