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Maison à vendre

VilleSoings-en-Sologne (41)
Surface197m²
Coût Total299 740€
Loyer Annuel19 493€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-110€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 219 000 €
Surface : 197 m²
Prix au m² : 1 111,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 4 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 3 parkings, Pas de cave

Découvrez cette maison aux volumes généreux, avec une superbe entrée cathédrale, un vaste séjour et une grande cuisine idéale pour partager des moments en famille. Côté nuit, 4 chambres confortables et 2 salles d'eau vous offrent tout l'espace nécessaire. Un magnifique terrain de 4 300 m², parfait pour profiter des beaux jours ! Proposition d'aménagement virtuel non contractuelle en dernière photo.

Ville : Soings-en-Sologne
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41230
Coordonnées : 47.406730, 1.531977
Total : 299 740€
Prix d'acquisition : 219 000€
Travaux : 63 220€
Valeur du bien : 282 220€
Frais de notaire : 17 520€
Coût estimé : 17 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 197m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.52€ - 10.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1624€/mois
Loyer annuel estimé : 19493€/an
Fourchette totale : 1285€ - 2054€/mois
Fourchette annuelle : 15418€ - 24644€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.14% - 8.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 581,2 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :311 496 €
Prix d'achat :219 000 €
Décote à l'achat :-92 496€ (-29.7%)
Marge achat-revente :11 756€ (3.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :299 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 484,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :87,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 571,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 622,51€
Coût de l'assurance :26 227,25€
Taxe foncière : 1 949,26€/an
Soit par mois : 162,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 624,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 734,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-110,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 200 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 197 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 197 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 25 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 40 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - salon nécessitant un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'espace d'entrée
Quantité: espace d'entrée (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - espace d'entrée nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 220 €(321 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:11 820€
    Isolation combles: 197 m² × 60€/m² = 11820€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:15 000€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 600€/fenêtre = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine - Rénovation complète:9 000€
    Cuisine complète: 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture salon: 40 m² × 40€/m² = 1600€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces - Peinture:800€
    Peinture espace d'entrée: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soings-en-Sologne (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 620€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Autres pièces - Peinture
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 624 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 493 €/an
Calcul : 1 624 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 299 740 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 049 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 949 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 280 €
Revenus locatifs : +19 493 €
Charges déductibles : -76 280 €
Résultat foncier Année 1 : -56 787 €(Déficit de 56 787 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 387 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 060 €/an
Revenus locatifs : +19 493 €
Charges déductibles : -13 060 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 433 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35387.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 219 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 142 350 €(65% de 219 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 176 €/an
Calcul : 142 350 € × 3,636% = 5 176 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 493 €76 290 €10 071 €-56 797 €21 400 €35 397 €35 397 €
219 882 €12 802 €9 804 €7 080 €--28 317 €
320 280 €12 526 €9 527 €7 755 €--20 562 €
420 686 €12 239 €9 241 €8 446 €--12 116 €
521 099 €11 943 €8 945 €9 156 €--2 960 €
621 521 €11 637 €8 639 €9 884 €---
721 952 €11 320 €8 322 €10 632 €---
822 391 €10 992 €7 994 €11 399 €---
922 839 €10 653 €7 655 €12 186 €---
1023 295 €10 302 €7 304 €12 993 €---
1123 761 €9 939 €6 941 €13 822 €---
1224 237 €9 564 €6 565 €14 673 €---
1324 721 €9 175 €6 177 €15 546 €---
1425 216 €8 773 €5 775 €16 442 €---
1525 720 €8 357 €5 359 €17 363 €---
1626 234 €7 927 €4 929 €18 307 €---
1726 759 €7 482 €4 484 €19 277 €---
1827 294 €7 022 €4 024 €20 272 €---
1927 840 €6 546 €3 547 €21 295 €---
2028 397 €6 053 €3 055 €22 344 €---
2128 965 €5 543 €2 545 €23 422 €---
2229 544 €5 016 €2 018 €24 528 €---
2330 135 €4 470 €1 472 €25 665 €---
2430 738 €3 906 €908 €26 832 €---
2531 353 €3 322 €324 €28 030 €---
TOTAL624 354 €283 801 €145 623 €340 553 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 340 553 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 493 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 093 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 093 €-6 420 €+10 513 €
2+4 093 €0 €+4 093 €
3+4 093 €0 €+4 093 €
4+4 093 €0 €+4 093 €
5+4 093 €0 €+4 093 €
6+4 093 €+2 077 €+2 016 €
7+4 093 €+3 190 €+903 €
8+4 093 €+3 420 €+673 €
9+4 093 €+3 656 €+437 €
10+4 093 €+3 898 €+195 €
11+4 093 €+4 147 €-54 €
12+4 093 €+4 402 €-309 €
13+4 093 €+4 664 €-571 €
14+4 093 €+4 933 €-840 €
15+4 093 €+5 209 €-1 116 €
16+4 093 €+5 492 €-1 399 €
17+4 093 €+5 783 €-1 690 €
18+4 093 €+6 082 €-1 989 €
19+4 093 €+6 388 €-2 295 €
20+4 093 €+6 703 €-2 610 €
21+4 093 €+7 027 €-2 934 €
22+4 093 €+7 359 €-3 266 €
23+4 093 €+7 699 €-3 606 €
24+4 093 €+8 050 €-3 957 €
25+4 093 €+8 409 €-4 316 €
Total+102 325 €+102 166 €+159 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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