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Appartement à vendre

VilleBarcelonnette (04)
Surface66.91m²
Coût Total139 284€
Loyer Annuel7 781€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-148€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 800 €
Surface : 66.91 m²
Prix au m² : 1 267,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cuisine ouverte, 2 chambres, Entrée séparée, Exposition sud

Sur la Commune de Barcelonnette (04400) - au 2ème étage d'un immeuble ancien du centre ville à proximité de toutes commodités. Un appartement de type 3 d'une surface d'environ 67 m². Il se compose d'une entrée avec placard, séjour avec cuisine ouverte, pièce traversante, 2 chambres, salle de bains et WC. Traversant Nord-Sud avec pièce de vie au nord. Bien nécessitant des travaux de rénovation. Taxe foncière: 684 €. Faibles charges de copropriété. Réf: 3439 (6.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 7 lots - dont 6 lots habitation. ().

Ville : Barcelonnette
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04400
Coordonnées : 44.380838, 6.650582
Total : 139 284€
Prix d'acquisition : 84 800€
Travaux : 47 700€
Valeur du bien : 132 500€
Frais de notaire : 6 784€
Coût estimé : 6 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.91m²
Loyer prédit : 9.69€/m²/mois
Fourchette : 7.56€ - 12.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 648€/mois
Loyer annuel estimé : 7781€/an
Fourchette totale : 506€ - 832€/mois
Fourchette annuelle : 6067€ - 9980€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 325,58 €/m²
Basé sur :73 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :155 605 €
Prix d'achat :84 800 €
Décote à l'achat :-70 805€ (-45.5%)
Marge achat-revente :16 321€ (10.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :139 284€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :698,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :40,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 739,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :70 351,03€
Coût de l'assurance :12 187,35€
Taxe foncière : 684,00€/an
Soit par mois : 57,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 648,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 796,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 344 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66.91 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (1 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant des travaux
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Remplacement du revêtement de sol et peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 - salon sans photo, état très mauvais supposé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + nombre de prises à évaluer
Raison: Normes électriques non respectées, nécessité de mise aux normes
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: tuyauterie à évaluer
Raison: État de la plomberie à vérifier, nécessité de mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 700 €(713 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 m² × 2000€ = 2000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Chambres:4 800€
    Revêtement de sol et peinture: 24 m² × 150€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon:3 000€
    Revêtement de sol et peinture: 20 m² × 150€/m² = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:2 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 600€ = 600€, Ajout de prises: 10 prises × 100€ = 1000€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie générale:1 500€
    Vérification et remplacement tuyauterie: 10 m linéaires × 100€ = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Barcelonnette (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 648 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 781 €/an
Calcul : 648 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 842 €/an
Base de calcul : Emprunt de 139 284 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 487 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 684 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 713 €
Revenus locatifs : +7 781 €
Charges déductibles : -53 713 €
Résultat foncier Année 1 : -45 932 €(Déficit de 45 932 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 532 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 013 €/an
Revenus locatifs : +7 781 €
Charges déductibles : -6 013 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 768 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24531.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 120 €(65% de 84 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 004 €/an
Calcul : 55 120 € × 3,636% = 2 004 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 781 €53 718 €4 846 €-45 936 €21 400 €24 536 €24 536 €
27 937 €5 891 €4 719 €2 046 €--22 491 €
38 095 €5 760 €4 588 €2 336 €--20 155 €
48 257 €5 624 €4 452 €2 633 €--17 521 €
58 423 €5 483 €4 312 €2 939 €--14 582 €
68 591 €5 338 €4 166 €3 253 €--11 329 €
78 763 €5 187 €4 015 €3 576 €--7 752 €
88 938 €5 030 €3 859 €3 908 €--3 845 €
99 117 €4 868 €3 697 €4 249 €---
109 299 €4 701 €3 529 €4 599 €---
119 485 €4 527 €3 355 €4 958 €---
129 675 €4 347 €3 175 €5 328 €---
139 868 €4 161 €2 989 €5 708 €---
1410 066 €3 967 €2 796 €6 098 €---
1510 267 €3 768 €2 596 €6 499 €---
1610 472 €3 560 €2 389 €6 912 €---
1710 682 €3 346 €2 174 €7 336 €---
1810 895 €3 124 €1 952 €7 772 €---
1911 113 €2 894 €1 722 €8 220 €---
2011 336 €2 655 €1 484 €8 680 €---
2111 562 €2 408 €1 237 €9 154 €---
2211 794 €2 153 €981 €9 641 €---
2312 029 €1 888 €716 €10 142 €---
2412 270 €1 613 €442 €10 657 €---
2512 515 €1 329 €158 €11 186 €---
TOTAL249 232 €147 338 €70 351 €101 894 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 101 894 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 781 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 634 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 634 €-6 420 €+8 054 €
2+1 634 €0 €+1 634 €
3+1 634 €0 €+1 634 €
4+1 634 €0 €+1 634 €
5+1 634 €0 €+1 634 €
6+1 634 €0 €+1 634 €
7+1 634 €0 €+1 634 €
8+1 634 €0 €+1 634 €
9+1 634 €+121 €+1 513 €
10+1 634 €+1 380 €+254 €
11+1 634 €+1 487 €+147 €
12+1 634 €+1 598 €+36 €
13+1 634 €+1 712 €-78 €
14+1 634 €+1 829 €-195 €
15+1 634 €+1 950 €-316 €
16+1 634 €+2 074 €-440 €
17+1 634 €+2 201 €-567 €
18+1 634 €+2 332 €-698 €
19+1 634 €+2 466 €-832 €
20+1 634 €+2 604 €-970 €
21+1 634 €+2 746 €-1 112 €
22+1 634 €+2 892 €-1 258 €
23+1 634 €+3 043 €-1 409 €
24+1 634 €+3 197 €-1 563 €
25+1 634 €+3 356 €-1 722 €
Total+40 850 €+30 568 €+10 282 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 52 jours
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