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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleCaen (14)
Surface96m²
Coût Total208 060€
Loyer Annuel13 862€
Rentabilité6.66%
Cashflow/mois-344€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 500 €
Surface : 96 m²
Prix au m² : 1 557,29 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, calme

POZZO Immobilier vous propose à Caen, rive gauche, secteur colline aux oiseaux. Situé dans une copropriété de la fin des années 70 bien entretenue, au rez-de-chaussée, appartement avec BALCON de 4 pièces principales offrant: entrée, cuisine indépendante aménagée, séjour très lumineux, 3 chambres, salle de bains, w.c. indépendant. CAVE, PARKING extérieur privatif. Chauffage urbain / Balcon / Stationnement / Rafraichissement à prévoir. Idéal investisseur (loué 1112 euros) ou 1er acquisition. Copropriété de 122 lots - dont 122 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 3600.00 euros.

Ville : Caen
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14000
Coordonnées : 49.195644, -0.390889
Total : 208 060€
Prix d'acquisition : 149 500€
Travaux : 46 600€
Valeur du bien : 196 100€
Frais de notaire : 11 960€
Coût estimé : 11 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 96m²
Loyer prédit : 12.03€/m²/mois
Fourchette : 9.70€ - 14.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1155€/mois
Loyer annuel estimé : 13862€/an
Fourchette totale : 931€ - 1433€/mois
Fourchette annuelle : 11178€ - 17192€/an
Rentabilité brute :6.66%
Fourchette de rentabilité :5.37% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 031,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :52,02€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 083,60€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 414,52€
Coût de l'assurance :15 604,50€
Taxe foncière : 1 386,25€/an
Soit par mois : 115,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 300,00€/mois
Soit par an : 3 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 155,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 499,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-343,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 292 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage urbain pour s'assurer qu'il est conforme aux normes actuelles.
Quantité: 1 système pour 96 m²
Raison: DPE E - Appartement - Mise à niveau nécessaire pour conformité et efficacité énergétique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des fenêtres double vitrage performantes.
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Gain d'1 classe énergétique, faisable sans accord copropriété.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant une rénovation complète.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 600 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 000€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 160€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Caen (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 155 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 862 €/an
Calcul : 1 155 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 005 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 060 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 624 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 386 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 600 €/an
Calcul : 300 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 215 €
Revenus locatifs : +13 862 €
Charges déductibles : -59 215 €
Résultat foncier Année 1 : -45 353 €(Déficit de 45 353 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 953 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 615 €/an
Revenus locatifs : +13 862 €
Charges déductibles : -12 615 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 247 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23952.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 175 €(65% de 149 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 534 €/an
Calcul : 97 175 € × 3,636% = 3 534 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 862 €59 222 €7 011 €-45 359 €21 400 €23 959 €23 959 €
214 140 €12 436 €6 826 €1 704 €--22 256 €
314 422 €12 244 €6 633 €2 179 €--20 077 €
414 711 €12 045 €6 434 €2 666 €--17 410 €
515 005 €11 839 €6 228 €3 166 €--14 244 €
615 305 €11 626 €6 015 €3 680 €--10 564 €
715 611 €11 405 €5 795 €4 206 €--6 358 €
815 924 €11 177 €5 567 €4 746 €--1 612 €
916 242 €10 941 €5 331 €5 301 €---
1016 567 €10 697 €5 087 €5 870 €---
1116 898 €10 444 €4 834 €6 454 €---
1217 236 €10 183 €4 573 €7 053 €---
1317 581 €9 913 €4 302 €7 668 €---
1417 933 €9 633 €4 023 €8 300 €---
1518 291 €9 343 €3 733 €8 948 €---
1618 657 €9 044 €3 434 €9 613 €---
1719 030 €8 734 €3 124 €10 296 €---
1819 411 €8 414 €2 803 €10 997 €---
1919 799 €8 082 €2 471 €11 717 €---
2020 195 €7 739 €2 128 €12 456 €---
2120 599 €7 384 €1 773 €13 215 €---
2221 011 €7 016 €1 406 €13 995 €---
2321 431 €6 636 €1 026 €14 795 €---
2421 860 €6 243 €633 €15 617 €---
2522 297 €5 836 €226 €16 461 €---
TOTAL444 018 €288 275 €101 415 €155 743 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 743 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 862 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 911 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 911 €-6 420 €+9 331 €
2+2 911 €0 €+2 911 €
3+2 911 €0 €+2 911 €
4+2 911 €0 €+2 911 €
5+2 911 €0 €+2 911 €
6+2 911 €0 €+2 911 €
7+2 911 €0 €+2 911 €
8+2 911 €0 €+2 911 €
9+2 911 €+1 107 €+1 804 €
10+2 911 €+1 761 €+1 150 €
11+2 911 €+1 936 €+975 €
12+2 911 €+2 116 €+795 €
13+2 911 €+2 300 €+611 €
14+2 911 €+2 490 €+421 €
15+2 911 €+2 684 €+227 €
16+2 911 €+2 884 €+27 €
17+2 911 €+3 089 €-178 €
18+2 911 €+3 299 €-388 €
19+2 911 €+3 515 €-604 €
20+2 911 €+3 737 €-826 €
21+2 911 €+3 965 €-1 054 €
22+2 911 €+4 198 €-1 287 €
23+2 911 €+4 438 €-1 527 €
24+2 911 €+4 685 €-1 774 €
25+2 911 €+4 938 €-2 027 €
Total+72 775 €+46 723 €+26 052 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 80 jours
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